买房未审所有权 房屋到手过户难
【基本案情】
2010年9月11日，吴某（甲方）与李某（乙方）签订《房地产买卖契约》，双方就涉案房屋的成交价、付款日期和方式、房屋交付等均进行约定，因涉案房屋尚未办理房产证，双方在补充条款中约定：甲方在开发商通知办理房产证之日起十日内必须将房款贷款余额还清并办出房产证。合同签订后，李某向吴某支付了大部分房款，对涉案房屋进行了交接验收并办理入住手续。2018年2月27日，吴某办理了涉案房屋的产权登记手续。后因吴某一直未与自己办理房屋过户，李某起诉至法院，要求判令吴某将涉案房屋过户至李某名下，并支付延期过户违约金。案件审理过程中，法院查明，因吴某在办理涉案房屋产权登记手续后又另行将涉案房屋抵押给银行，现涉案房屋的状态为抵押。
【裁判意见】
法院经审理认为，李某、吴某签订的《房地产买卖契约》系合法有效的合同。合同签订后，李某履行了双方合同约定的付款义务，吴某作为出卖方应当依约办理涉案房屋的过户手续，但吴某取得涉案房屋房产证后，并未依约办理涉案房屋的产权变更登记，并擅自在涉案房屋上设定抵押，导致李某无法办理涉案房屋的过户手续，吴某已构成违约，应承担相应的违约责任，故判令吴某向李某支付逾期过户违约金。但因涉案房屋已设立抵押，且抵押权人已对涉案房屋另案主张优先受偿权，李某要求吴某办理过户登记的诉讼请求，目前存在法律和事实上的障碍而无法实际履行，故对李某关于过户的诉请本案暂不予处理，李某可待上述抵押权涤除后另行主张涉案房屋的产权变更。
