政策规避有风险，交易不成担损失
【基本案情】
2018年3月21日，经中介公司居间介绍，高某与蔡某某签订二手房转让协议，协议约定付款及交房、过户等履行事项，同时约定若双方交易过程中出现办理政策等原因导致无法交易，则互不承担责任。合同签订后，高某交付蔡某某购房定金10万元，蔡某某向中介公司支付了中介费。2018年3月22日蔡某某向银行交付63万余元用于偿还贷款，解除涉案房屋抵押。同年4月1日蔡某某与涉案房屋承租人协商提前解除租约，将此房屋腾空后交付高某使用。因蔡某某户籍为外地，徐州市人民政府有关于外地户籍新购房屋二年内不能办理产权转让过户手续的规定，高某、蔡某某及中介公司均为知情。中介公司工作人员告知二人，蔡某某只要办理离婚手续，将其个人户口迁移至涉案房屋后，即可办理过户手续。蔡某某遂于2018年4月19日办理离婚手续并领取离婚证。同年5月3日，蔡某某将其户口迁移至涉案房屋。双方按照网签预约时间前往徐州市房屋交易中心办理房屋转让过户手续，但因蔡某某子女户口未迁移至涉案房屋问题，未能办理过户。按照合同约定，高某应于2018年4月20日之前以银行转账方式支付蔡某某人民币47万元，因不能通过资金监管账户转付，高某未能如期付款。后双方多次协商未果，蔡某某要求高某返还涉案房屋，高某将涉案房屋钥匙转交蔡某某，但要求蔡某某返还定金，蔡某某则要求扣除高某居住涉案房屋期间的租金，双方为此产生争议。高某诉至法院，要求蔡某某返还定金并支付违约金10万元。
【裁判结果】
法院经审理认为，涉案房屋在买卖协议签订时并未满足徐州市关于已购商品住房限制交易的年限，在合同签订时，双方均清楚政策限制的内容，并对因政策问题不能办理过户的结果有所预见，并约定互不承担责任。涉案房屋未能办理过户手续，现双方均同意解除合同，蔡某某应返还高某支付的10万元定金。合同不能履行虽系因政策限制，但双方对合同的签订均负有过错。故对高某要求蔡某某支付违约金的诉请不予支持。同时指出，中介公司在居间促成涉案房屋交易过程中，引导买卖双方采取非正常手段规避政策，并因对政策的解读不到位，导致涉案房屋最终未能办理过户手续，应承担一定责任。
【法官说法】
房产交易过程中应遵循法律规定，同时亦应把握清楚中央和省、市房地产调控政策，以确保交易安全和维护市场秩序，更不能试图通过“变通措施”规避法律和政策，否则可能给交易双方造成难以弥补的损失。中介公司作为专业的房地产交易中介机构，更应在遵守法律以及政府关于房地产调控政策的前提下促成交易，并负有解读相关法律、政策之义务，因其过错造成交易双方损害的，亦可能承担相应责任。
