最高院裁判观点：以房抵债协议签订后，是否发生物权变动取决于当事人是否实际履行该协议
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【裁判要旨】1.债权人与债务人签订以房抵债协议后，是否发生物权变动，取决于当事人是否实际履行该协议，即是否办理了房屋产权登记。如没有实际履行，房屋仍在债权人名下的，则未发生物权变动。2.《破产法》第十六条规定，法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。现债权人要求确认其对案涉房屋享有购房债权及办理房屋产权证书的主张，目的是在债务人破产重整程序后取得案涉房屋，实质上是要求债务人公司对其债权给予全额、个别清偿。因债权人并不具有对该房屋的物权请求权，如确认其对债务人享有购房债权及办理房屋产权证书，将会损害其他债权人的利益，故应判决不予支持债权人的主张。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2020）最高法民申3206号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨秀珍。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：怀化市阳光房地产开发有限责任公司。
一审第三人：刘移民。
一审第三人：梁顺怀。
一审第三人：龚福龙。
一审第三人：杨林。
一审第三人：徐克明。
一审第三人：申朝晖。
一审第三人：陈均。
一审第三人：彭兰花。
一审第三人：孙登喜。
一审第三人：赵士英。
一审第三人：刘某。
法定代理人：赵士英（刘某之母）。
一审第三人：赵娣。
一审第三人：刘湘（刘兴春之女）。
法定代理人：赵士英（刘湘之母）。
再审申请人杨秀珍因与被申请人怀化市阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光公司），一审第三人刘移民、梁顺怀、龚福龙、杨林、徐克明、申朝晖、陈均、彭兰花、孙登喜、赵士英、刘某、赵娣、刘湘（以下简称刘移民等十三人）合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（2019）湘民终699号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
杨秀珍申请再审称：（一）原审判决认定事实错误。1.二审判决认定杨秀珍没有申报债权，直接请求人民法院在破产程序之外对其债权予以确认的事实没有证据证明，且与法院已采信证据相悖。阳光公司管理人向杨秀珍发出的不予确认债权的通知，足以证明杨秀珍在规定的时间内向本案阳光公司管理人申报了购房债权，但阳光公司管理人没有确认的事实。2.一审判决认定杨秀珍与阳光公司之间没有购房意思表示，与证据不符，且与法院确认的事实相悖。（二）原审判决认定杨秀珍与阳光公司签订的《怀化市商品房买卖合同》合法有效，但又驳回杨秀珍主张的确认购房债权的诉讼请求，适用法律错误。刘移民等十三人与阳光公司之间的《协议》、杨秀珍与阳光公司之间的《怀化市商品房买卖合同》均属于代物清偿协议，亦称为新债清偿协议。新债作为履行旧债的方法，债权人理应先请求相对方履行新债，方符合法理。在新债与旧债并存的情况下，是否有必要恢复旧债的履行，属于债权人的民事自决权范畴。杨秀珍要求确认其在《怀化市商品房买卖合同》中享有购房债权的诉讼请求，并不与破产重整程序冲突，理应予以支持。二审判决错误适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，该条适用的前提是债务人和对方当事人均未履行完合同义务的情形，杨秀珍作为购房人一方的义务已履行，故该法条并不适用于本案。杨秀珍要求确认购房债权的请求完全符合程序要求。本案阳光公司管理人并无任意解除权，而杨秀珍的请求则符合在破产程序中，将继续履行《怀化市商品房买卖合同》的请求转化为金钱之债的特别程序要求。综上，杨秀珍根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。
阳光公司提交意见称：（一）杨秀珍所称用于支付房款的债权不真实，不能视为其已经支付购房款。1.杨林等出借人称向阳光公司出借的款项中，多笔款项系支付给公司法定代表人吴浩，但并无证据证明吴浩将相应款项用于公司经营，并且借款是由吴浩个人出具借条，应视为吴浩的个人借款。2.杨林等出借人实际向吴浩出借的本金并不足1800万元，吴浩在结算时所欠欠款也并非1970万元。（二）虽然杨林等债权人与阳光公司于2015年6月1日签订了《协议》，约定将结算欠款转为债权人支付的购房款，但并不能由此视为杨秀珍已支付购房款。（三）杨林等实际出借人并未将其债权转让给杨秀珍，也并未通知阳光公司进行了债权转让，杨秀珍并无将他人债权直接作为其购房款的权利，不能视为其已向阳光公司支付了购房款。（四）既然杨秀珍签订购房合同并未支付购房款，在阳光公司进入破产程序后管理人未要求继续履行购房合同，则《怀化市商品房买卖合同》视为已解除。（五）杨林等出借人并未将其债权进行转让，应当由出借人根据其向阳光公司出借的款项金额，向管理人申报普通债权。（六）杨秀珍与阳光公司之间并无买卖房屋的真实意思表示，签订购房合同仅是为杨林等人的债权提供担保。1.杨林等出借人与吴浩之间进行民间借贷，存在以签订房屋买卖合同作为担保的交易习惯。2.阳光公司与杨秀珍之间签订的购房合同房屋均价约3500元/平方米，远远低于当时的房屋市价，进一步表明签订购房合同仅仅用于担保，而并非买卖房屋的真实意思表示。综上，阳光公司认为原审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回杨秀珍的再审申请。
本院经审查认为，本案系合同纠纷申请再审案件。根据杨秀珍的再审申请，本案应重点审查：二审判决不支持杨秀珍确认其对阳光公司享有购房债权及要求阳光公司协助办理相关房屋产权证书的主张，是否正确。
2015年6月1日，刘移民等人与阳光公司签订的协议，属于以物抵债协议，是对原有借贷关系的结算。因阳光公司进入破产重整程序，无法继续履行案涉商品房买卖合同，在阳光公司无法实际履行新债义务的情况下，二审判决认定刘移民等人与阳光公司的旧债，即借款债权债务关系并未消灭，并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案以物抵债协议签订后，是否发生物权变动，取决于当事人是否实际履行该协议，即是否办理了房屋产权登记。因案涉购房合同没有实际履行，案涉房屋仍在阳光公司名下，并未发生物权变动。同时，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”杨秀珍要求确认其对案涉房屋享有购房债权及办理房屋产权证书的主张，目的是在阳光公司破产重整程序后取得案涉房屋，实质上是要求阳光公司对其债权给予全额、个别清偿。因杨秀珍并不具有对案涉房屋的物权请求权，如确认其对阳光公司享有购房债权及办理房屋产权证书，将会损害其他债权人的利益。二审判决不予支持杨秀珍的上述主张，具有事实和法律依据。
综上，杨秀珍的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回再审申请人杨秀珍的再审申请。
审 判 长 江显和
审 判 员 张颖新
审 判 员 黄西武
二〇二〇年十二月二十八日
法 官 助 理 梁 滨
书 记 员 崔佳宁
