地役权or相邻关系？如何认定地役权纠纷？一文读懂
第三章 用益物权 第六节 地役权
法言俗语
生活中，常有为了自己使用土地的便利而需要别人土地的情形。譬如，甲乙两工厂相邻，甲为了解决本工厂职工通行的方便，欲另行开门，但须借用乙工厂的道路通行，于是两家工厂便签订了书面协议，约定乙允许甲工厂的职工在自己的土地上通行，但甲需要交纳使用费，此时，便涉及地役权的问题。乙方的土地称为供役地，而甲地称为需役地。
所谓地役权，是指土地上的权利人（土地所有权人、土地使用权人）为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种用益物权。地役权一般涉及两块土地，且这两块土地分别属于两个所有权人或者使用权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人役使的地块则称为供役地；需役地土地所有权人或者使用权人被认为拥有地役权，称为地役权人，供役地土地所有权人或者使用权人被认为负有供役的义务，称为地役人，因此，从需役地角度看，地役权是一种权利，而从供役地的角度看则是一种负担或者义务。
设立地役权必须通过签订书面合同的形式。所谓地役权设立合同，是指需役地权利人和供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的协议。地役权设立合同应当采取书面形式订立，否则不能产生地役权设立的法律后果。法律之所以规定地役权设立合同要采用书面形式，主要在于地役权是一种用益物权，在现实生活中，地役权法律关系非常复杂，采取书面形式可以有效避免当事人之间争议的发生，同时，地役权设立合同也是办理不动产物权登记的重要基础资料，也应当要求设立地役权合同采用书面形式。
地役权是一种独立的用益物权，且是定限物权，与宅基地使用权不同，它有存续的期限，该期限由双方当事人，即供役地人和需役地人通过合同进行约定，只要不违反法律的强制性规定，当事人约定期限应当认定为有效。地役权存续的期限不得超过建设用地使用权和土地承包经营权等用益物权剩余的期限。
地役权是否登记由当事人自愿选择，如果当事人申请登记，则可以到登记机关进行登记，当事人未申请登记不影响地役权的设立。但当事人设定地役权时，如果未经登记不得对抗善意第三人。鉴于目前我国的土地资源越来越稀缺，在同一地块上设定两个或者两个以上地役权的情况将会越来越普遍，地役权人为了维护自己的利益，最好进行地役权登记。
已经登记的地役权在发生变更、转让或者消灭等物权变动的情况下，应当及时办理变更登记或者注销登记等手续，这是地役权人的法定义务，没有办理地役权设立登记的，无须办理变更或者注销登记，但不得对抗善意第三人。如果地役权当事人在地役权设定时办理了登记手续，而变更、转让或者消灭时未及时办理变更或者注销登记手续，从而给第三人造成损失的，应当承担赔偿责任。
以案释法
如何判断案件中是否存在地役权？从最高人民法院的生效民事判决可管中窥豹。
2010年9月30日，华德汇公司与现代服饰物流公司、汇美公司、汇通公司、国投公司等签订《承包经营合作合同书》，合作开发某商业用地，后发生诉讼纠纷，争议焦点之一即是该合同书及补充协议是否是包含国有土地使用权转让关系和地役权关系等的混合合同。最高人民法院经审理后认为，《物权法》第156条规定：地役权人有权按照合同约定以提高自己的不动产的效益。第157条规定：设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：（1）名称和住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）利用期限；（5）费用及其支付方式；（6）解决争议的方法。
因此判断本案中是否存在地役权，应考察《承包经营合作合同书》及其补充协议对现代服饰物流公司、汇通公司的另81亩土地作出了何种限制或需求。根据原审法院查明的事实，《承包经营合作合同书》中涉及另81亩土地的约定仅存在于第1条，即：现代服饰物流公司另外成立Ｂ公司（即汇通公司）独立经营上述168亩土地中另外的81亩物流用地，与乙方（华德汇公司）无关。该约定与地役权的设定无关。如将义务主体扩至现代服饰物流公司或汇通公司，根据华德汇公司的主张，主要是《承包经营合作合同书》的第6条“87亩商住用地的设计应与现代服饰物流公司的用地（81亩）一起进行整体设计”，以及第7条“现代服饰物流公司与华德汇公司共同负责项目整体规划报批，报批后Ａ公司地块项目可以单独报建，单独验收”。上述第6条实质是对华德汇公司及其87亩土地进行了限制，并非是对现代服饰物流公司、汇通公司的限制。而上述第7条中约定的“共同负责项目整体规划报批”，也不能得出因此产生了地役权。《补充协议》主要就87亩土地的规划条件和可建容积率面积，以及现代服饰物流公司后补征16.5亩土地进行约定，亦不涉及地役权问题。因此，华德汇公司主张涉案《承包经营合作合同书》及其补充协议存在地役权关系、属于混合合同，没有事实依据，法院不予支持。（广东华德汇实业有限公司因与株洲现代服饰仓储物流有限公司、株洲市汇通置业有限公司、株洲芦淞国有资产投资发展集团有限公司、楼洪剑以及原审原告株洲汇美实业控股有限公司国有土地使用权转让纠纷案，详见最高人民法院（2019）最高法民终323号民事判决书）
法官说法
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实务中，有些法律从业者或当事人对地役权与相邻关系的概念区分不清。相邻关系和地役权是两种彼此独立的物权法制度，二者各自具有不同的内涵，其共同之处在于均以调和不动产利用过程中权利人冲突为目的，在规范目的与制度构成上具有相似之处，涉及的内容诸如排水、通风、通行、采光等权利的扩张、限制和容忍，或有所重叠，或有所交叉。但两者之间具有很重要的区别：一是权利性质不同。相邻关系不属于一项独立的民事权利，更不是一种独立的物权类型，而是属于所有权的内容，即基于所有权内容而产生的效力的扩张和限制；而地役权则是一项独立的物权，属于他物权的范畴。二是产生的依据不同。相邻关系是基于法律的直接规定而产生，是法律要求一方必须为另一方提供便利，是维持正常生产生活的最低需要，而地役权则基于当事人之间的合同而产生，是通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。三是相邻关系以相邻不动产为条件，而地役权关系中需役地和供役地则不以相邻为限。四是经济效益不同，设立相邻权通常都是无偿的，而设立地役权需要需役地人和供役地人协商确定支付相关费用，通常都是有偿的。
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关于供役地权利人的权利和义务。地役权合同是双务合同，当事人各自的权利义务是对等的、相对的，对供役地权利人而言，主要负有以下义务：第一，供役地权利人容忍的义务，即允许地役权人利用其土地。地役权存在的目的和价值就在于以供役地提供给需役地便利之用，一旦地役权设立，供役地权利人便负有提供供役地并给予地役权人便利的义务和负担。容忍义务具体包括以下内容：一是根据合同约定的对供役地的使用方法、范围及使用程度，保证地役权人对供役地的使用权；二是允许地役权人为实现设立地役权的目的，在供役地上进行必要的附随行为，如为排水开挖沟渠等；三是允许地役权人设置附属设施，并取得该设施的所有权，如地下取水、铺设管线等。上述负担和容忍义务一般是在合同中明确约定的，而且地役权人需要支付一定的对价。第二，供役地权利人不得妨害地役权人行使权利，即供役地权利人负有不作为的义务。供役地权利人不得违反合同约定在供役地上从事妨害地役权人行使权利的行为，如供役地权利人不得建设合同约定之外的建筑物、不得排放废弃物等。总之，法律规定地役权制度的目的在于最大限度地发挥土地的效用，提升土地的利用价值和经济价值，协调土地所有权人之间、土地使用权人之间以及土地所有权人与使用权人之间的利益关系，平衡各方权利人之间的利益冲突。
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关于地役权人的权利义务。地役权人设定地役权的目的在于为自己土地的使用提供便利，以增加自己土地的效益，提高土地的利用价值。地役权人在取得地役权的同时，应当履行以下义务：第一，按照合同的目的和方法使用供役地，不得超过或者变更当事人约定的范围和使用程度。根据诚实信用原则，地役权人行使地役权时，负有合理使用供役地的义务，应当在自身土地便利的范围内，选择对供役地损害最小的方法行使权利，如约定地役权为通行权，地役权人只能从事通行原则上不得从事其他的行为。在履行地役权合同过程中，如果发生地役权人不适当使用供役地，供役地权利人要求保护其合法权益的，应当予以支持。第二，尽量减少供役地权利人物权的限制。地役权的实现是供役地权利人为了需役地的便利而承受的负担，因此，地役权人在行使地役权时不要过分损害其利益，如地役权人修建附属设施，应当采取适当的方法，尽量减少对供役地权利人造成的损失。对于地役权人在供役地上进行的附随行为要以必要加以判断，如为通行安装路灯、为取水安装管道等。第三，支付费用的义务，即按照地役权设立合同的约定，地役权人向供役地权利人支付必要的费用。
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地役权不得单独转让。这是由地役权的从属性，所决定的。所谓地役权的从属性，是指需役地所有权或者使用权与地役权具有主从关系，地役权应当依附于需役地所有权或者使用权而存在。地役权作为一种用益物权，与建设用地使用权等用益物权是不同的，建设用地使用权等用益物权是基于所有权而派生的，其一经设定就具有独立性，不依附于其他权利而存在。而地役权设定目的在于便于需役地所有权人或者使用权人利用需役地，故地役权不具有独立性。地役权的设定多数是在他人的用益物权上，故必须从属于其他用益物权而存在。所以，根据《民法典》规定，土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权转让的，地役权一并转让，目的是使物权关系变得简约明确。
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地役权的享有具有不可分性，就需役地而言，在地役权存续期间，需役地上的所有权或者使用权分割归属于不同主体，地役权仍然存续于原先的需役地上，各个新的需役地所有权人或者使用权人继续有权行使该地役权。依照这个原理，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让的，转让部分所涉及的地役权也同时转移给受让人，即受让人同时享有地役权。地役权与需役地分割时具有不可分离的关系，那么地役权与供役地之间也同样具有不可分离的关系，即使供役地被分割，地役权在分离后的供役地的各个部分上依然存在。按照这一原理，供役地及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让的，转让部分涉及地役权的，受让人对转让部分的地役权具有负担和义务，即受让人仍要继续负担在转让前设定的地役权，这是法律的强制性规定，当事人不能通过私自约定而改变。
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地役权不得单独抵押。地役权的抵押属于担保物权的范畴，地役权可以作为抵押权的标的物，但地役权不能单独设定抵押权，它只有与建设用地使用权、土地承包经营权一并抵押才能产生担保物权的效力。在建设用地使用权、土地承包经营权被抵押的情况下，如果抵押权人实现这两种抵押权时，地役权也一并转让给抵押权人。但这里值得注意的，《民法典》没有规定宅基地使用权与地役权转让的关系，主要考虑宅基地使用权按照我国现行法律的规定不允许抵押，自然也谈不上地役权抵押的问题。
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地役权可以撤销。所谓地役权的撤销，是指在发生特定的事由或者出现法定的情形时，地役权当事人撤销地役权，使既存的地役权归于消灭。撤销为地役权消灭的原因之一，造成地役权消灭的其他原因还有期限届满、目的不能、抛弃、混同、征收、土地灭失等。地役权的撤销又分为法定撤销和约定撤销两种情形。所谓地役权法定撤销，是指在地役权合同的履行中出现法定的可以撤销地役权的情形时，地役权当事人方可撤销地役权，使既存的地役权归于消灭。行使地役权法定撤销权的只能是供役地权利人，需役地权利人无权行使撤销权，而且撤销权的条件由法律规定，只要出现法律规定的撤销事由时，供役地权利人才能行使该项权利。根据《民法典》的规定，供役地权利人可以申请撤销地役权的情形主要有两种：一是地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权的，主要包括：地役权人不按土地用途使用土地，并且导致了土地的永久损害；地役权人不按土地的约定用途使用土地，经供役地权利人多次警告仍不改正的。二是有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告仍未支付费用的。在因地役权人违反合同约定拖欠费用而行使撤销权的，要满足以下条件：约定的付款期限已经届满；供役地权利人在合理期限内进行了两次催告；地役权人没有可以减免费用的合理理由。《民法典》规定供役地权利人在符合法律规定的条件时可以行使地役权撤销权，并给予必要的限制，一方面符合设定地役权的目的，可以有效地防止地役权人滥用地役权；另一方面也可以限制供役地权利人随意限制地役权人行使权利。如果供役地权利人与需役地权利人在地役权合同中明确约定撤销的条件的，可视为地役权合同附有解除条件，当合同约定的条件成就时，当事人可以按照合同的约定行使撤销权。实务中适用该规定时要注意以下问题：一是违反法律规定滥用地役权的，不仅包括《民法典》，而且包括我国现行的其他有关法律和行政法规，如《土地管理法》《农村土地承包法》《城市房地产管理法》《森林法》等，如地役权人违反公共秩序和善良风俗在供役地上堆放垃圾、排放有毒物质，或者在供役地上进行违法犯罪活动等，至于哪些行为属于地役权人滥用权利的行为，还需要在实践中不断完善和充实。二是供役地权利人的催告应当设定一个合理期限，但对合理期限，《民法典》没有规定，实践中一般掌握两次催告的时间不能间隔过近，如一天一催告，显然不在合理期限内。三是撤销权的行使方式，供役地权利人欲撤销地役权的，应当通过向法院提起诉讼方式来实现，而不能自行实现撤销。但地役权的撤销不同于一般民事合同的撤销，所产生的法律后果是不同的，地役权的撤销实质上是地役权的消灭，即地役权合同权利义务的终止。
《民法典》条文
第三百七十二条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第三百七十三条 设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）地役权期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第三百七十四条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第三百七十五条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。
第三百七十六条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第三百七十七条 地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第三百七十八条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。
第三百七十九条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第三百八十条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。
第三百八十一条 地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第三百八十二条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第三百八十三条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。
第三百八十四条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第三百八十五条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
来源：江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》 （人民法院出版社）
