农村房，买得买不得
【裁判要旨】
农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。买受人若不是涉案宅院所在集体经济组织成员，则不具备取得相应宅基地使用权及购买案涉房屋的主体资格。如出卖方以此为由要求确认其与买方之间的农村房屋买卖协议书无效，法院应予以支持。
【案情简介】
杨某与邱某原系夫妻关系，婚后育有子女二人，即长女邱甲、长子邱乙。邱甲与赵某系夫妻关系。
王某在北京市房山区某村建有宅院一处，其中北房四间、东西棚子各一间、厕所一个。1990年6月23日，王某与邱某在房地产交易所签订房产卖契一份，以1万元的价格将上述宅院售予邱某，并交纳相应契税。1990年6月24日，邱某向王某支付了购房款。
取得上述宅院后，邱某将院内东西棚子拆除，新建东房两间。2008年11月7日，邱某与杨某离婚，约定宅院归杨某所有。后杨某、赵某与张某签订房屋买卖合同一份，以13万元的价格将上述宅院售予张某。另查明，张某户籍所在地为河北省定州市某村。
【一审判决】
一审法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据查明的事实，张某不是涉案宅院所在集体经济组织成员，因此张某不具备取得相应宅基地使用权及购买案涉房屋的主体资格。杨某、赵某以此为由要求确认其与张某之间的买卖房屋协议书无效，理由正当，证据充分，法院予以支持。故判决：杨某、赵某与张某签订的房屋买卖合同无效。
【终审判决】
二中院经审理认为，本案的争议焦点为：杨某、赵某与张某签订的房屋买卖合同是否无效。
《民法典》第144条、146条、153条、154条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据已查明的事实，张某并非案涉房屋所在地的集体经济组织成员。法律规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。故一审法院以张某不具备购买案涉房屋的主体资格，支持了杨某、赵某要求确认其与张某签订的买卖房屋协议无效的请求，并无不当，法院予以维持。
【评析】
二中院受理的“农民房”买卖案件总体呈现收案数量稳中有升、纠纷类型日趋复杂的态势。随着京郊农村拆迁范围逐步扩大、拆迁门类日渐繁多、补偿数额日益提高，此类案件纠纷也稳中有升。
现阶段“农民房”买卖案件所呈现的主要特点为：
一是出卖方反悔要求收回房屋仍为引发诉讼的主要原因。农村房屋买卖合同纠纷案件中，大部分案件当事人已经在当地生活10年乃至20年，时间久远，返回要求收回房屋是引发诉讼的现象。
二是刚刚发生拆迁或近期即将拆迁的地区纠纷频发。因受到利益的驱使，导致即将发生拆迁地区或者已经开始拆迁地区此类纠纷较多。
三是当事人诉求多元化，除主张原有房屋及宅基地的价值外，还涉及拆迁安置房屋或购房指标的归属或折价补偿等问题。
四是买卖双方心理预期差距过大，调解工作障碍重重。因涉及拆迁、宅基地价值攀升等原因，导致法院在诉讼审理时各方当事人心理差距大，调撤工作较为困难。
需要提醒的是，在购买农村房屋时应当注意自身是否符合购买资格和条件，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。如若不符合购买资格，因签订合同亦为无效合同，应谨慎购买。
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