开发商不履行认购书 应赔偿房屋升值损失
近日，一则降息的消息像一阵兴奋剂注入此前有些胶着的地产市场。进入六月，不少房企宣布销售额创立新高，房屋成交量和价格又开始蠢蠢欲动，触动大众神经。房价一涨，几家欢喜几家愁。有房在手的业主心满意足的不再扮演“房闹闹”角色，而开发商喜迎水涨船高的同时，也不免会动起另外的心思。
从历史数据看，因房价快速上涨，开发商销售过程中欲通过恶意毁约，以获取暴利的事时有发生。准业主们遇到这样的事情应该如何应对？怎样维护自己的合法权益？
房价疯涨6倍 开发商耍赖违约
这是一桩发生在广州的真实案例。
2009年5月左右，广州仲裁委员会接到了一份仲裁申请。该案申请人是广州市某房地产有限公司，被申请人是3户准业主。该3户准业主于2003年以每平方米3000元的单价向申请人认购了位于广州市番禺区市良路的某楼盘的房屋，双方签订了认购协议，开发商向每户收取了1万元定金。
因为签订协议时该房屋未取得预售许可证，所以一直没有公开发售。2006后房价飙涨，上述准业主一直要求开发商履约，开发商却要求对方按照新的市场价购买。准业主们自然是坚决拒绝了这样的要求。
2009年，开发商向广州仲裁委员会申请裁决认购协议无效，退回1万元给业主。开发商认为认购书无效的理由是其一直未取得预售许可证。该认购协议约定：发生争议，向广州番禺区仲裁委员会申请仲裁。广州仲裁委员会受理了该仲裁申请。
3位准业主的代理律师广东唯杰律师事务所律师向广州市中级人民法院申请确认该仲裁条款无效，理由是广州番禺区仲裁委员会不存在。
经过审理后，广州中院判决支持了准业主们的请求，广州仲裁委员会因此未裁决该案，开发商之后也没有后续行动。3位准业主与开发商就该房产纠纷争执至今。涉案房屋现单价约每平方米18000元，至今尚未出售。
房企违背诚信付出巨额代价
再来看一个发生在上海的类似案例，与上个案例不同的是，上海的案例已经有了结果。
原告王女士在2003年8月22日与开发商上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司签订了别墅认购协议，协议中明确了认购佘山高尔夫别墅的房屋地块位置、房型、价格、面积，并对房价进行了明确约定。鉴于被告当时处于开发初期，尚未取得预售许可证，原告依照协议规定（每套人民币100万元），向开发商支付了认购金。2004年9月7日，王女士收到了开发商的书面通知，告知：一期物业已取得预售许可证，可以签订预售合同，但开发商表示由于行情涨了，所以房价要大幅上涨，原约定的每套800万左右，涨到1200余万元（每套上涨了400万元左右）。若王女士10日之内不能按开发商通知价签订预售合同的，则视为放弃原定的“认购协议”项下的相应权利。对开发商这种违背诚信、任意哄抬房价、追求暴利的行为，原告表示不能接受，双方协商未果，王女士与其他多名购房者分别向上海市第一中级人民法院起诉开发商。
随后，法院对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商向购房者们作出了巨额赔偿。
法院表示，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则，但本案中开发商在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。不过，签订正式合同并非是强制性义务，同时由于购房者支付的认购款并非购房款，差价损失的赔偿也难以支持。
最后，法院是参照开发商向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准，如张女士便获得了200万元经济损失赔偿，已支付的100万元认购款也如数返还。
违背诚实信用原则应承担损害赔偿责任
对此，广州房产律师评析，《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”以上就是开发商不履行认购协议另售房屋应当承担缔约过失责任的法律依据。
所谓缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。信赖利益的损失既包括因他方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，如费用的支出，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益，信赖合同有效而失去的某种应得到的机会。当然，这些利益表现是在缔约时可以预见的范围之内。赔偿应以过错责任原则为依据，适用完全赔偿原则。信赖利益赔偿的结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。
具体到上述发生在广州的案例，认购书属于预约合同，房企违反认购协议的规定，属于缔约中违反诚信原则，应赔偿准业主因信赖该认购书而给准业主造成的损失，主要损失是因准业主丧失购买其他同类房屋的机会，造成之后购买其他同类房屋所增加的房价损失。“我认为开发商应当赔偿该房屋升值的全部损失给三位准业主。”律师说道。
律师建议最高法明确约定货物升值损失
事实上，上述合同法以及司法解释并无规定信赖利益的赔偿范围，留下了巨大的法律漏洞，以致在实际的法院审判中，各法官自行确定赔偿标准和金额。
如上述上海开发商不履行认购书赔偿200万元给准业主王女士，该金额相当于房屋升值的50%。广州市中级法院在内部指导意见中规定，出现开发商不履行认购书另售房屋的情况，可以判决开发商赔偿房屋升值的部分损失给买方，其中，住宅赔偿不超过升值部分的30%，商铺赔偿不超过升值部分的10%。之所以不判决开发商赔偿房屋全部的升值损失给买方，是因为他们认为买方未支付全部房款，通常仅仅支付定金，根据公平原则，酌情赔偿损失。
律师认为，法院这种做法完全是错误的，是保护违约方，损害守约方的合法利益。试想，从买方角度看，在房价飙涨的时候，如上述上海的案例，房屋已经升值400万，法院仅仅判决开发商赔偿200万给买方，买方拿这200万加上原来约定的房款能买回同类的房产吗？显然不能。既然不能，说明法院不判决赔偿全部升值损失给买方，就不能弥补其因信赖开发商诚实履约的损失。从开发商角度看，既然仅仅判决其赔偿房屋升值部分50%的损失，即使违约，他们还可以赚取剩余的房屋升值的50%共200万的利益，这样不仅不能制止开发商违约，而且鼓励其违约。这样的判决既不符合法律规定和法律理论，又造成不良的社会效果，实不足取。广州的指导意见规定的赔偿比例比上海的判例低得多，就更不用说了。
对此，律师建议，最高人民法院在制定合同法的司法解释中明确约定赔偿损失的范围包括货物升值或贬值的损失。买方也可在认购书中约定：卖方违约不出售房产，应赔偿该房屋升值损失给买方。至于上述案例中，开发商称未取得预售许可证，认购协议无效，是无法律依据的。法院认定，无预售许可证，签订的认购协议仍然有效。
