商品房预约合同认定为商品房买卖合同的必要条件
在民法理论上，预约是相对于本约而言，即预备性契约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本约达成的书面允诺或协议。一般认为，商品房预约合同包括购房确认单、认购、订购、预订等协议。
商品房预约合同应具备下列特征：
第一，预约合同是诺成合同。诺成合同不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用的特征，对于预约尤其明显和重要。
第二，预约是谈判期间对未来事项的预先规划。
第三，预约之标的是当事人为将来订立本约而谈判。
第四，预约必须具备书面形式。
第五，有效的预约应当是有约束力的法锁。
第六，预约合同的内容应具有确定性。由此可见，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，预约合同当事人的义务是订立本合同，预约合同应以书面方式为之。同时我们应该认识到，预约既然以订立一定内容的合同为其内容，这就要求当事人在订立预约时必须就将要订立的本约的主要内容达成一致，也就是说，在预约中，应当含有未来本约的基本（主要）条款和基本内容，否则就不能视为预约。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同的主要条款有哪些内容，根据《商 品 房 销 售 管 理 办 法》之规定，商品房买卖合同应当有以下主要条款：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
如果谈判双方在商品房预约合同中约定了涉案房屋的主要条款，且该主要条款具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，并且出卖方已经按照双方的约定收受了买受人支付的购房款，应当将商品房预约合同认定为商品房买卖合同，约束双方当事人。
值得注意的是，如果双方协议中缺少了《商品房销售管理办法》第十六条规定的一、二条主要内容，一般不会认定为商品房买卖合同。
案例参考：江苏省徐州市中级人民法院（2010）徐民终字第67号《民事判决书》“上诉人陈云与被上诉人徐州市天成房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案”。
