卖房人未依约迁出户口应承担违约责任
作者：叶福勇
【案例】
2012年10月27日，王某与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：出卖人王某出售其位于通州区云景东里的房屋与赵某；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为160万；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币1万元的违约金；逾期超过七日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；双方并就房屋买卖的其他事宜作出约定。至2013年3月5日，赵某给付王某购房款共计160万元，王某将房屋过户至赵某名下。2013年1月24日，王某及其夫穆某某将户籍迁至通州区梨园镇云景东里另一房屋，后一直未将户口迁出。2013年8月，赵某起诉至法院，要求判决王某赔偿其违约金共计45840元。
北京市通州区人民法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王某与赵某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，赵某按照合同约定履行了支付购房款的义务，王某虽已将房屋过户至赵某名下，但却未能按照合同约定办理户口迁出手续，其行为已构成违约，应按照双方的约定承担相应的违约责任。据此，法院最终判决王某给付赵某违约金45840元。
一审判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。
【分析】
（一）房屋买卖中买受人起诉出卖人迁出户口的处理
当前，户口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。例如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学，因此户口能否如愿迁入对于购房人影响重大，部分房屋买卖过程中会对于户口的迁移问题作出详细的约定。但由于户籍管理属于公安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，法院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出户口的，无论当事人在买卖合同中就户口迁移事宜是否作出了约定，法院均不会受理，已经受理的，亦应裁定驳回起诉。
（二）对于买受人要求出卖人未依约迁移户口应支付的违约金的处理
户口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户口确系一项合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于违反户口迁移约定时，买受人依照合同约定主张出卖人支付违约金或赔偿损失的，应属于民事案件的受理范围，此种情况下对于买受人的诉讼请求应予支持。
（三）关于违约金的数额
对于违约金的数额，应根据《合同法》第114条的规定，以当事人的实际损失为基础，在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素后，确定违约金的具体数额。本案中，王某并未主张赵某要求的违约金过高，且赵某主张的违约金亦明显低于合同约定的数额，综合案情，法院支持了赵某的全部诉讼请求。
综上，一审法院的判决是正确的。
