马玉杰与祁艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院： 北京市第三中级人民法院|
案号：（2014）三中民终字第3797号
上诉人（原审被告）马玉杰，女，1973年3月19日出生。
委托代理人李昌锁，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）祁艳，女，1974年8月24日出生。
委托代理人胡涤，北京市亚奥律师事务所律师。
上诉人马玉杰与被上诉人祁艳因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第35319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
祁艳在一审法院起诉称:我与马玉杰于2012年4月21日签订了《商业房屋租赁合同》，约定马玉杰将朝阳区1号房屋出租给我作为经营商业使用，租赁面积为553.25平方米，包括地上两层和地下一层，租赁期限为2012年4月20日起至2022年5月30日止，总租金为9981500元，其中2012年4月20日至2012年6月19日为免租期，2012年6月20日至2014年6月19日的年租金为908700元。我于地下一层装修完毕后申请消防验收时才知道地下一层不能作为商业经营，经与马玉杰协商，双方于2013年1月25日重新签订了《商业房屋租赁合同》，将地下一层的面积从合同中扣除，调整后的租赁面积为356平方米，2012年6月20日至2014年6月19日止的年租金调整为584700元，其他内容基本不变。2013年6月，双方协商一致解除了《商业房屋租赁合同》，我于2013年6月21日将房屋交还给了马玉杰，但马玉杰拒不退还房屋租赁押金97450元。我租赁房屋的目的是为了商业使用，但马玉杰出租的地下一层根本就不能作为商业使用，马玉杰明知此事，应退还我已经支付的地下一层租金81000元。我对地下一层也进行了装修，花费了大量装修费用，导致了我的装修损失。故起诉至法院，要求确认双方2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》于2013年6月21日解除，马玉杰退还房屋租赁押金97450元，马玉杰退还已经收取的地下一层房屋租金81000元。
马玉杰在一审法院答辩称:不认可双方于2013年6月21日协商解除了双方签订的租赁合同，祁艳行为构成违约，因此马玉杰才不同意退还押金。2013年1月25日双方已经明确确定了双方的租金问题已经解决，不存在马玉杰还应向祁艳退还地下一层租金的问题，马玉杰不存在违约行为，不同意祁艳全部诉讼请求。
经审理查明:2012年4月21日，马玉杰作为出租方（甲方）与祁艳作为承租方（乙方）签订了《商业房屋租赁合同》，双方约定，甲方将朝阳区1号店面的商铺（以下简称为诉争商铺）租赁与乙方经营。该商铺建筑面积（含公摊）为553.25平方米。该商铺免租期限自2012年4月20日至2012年6月19日。租赁期限自2012年4月20日至2022年5月30日。同等条件下，乙方享有在租赁期满后继续承租该商铺的优先权。租赁期内合计租金人民币9981500元。自2012年6月20日至2014年6月19日，该商铺每年租金为908700元。自2014年6月20日至2016年6月19日，该商铺每年租金为954100元。自2016年6月20日至2018年6月19日，该商铺每年租金为1001800元。自2018年6月20日至2020年6月19日，该商铺每年租金为1051900元。自2020年6月20日至2022年6月19日，该商铺每年租金为1104500元（实付1044000元最后一年）。该店面租金不含税费。租金按季度缴付，押二付三，乙方应于每次缴租三日前以现金支付或银行转账一次性将三个月租金缴付与甲方，第一次支付时间为本合同签订之日起五日内。在本合同签订当日，乙方应向甲方交付首期房租及押金人民币378600元。押金作为乙方切实履行和遵守合同各项条款的保证金。甲方在向乙方交付房屋并收到乙方首期租金后无息退还乙方或转为合同押金。甲方有义务配合乙方办理工商注册及税务登记并提供相关资料，并协助乙方办理物业装修相关手续。甲方有权对乙方的规范经营进行监督。物业管理费及供暖费用，由甲方（出租方）承担。水电费由乙方自行缴纳。使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。本合同生效后，在不影响商铺主体建筑结构的情况下，乙方有权依其经营需要，对该商铺及设施进行内部装修、布置和改造。本合同生效后，乙方自行装修该房屋，经乙方装修后该房屋的装潢物，在合同终止后，遗留物处置权归甲方所有。甲乙双方任一方由于自身原因需提前终止合同，应提前一个月以书面方式通知对方。乙方在合同期满后无意继续租赁，应提前二个月以书面通知方式通知甲方。合同终止时，乙方保证依照甲方通知的时间，七日内撤离现场，办妥该商铺移交手续，逾期视同乙方放弃权益，甲方有权清理该场地及货物，乙方不得有异议。甲方如无故自行终止合同，构成违约，应就违约行为向乙方支付违约金，违约金标准为乙方所付押金的100%。同时甲方须向乙方支付相应的装修补偿款。若乙方由于自身原因终止合同，应提前一个月以书面方式通知甲方，并承担违约责任。
2013年1月25日，马玉杰作为出租方（甲方）与祁艳作为承租方（乙方）签订了《商业房屋租赁合同》，双方约定，甲方将诉争商铺（地上部分一层与二层）租赁与乙方经营。该商铺建筑面积（含公摊）为356平方米。该商铺免租期限自2012年4月20日至2012年6月19日。租赁期限自2012年4月20日至2022年5月30日。同等条件下，乙方享有在租赁期满后继续承租该商铺的优先权。租赁期内合计租金人民币6423100元。自2012年6月20日至2014年6月19日，该商铺每年租金为584700元。自2014年6月20日至2016年6月19日，该商铺每年租金为614000元。自2016年6月20日至2018年6月19日，该商铺每年租金为644700元。自2018年6月20日至2020年6月19日，该商铺每年租金为676900元。自2020年6月20日至2022年6月19日，该商铺每年租金为710700元（最后一年租金为671800元）。该店面租金不含税费。租金按季度缴付，押二付三，乙方应于每次缴租三日前以现金支付或银行转账一次性将三个月租金缴付与甲方，第一次支付时间为本合同签订之日起五日内。在本合同签订当日，乙方应向甲方交付押金人民币97450元，作为乙方切实履行和遵守合同各项条款的保证金。甲方有义务配合乙方办理工商注册及税务登记并提供相关资料，并协助乙方办理物业装修相关手续。甲方有权对乙方的规范经营进行监督。物业管理费及供暖费用，由甲方（出租方）承担。水电费由乙方自行缴纳。使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。本合同生效后，在不影响商铺主体建筑结构的情况下，乙方有权依其经营需要，对该商铺及设施进行内部装修、布置和改造。本合同生效后，乙方自行装修该房屋，经乙方装修后该房屋的装潢物，在合同终止后，遗留物处置权归甲方所有。甲乙双方任一方由于自身原因需提前终止合同，应提前一个月以书面方式通知对方。乙方在合同期满后无意继续租赁，应提前二个月以书面通知方式通知甲方。合同终止时，乙方保证依照甲方通知的时间，七日内撤离现场，办妥该商铺移交手续，逾期视同乙方放弃权益，甲方有权清理该场地及货物，乙方不得有异议。甲方如无故自行终止合同，构成违约，应就违约行为向乙方支付违约金，违约金标准为乙方所付押金的100%。同时甲方须向乙方支付相应的装修补偿款。若乙方由于自身原因终止合同，应提前一个月以书面方式通知甲方，并承担违约责任。双方在该合同末尾还约定了补充条款:1.双方协商，以本合同替代甲乙双方于2012年4月21日签署的承租该商铺553.25平方米面积之合同。2.鉴于原合同已经开始执行，双方协商一致，同意不再追究本合同签署之前的相关租金问题，双方同意乙方之前已支付之押金151440元按本合同计算之押金97450元的差额人民币53990元，由乙方从本合同签署日后需支付甲方的下一笔租金内扣除，本合同签署之日起生效，同时将原合同作废。3.双方同意（1）地下层经营或使用者通过场所一层进出，但一层仅双方有权使用，如地下层经营或使用者有意共同使用一层可与乙方商谈再定；（2）乙方须向地下层经营或使用者提供大门钥匙以配合地下部分之经营活动。以上内容为本合同不可分割之部分，如有出入以补充协议为准。
合同签订后，祁艳于2012年4月19日向马玉杰支付房屋租金378600元（包含押金151440元和三个月租金）。2012年9月20日至2013年3月19日期间的租金由吴缨代祁艳支付给了马玉杰。祁艳于2013年3月19日向马玉杰支付了三个月的房租共计92185元，加上折抵的押金差额53990元，祁艳将房租支付至了2013年6月19日。之后的租金祁艳没有再交纳。2013年5月27日，祁艳通过微信向马玉杰发出电子邮件，内容为:小马，你好！因单位面积租金过高，二楼又非商业用途，我们决定从2013年6月20日开始不再租赁诉争商铺，按租赁合同要求特此通知你。此致，顺祝商祺！2013年6月21日，盈科律师事务所苏宏鑫律师出具收据，内容为:今收到陈思成（福度股东）交来的诉争商铺钥匙两把。2013年7月3日，马玉杰向祁艳出具《收房确认书》，内容为:经马玉杰委托的北京市盈科律师事务所律师苏宏鑫律师，已于2013年6月21日收到祁艳福度股东陈思成女士交来的诉争商铺钥匙两把，经苏律师验收该商铺地上部分一层与二层符合交付条件，但该商铺地下层在马玉杰本人已收回的情况下，地板被认为拆除，显然已经侵犯了马玉杰相应的财产权利，希望祁艳能对此事作出一个妥善的处理，并给予明确答复，否则，马玉杰保留相应的诉讼权利，特此确认。2013年7月23日，苏宏鑫在该《收房确认书》上空白位置注明:另:本人于2013年7月23日收到祁艳交来的诉争商铺二楼及地下购电卡各一张。
祁艳因退还租金及押金事宜与马玉杰产生纠纷，故起诉至法院，要求确认双方2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》于2013年6月21日解除，马玉杰退还房屋租赁押金97450元、退还已经收取的地下一层房屋租金81000元。
本案审理过程中，祁艳曾申请就其租赁的诉争商铺的装修价值进行评估，后申请撤回其评估申请，称在本案中不再主张装修损失，法院对其该项申请，予以准许。经法院释明，双方就本案不再申请进行任何鉴定，双方当事人均认可鉴定期间不计入本案审限。
庭审中，双方均认可马玉杰至今未向祁艳退还任何押金及租金的事实。双方均认可诉争商铺现在在马玉杰控制下的事实。
祁艳还提交2012年4月21日双方签订的《商业房屋租赁合同》，证明双方之间租赁关系。马玉杰对此予以认可。祁艳提交2013年1月25日双方签订的《商业房屋租赁合同》，证明双方协商将押金调整为97450元。租金调整为每年584700元。马玉杰对此予以认可。祁艳提交2012年4月19日收条，证明祁艳支付租金及押金378600元。马玉杰对此予以认可。祁艳提交《收房确认书》，证明双方已经于2013年6月21日协商解除了《商业房屋租赁合同》，马玉杰已经收回了房屋。马玉杰对该证据真实性认可，不认可证明目的，称祁艳先违约，马玉杰不得不收房。祁艳提交其与案外人吴缨签订的《补偿协议》，证明吴缨替祁艳交纳了2012年9月20日至2013年3月19日期间的房屋租金，装修工程的委托方是祁艳。马玉杰对该证据真实性认可，不认可证明目的，称祁艳先违约，马玉杰不得不收房。祁艳提交招商银行查询记录单，证明祁艳2013年3月19日支付了2013年3月20日至2013年6月19日期间的房租。马玉杰对该证据真实性认可，不认可证明目的。祁艳提交收据，证明马玉杰收取了诉争商铺的钥匙。马玉杰对该证据真实性认可，不认可证明目的。
马玉杰提交2012年4月21日双方签订的《商业房屋租赁合同》，证明双方存在租赁关系，祁艳并未按照合同约定解除合同，属于违约行为。祁艳对该证据真实性认可，不认可证明目的，称双方协商解除了合同，并非祁艳单方解除合同。马玉杰提交2013年1月25日双方签订的《商业房屋租赁合同》，证明双方已经协商一致将原合同作废，而且相关租金不再追究，以及对押金、面积做出了变更。祁艳对该证据真实性认可，不认可证明目的，称只认可面积及押金进行了变更。马玉杰提交电子邮件打印件，证明祁艳单方违约，没有合法理由，不符合合同约定情况，通过邮件解除合同通知，不属于解除合同的行为，属于祁艳违约。祁艳对该证据真实性认可，不认可证明目的。
上述事实有双方当事人当庭陈述、2012年4月21日双方签订的《商业房屋租赁合同》、2013年1月25日双方签订的《商业房屋租赁合同》、2012年4月19日收条、《收房确认书》、招商银行查询记录单、收据及电子邮件打印件等证据在案佐证。
一审法院认为:祁艳与马玉杰分别于2012年4月21日及2013年1月25日签订的两份《商业房屋租赁合同》，不违反法律、法规强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。马玉杰按照合同约定履行了交付出租商铺的义务，马玉杰也按照合同约定履行了交纳租金及押金的义务，2013年1月25日双方协商签订了《商业房屋租赁合同》，约定原合同作废，本院对此不持异议。双方在履行2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》过程中，祁艳通过电子邮件向马玉杰申请解除该合同，双方虽未就解除合同签订书面协议，但马玉杰通过作出《收房确认书》、收据以及积极收房的实际行为，表明了其对于祁艳解除合同的申请，予以了事实上的同意，故对于祁艳要求确认双方2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》于2013年6月21日解除的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，马玉杰应退还祁艳交纳的押金，故对于祁艳要求马玉杰退还押金的诉讼请求，法院予以支持。当事人对自己的主张应提交证据予以证明，祁艳虽要求马玉杰退还已交纳的地下一层租金，但因双方在2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》中明确约定，双方协商一致，同意不再追究本合同签署之前的相关租金问题，故祁艳该项请求，没有事实及法律依据，故对于祁艳该项请求，法院不予支持。祁艳撤回装修损失诉讼请求，称不在本案中主张，法院对此不持异议。依据《中华人民共和国合同法》第八条 、第六十条 、第九十三条 、第九十七条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 之规定，判决:一、确认原告祁艳、被告马玉杰于二零一三年一月二十五日签订的《商业房屋租赁合同》于二零一三年六月二十一日解除。二、被告马玉杰于本判决生效后十日向原告祁艳退还押金九万七千四百五十元。三、驳回原告祁艳的其他诉讼请求。
马玉杰不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是:撤销一审法院判决，改判驳回祁艳全部诉讼请求；诉讼费由祁艳负担。上诉理由是:租赁期内，上诉人全面履行了自己的义务。祁艳以电子邮件的形式通知上诉人解除合同，并不是双方协商一致解除合同，祁艳的行为违反了合同约定，一审法院认定上诉人通过事实同意解除合同，属认定事实错误。合同履行期内，被上诉人存在违约行为，一审法院判决上诉人返还押金没有法律依据。
祁艳同意一审法院判决，不同意马玉杰的上诉请求。
本院经审理查明:一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，双方当事人均没有提供新证据。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为:祁艳、马玉杰签订的《商业房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。祁艳、马玉杰作为合同的当事人，均应严格履行合同义务。合同履行过程中，祁艳通过电子邮件告知马玉杰解除合同，双方虽未就解除合同签订书面协议，但马玉杰实际收房的行为表明其同意祁艳解除合同，故一审法院对祁艳要求确认双方于2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》自2013年6月21日解除的诉讼请求予以支持正确。虽然双方就合同解除问题达成一致意见，但祁艳没有提供证据证明双方就合同解除后的违约责任承担问题亦达成一致意见，且在诉讼中马玉杰仍表示不同意退还押金，故双方均应按照合同的约定承担相应的责任。虽然合同中只约定了祁艳提前解除合同应承担违约责任，对其应承担违约责任的数额没有约定，但合同明确约定了马玉杰承担违约责任的数额。根据公平、合同权利义务对等等原则及惯例，在祁艳提前解除租赁合同，且没有证据证明马玉杰同意退还祁艳所付押金的情况下，祁艳要求马玉杰退还押金的请求，没有事实、合同依据，本院对此不予支持。
当事人对自己的主张应提交证据予以证明，祁艳虽要求马玉杰退还已交纳的地下一层租金，但因双方在2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》中明确约定“双方协商一致，同意不再追究本合同签署之前的相关租金问题”，祁艳该项请求，没有事实及法律依据，故一审法院对祁艳该项请求不予支持正确。一审法院审理中，祁艳撤回装修损失的诉讼请求，称不在本案中主张，法院对此不持异议。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第二项 、第六十四条 ，《中华人民共和国合同法》第八条 、第六十条 、第九十三条 、第九十七条 、第一百一十四条 之规定，判决如下:
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第35319号民事判决第一项。
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第35319号民事判决第二项、第三项。
三、驳回祁艳的其他诉讼请求。
一审案件受理费2135元，由祁艳负担935元（已交纳），由马玉杰负担1200元（祁艳已交纳，马玉杰于本判决生效后七日内支付祁艳）。
二审案件受理费2236元，由祁艳负担（马玉杰已交纳，祁艳于本判决生效后七日内给付马玉杰）。
本判决为终审判决。
审判长韩静代理审判员宋少源代理审判员龚勇超
二〇一四年五月十九日
书记员陈烁琳
