拒收？不交？卖房纠纷谁之过?
作者：洛阳市涧西区人民法院 高晋 胡小光
2007年11月13日，洛阳市涧西区人民法院判决了一起购房买卖合同，判决买卖合同成立，房产商交付房屋。
刘医生夫妇为了方便上下班，在单位附近选中了一套商品房，2006年4月27日，与洛阳某房地产开发公司签订了《购房定购单》，定购单明确了房号为A座17层07号房屋，建筑面积为31.24平方米，预付定金5000元，合同约定总房价8万余元，付款方式为一次性付款，缴款日期为5月4日。刘医生随即交付了定金，后因资金不凑手，刘医生未能在5月4日交付余款。5月15日，刘医生再次到房地产开发公司，经双方协商，付款方式变更为分期付款，刘医生于5月15日付款25000元，余款在交房时付清。房屋开发公司在收据上特别注明“A－17－07房款（分期）”。但是2007年1月5日刘医生向房地产开发公司交纳余款时却被拒绝，并以刘医生违约为名要求解除合同，遭到拒绝，刘医生一怒之下将该公司告上法庭，请求判令房地产公司履行合同；赔偿迟延交房的损失3000元；并承担本案的诉讼费用。
房地产公司辩称，1、双方虽然签署了订购单，但是订购单只是一种意向，不是严格意义上的合同，不具有合同的约束力，刘医生的诉讼请求缺乏合同和法律依据；2、即便订购单是一种约定，也是原告没有依约一次性交付购房款，违约在先；3、财务部门没有权利对付款方式进行变更，收据上的内容不能说明我们同意分期付款，变更合同没有依据。并反诉刘医生未按照约定一次性交付房款的违约责任。请求法院依法解除购房定购单，并根据定金罚则，判令刘医生的5000元定金归我公司所有，并承担本案的全部诉讼费用。
法院经审理认为，刘医生与房地产公司在平等自愿的基础上签订了《购房定购单》，内容明确具体，已经基本具备了买卖合同的要件，形成了实际存在和正在履行的商品房买卖合同，该合同应受法律保护。刘医生缴纳定金后，该购房协议已实际履行。随后刘医生虽然没有依约交纳房款构成违约，但其违约行为已被房地产公司收受25000元时所否定，故房地产公司的辩解意见不予采信，反诉请求缺乏证据不予支持。依据法律规定判决：房地产公司向原告交付A座17层07号商品房，刘医生交付余款。驳回原被告的其它诉讼请求。
主审法官胡晓光发表个人意见：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，同时大笔数额资金的筹措也可能存在种种的困难，因此购房人在签订合同时一定要为自己留购足够的余量，避免陷入违约的境地。判断一个合同是否成立，主要的不是看合同的名称，而是看合同的内容，如果双方约定了合同的主要要素，且已实际履行，则应视为合同有效。合同一但确立，就成为双方之间的法律，除非双方同意解除或一方确实无法履行时，才可以通过一定的程序予以解除。解除的方式和条件都是有着严格的法律规定的，如当事人明确表示不能履行合同；遇到不可抗力；迟延履行经催告后仍未履行的等等。因此房地产商解除合同的理由是不能成立的。
