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物业管理

下水道堵塞污水倒灌 受损害业主状告开发商及物也管理公司案评析

日期:2012-05-12 来源:房地产律师网 作者:. 阅读:122次 [字体: ] 背景色:        

住楼房的居民家家都有排放污水的下水管道,但有时住在一楼的居民会遇到下水道堵塞污水倒灌的窝心事,要讨说法更难。市民马女士因下水管道被油污堵塞导致家中遭污水浸泡,而她与物管交涉时,物管却说下水管道不属于他们管理的“公共领域”,建议她通过法律向楼上居民索赔。虽然此前类似的案例都是这样处理的,但马女士认为楼上居民没有过错,而是物管没有尽到责任或开发商设计有缺陷。由于双方没能就赔偿问题谈拢,她日前将物管和开发商告到浦口区法院。

事件:污水倒灌一楼成臭水塘

马女士在江北华侨城有套房子,以前是公婆两位老人居住,后来因老婆婆去世,家人将其老公公接进城,马女士当时因腿被车撞伤住在城里,所以每星期只回去住一两天。

9月25日晚,马女士回家时,一开门就先闻到一股难闻的臭味,接着看到地上满是发黑的污水,她寻源找到厨房,发现污水是从厨房的水槽里漫溢而出,倒灌的污水横扫客厅、卧室,所经之处,地板起翘变形,墙壁发黑霉变,再看可以从一楼下去的地下室,更是成了“臭水塘”,污水顺着楼梯流下去,里面的床、橱柜等家具全被泡了。据初步估计,污水造成的损失在7万元左右。

原因:油污堵塞了下水管道

马女士随即找到负责小区物管的华侨城物业管理公司。物管人员说,他们的保洁员此前在打扫时,发现地下室有水流出,他们还奇怪这水是从哪里来的,现在才知道,原来是从一楼流到地下室后从地下室的门缝里流到外面的。他们在接到马女士的反映后,立即请疏通工疏通下水道时发现,在下水道地下部分的弯头处,发现两大块油污状污垢,估计就是这两块污垢堵塞管道导致污水倒灌进马女士家厨房的。

物管:建议向楼上居民索赔

随后,记者又和马女士及家人一起前往物业公司,采访了她和物管人员交涉的过程。物管的单经理说,华侨城不少一楼居民因此在墙上打个洞,将自家的污水管单独接到外面,然后再接入地下污水井,可见这是个带有普遍性的问题。

该物业公司工程部的张主任则说,物业公司聘请有专业的疏通公司,冬春两季定期疏通小区的污水井和排污主管,每次疏通都有记录。有时他们也要求疏通工人往各条支管里探一探。由于油污堵塞的部位,在下水道地下部分通往污水井的弯头处,不在污水井口,因此,已履行管理职责的物管没有过错。

马女士则反问:“你们说你们没有过错,那么是不是我的错?”物业公司的单经理和张主任都说“你也没有错”。“那我的损失怎么办?”对此,两位物管负责人表示,他们对马女士家的遭遇表示同情,也理解马女士的感受。但根据物管行业的惯例和其他地方遇到类似情况的处理原则,物管不可能承担责任,由于发生倒灌的下水道是一到六楼公用的,堵塞下水管道的油污是大家造成的,建议她向楼上的居民索赔。

房主:物管有检查与清理责任

对此马女士拒绝了。她认为,下水管道堵塞不是楼上居民乱扔抹布等杂物造成的,而是大家洗锅、洗碗、洗菜的油污积累所致,但这不能责怪楼上居民,因为洗锅、洗碗是过日子必须的,自己家也是这样过的,这并没有错。凭什么叫人家赔偿?退一步说,即使自己告楼上居民赢了,如果有的邻居不履行,还要申请法院强制执行难度太大,而且以后还怎么和邻居相处?关键的是,她认为下水管道作为小区的公共设施,物业公司有义务维护其畅通。张主任等人则再次表示,下水管道不属于公共领域,其理由是下水管道从楼房中各家各户中穿过,物管不可能跑到业主家里检查。为此,开发商在下水道下部位于地下室内的弯头处,还特意设了可以打开的观察孔。

但马女士对此更不认可。她说,自己作为业主,有正常使用下水管道等公共设施的权利,而没有经常检查下水管道内是否有异物堵塞的义务。再者,那个观察孔也不在自己家厨房或地下室内,而是在另一业主家的地下室内。连物管公司都无法前往检查,自己怎么可能隔三岔五地打开看看?即使是家里有观察孔的那位业主,也没有义务这样做,而且一般居民既没有专业的工具可以打开观察孔,检查和清理下水管道应该是物管的责任。

各方观点>>>

虽然经多次沟通,但物管公司只同意“从道义上”给予补偿,解决的方案是减免一年半的物业管理费,总额不到2000元。二者差距太大。那么,究竟该由谁负责呢?

下水道由物管负责维护。中国物业管理协会常务理事、南京物业协会副会长王中宁明确表示,从马女士所说的情况看,发生堵塞的是业主家支管以外的下水主管道,应该由物业公司负责维护;如果是设计和安装有缺陷的,由责任单位承担。王中宁还提醒说,天冷时物业公司更要经常疏通下水主管,有时化粪池漫溢也会造成下水道不通甚至倒灌。此外,物业公司也可以购买物业保险,以化解赔付方面的风险。

楼上居民都可列为被告。江苏长三角律师事务所主任陈律师认为,虽然最近公布的“侵权责任法”规定,如果发生诸如楼上坠物等难以认定责任的侵权行为,楼上全体住户须共同担责。但马女士家被污水浸泡能指认明确的责任人,则应由责任人担责。所以如果马女士无法向物管公司追偿,或物管公司的赔偿不能补弥其实际损失,她也可以将楼上居民列为被告,因为堵塞下水管道的油污是使用这根下水管的居民(包括马女士家)共同产生的,所以,虽然各家都是正常使用,没有过错,但因排放油污和堵塞管道造成污水倒灌这一损害事实有因果关系,因此根据公平原则,也都应该承担相应的责任。



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