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律师说法

区分建筑物所有权制度之专有部分所有权、共用部位所有权

日期:2012-05-05 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:67次 [字体: ] 背景色:        

建筑物区分所有权指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有权建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权、对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权、因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。是一项三权为主的复合权利。(《中国物权法草案建议稿》仅划分为二项,专有部分所有权、共用部位所有权)

1、区分建筑物所有权中的专有所有权:

专有所有权是区分所有权的两个基本灵魂之一,即专有性灵魂,是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。

A.其权利内容为:

(1)对专有部分的为客体而成立的单独所有权与一般所有权一样,具有绝对性、永久性、排他性,所有权人在法令限制范围内得以自由使用、收益、处分专有部分,并排除他人之干涉;(2)相邻使用权,区分所有权人为保护自己所有部分有时不得不使用上下左右相邻的其他区分所有权人的专有部分,天花板漏水,必须从楼上着手修理,楼上区分所有权人必须容忍楼下区分所有权人利用自己的专有部分,无正当理由拒绝楼上所有权人则可能构成侵权。

B.其义务内容为:

(1)不得违反全体区分所有权人之共同利益。区分所有权人行为达到何种程度可认为是违反了共同利益是很抽象的概念,一般要结合具体个案。依当地社会一般观念加以区分。一般而言,下列情形可认为是对共同利益的损害:对建筑物不当毁损,如在装修中比较常见的打掉承重墙的行为;未按专有部分本来用途和使用目的予以使用,如居住用房用来开餐馆等;(2)维持建筑物存在的义务;(3)不得随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气管等(4)应独自出资修理其专有部分;(5)维护住宅环境的卫生和安宁,及所在地之善良风俗习惯。

2、区分所有权人的共有部分持分权

是区分所有权制度中两个灵魂中的另一灵魂,即共同性灵魂,指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定,对区分建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利,如现在的生活小区,对区内停车所收费用享有的收益权等,其义务为按共用部分本来用途使用共用部分、分担共同费用、维持与保有共用部分等义务;

3、区分所有权人之成员权

系指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体组织而享有的权利与承担的义务。也就是物业管理中的权利与义务。其权利为表决权、参与制定规约权、选举及解免管理者权、请求召集集会、请求正当管理公共关系之事务权、请求收取共用部分应得之利益权、请求停止违反共同利益之行为(甚至可请求拍卖违反义务者的专有所有权,解除共同关系)等权利;其义务为:执行区分所有权人管理团体之决议义务、遵守管理规约之义务、接受管理者管理之义务等。

根据建筑物区分所有权制度,在享有专有所有权的同时,他还负担有义务,即不得违反全体区分所有权人之共同利益、维护住宅环境的卫生和安宁,及所在地之善良风俗习惯。这里就产生了一个重大理论问题,即在中国现今历史条件下,何为区分所有权人之共同利益、何为善良风俗习惯?

日本一般规定, 区分所有权人下列情形属违反共同利益的行为:

(1)将专有部分供居住或所定用途之外使用;(2)搬入重物、肮脏恶臭物、危险物等;(3)带有噪声、振动或其他令人厌恶的使用行为;(4)变更建筑物专有部分的基本结构与外观;(5)饲养有危害或干扰他人的动物;(6)体育用品或较重物品之任意投掷;(7)共用部分之不法占有或任意堆放物品;(8)新设、附加或变更电气、煤气、给排水等设施,使容量受到影响;(9)私自设置专用庭院、阳台或停车场等构造物;(10)违反公序良俗的行为。



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