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律师说法

住宅区的地下车库究竟应为专有部分还是共有部分

日期:2012-05-04 来源:北京房地产律师网 作者:未知 阅读:120次 [字体: ] 背景色:        

在其他一些国家,地下车库是划为共有部分的。但在我国,由于不同城市以至同一城市的不同地区的发达程度不同,住宅区及相应的地下车库的规模和档次有别,究竟应把地下车库划为共有部分抑或划为专有部分,似不可一概而论。

依笔者拙见,在目前住宅区的业主组织难以及时地组建和难以有效地发挥作用的情形下,将地下车库划为共有部分而由业主自行经营管理或者委托他人经营管理,似乎难以做到,且易产生纠纷。目前在这个问题上发生的纠纷,倒不是业主们都要求将车库归于共有,而是由于有些开发商已将车库的建造费用摊入房价,且已向全体业主收取,却又将车库车位另行单独出售,使业主们感到受骗受损,因而要求将车库划归业主共有,或者向业主退还价款。

因此,一般而言,地下车库仍以划为专有部分为宜。但是,也不应排除在条件成熟的地方,特别是在允许以合作方式或者其他方式建房的情形下,经规划设计部门合理安排,也可以将地下车库划定为共有部分。笔者同时认为,在将地下车库划为专有部分的情形下,应当将车库区分为独立车位向业主出售,而不宜由开发商保留所有权并自行经营。这是因为,在开发商履行完毕全部房屋买卖合同以后,在住宅区内就不应再有开发商的地位,即使开发商保留某些专有部分未予出售,其身份也已转化为业主。在目前住宅区的前期物业管理公司由开发商本身充任或者由开发商选定的条件下,如果开发商拥有地下车库的所有权,可能成为业主更换物业管理公司的障碍,由此引发纠纷。基于以上的考量,笔者建议补充规定,“住宅区的地下车库,由全体业主分担价款或者建造费用的,属于业主共有;非由全体业主分担价款或者建造费用的,应当区分为专有部分,以出售或者其他方式向业主转让。”



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