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委托指南

二手房律师应提示二手房买卖应当订立书面形式的房地产买卖合同的注意事项

日期:2012-03-08 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:192次 [字体: ] 背景色:        

1.当事人既可使用示范文本,也可参照示范文本自行拟订合同条款。自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容。
2.自拟合同应具备以下主要内容。
(1)买卖当事人的姓名或者名称、住所;
(2)二手房的坐落地点、面积、四至范围;
(3)土地所有权性质、土地使用权获得方式和使用期限;
(4)二手房的规划使用性质;
(5)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;
(6)二手房买卖的价格、支付方式和期限;
(7)二手房的交付和验收的日期、交付方式;
(8)出卖人户口的迁移;
(9)维修基金的处理;
(10)物业管理费的结清责任;
(11)违约责任;
(12)争议的解决方式;
(13)当事人约定的其他事项。
3律师应当提示:房屋的地点和四至、面积、土地使用权、房屋性质、户型、结构、配套设施、附属设施、装饰等,应在合同中叙述清楚,并与房屋所有权证、土地使用权证或批准文件上的记载一致。
出卖方应当出示土地使用证或者提供土地使用批准文件及其他文件的原件。
4有关街道、楼号等应当使用地名管理机构核准的名称。
5价格、支付方式、支付时间、房屋的交付和验收时间、公共维修基金的处理及违约责任等应当明确。律师应提示先行支付房款对买受人的风险,后支付房款对出卖人的风险。
如果出卖人户口所在地是所出售房屋地址的,还应当明确约定出卖人迁出户口的时间。
6律师应提示:如委托人购买小产权房或城市居民购买农民的宅基地所签订的买卖合同无效,并应告知合同无效的后果及处理方式。
7律师应提示买受人了解所购房屋是否出现过非正常影响买受人的极端事件,如火灾、严重的刑事案件等。
8律师应提示在买卖合同中约定装修、附属物及家具、电器等是否包括在房价款中。
9律师应提示委托人在合同中约定详细的合同解除条款。
10律师应提示委托人在买卖合同中约定办理过户的时间及违约责任,并告知在房地产行政管理机关受理后、房产证取得之前出卖的房屋仍有被查封的可能,如在此期间被查封,出卖人应承担相应的违约责任。
11律师应提示房屋一房两售或多售的法律后果,并建议委托人在买卖合同中约定发生此类违约行为的违约责任。
12因国家实行用地性质管制和建筑工程使用管制制度,住宅用房未经小区内区分所有权人(业主)的一致同意,不能改做餐厅、歌厅等商业用途,因此律师应提示买受人注意审查房屋的使用性质。
13由于税收上的考虑,律师应提示委托人,有关装饰特别是可移动的装饰物的转让可以另行签订合同。
14律师应提示买受人注意:购买的房屋未经房地产登记机构登记,不得对抗第三人;为防止出让人一房多售等非法行为的出现,应在合同中约定及时办理备案登记和产权转移登记。
买卖双方还应约定,房地产买卖合同生效之日起的一定时间内,应当由出卖人结清房屋交付前所欠的物业管理费,并应将房地产转让情况书面告知业主委员会和物业管理单位。房屋产权变更登记完成后办理房屋公共维修基金户名的变更手续。
15律师应当提示:当事人可以选择争议的处理方式和机构。
若当事人选择向法院提起诉讼的,律师应提醒当事人选择的管辖法院不得违反法律规定的专属管辖。
若当事人选择仲裁的,律师应提醒当事人准确书写仲裁机构的名称,如选择“北京仲裁委员会”的,不能写成“北京市仲裁委员会”。
律师还应当提示:仲裁是按照选定的仲裁机构的仲裁规则进行,而且是一裁终局。
16律师应当及时关注二手房买卖过程中应缴纳的各种税费的变化,并应提示委托人,在办证中发生的各种税费应据实支付。
17律师应提示委托人,二手房买卖中发生或应缴纳的税费及缴纳税费的主体。税费缴纳的标准各地有一定差异,且因国家对房地产的调控政策时常变化,一般买方在交易时应缴纳契税、印花税,如办理贷款应缴纳与贷款有关的保险费、评估费等费用。卖方一般缴纳营业税、城市建设维护税、教育附加费、个人所得税、土地增值税、印花税等费用。律师应提示委托人购买未取得产权证的房屋还会发生出卖人与开发商之间办证的费用,应在合同中约定费用的承担责任人,并同时告知委托人税费标准随时可能会变更,实际费用应以登记时政府和相关部门的规定为准。
18合同签署应以书写签名为准,但房屋登记机关有特殊要求的应加盖印章。
19如果是卖方代理人代为签订合同,应当附有经过公证的委托人的授权委托书。如果是买方代理人代为签订合同,也应附有委托人的授权委托书。



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