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委托指南

房产律师对于二手房他项权利设置审查及优先购买权审查

日期:2012-03-08 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:208次 [字体: ] 背景色:        

一.他项权利设置审查
1律师应当提示买受人,审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。
若有抵押,应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
律师应当提示:买房人有承担所购房屋被追及偿还债务的风险。
2律师应当提示出卖人,在出卖二手房前,应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务,买卖合同无效。
二.律师对优先购买权审查
1律师应当提示买受人,在同等条件下,二手房的共有人和承租人享有优先购买权。买受人应当审查优先购买权人有无放弃优先购买权或同意出售的证明。
2律师应当提示出卖人,如果房屋出租的,应将要出售的情况在合理的期限内提前书面通知承租人。提前通知的合理的期限一般为3个月。
3如果没有取得优先购买权人放弃优先购买权的书面文件,律师应当提示买卖合同存在可能被宣告为无效的风险。
4如承租人放弃优先购买权,律师应提示买受人购房后继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
5通过拍卖购买二手房的,律师也应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明,应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权利行使条件。



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