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委托指南

房产律师对于二手房权权利限制的审查

日期:2012-03-08 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:200次 [字体: ] 背景色:        

1交易前,律师应当审查二手房有无司法机关或行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制房屋所有权的情况,必要时律师应向登记机关和有关部门查询。
一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关;有权对房地产采取查封或限制措施的行政机关包括税务机关、海关、建设行政管理机关等。
2无法取得独立证据的,律师应提示当事人作出没有权利限制的说明。
3司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他方式限制二手房权利的,律师应提示不得买卖或告知买卖的风险。
4律师要提示委托人,出于国家安全和军事安全的考虑,国家安全部门规定:有些地域的房屋是不能出售给境外人士的,如出售,需相关项目办公室出具准予购房的证明。律师可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。
5律师应提示委托人,外国驻华使馆、领事馆购房,需取得外交部的批准。
6律师应就交易房屋的类别及性质进行审查,确定房屋的类别。如是央产房,律师应提示委托人,央产房出售需符合房改政策,上市出售的前提是原售房单位已到央产房交易办公室办理了登记备案,否则买卖双方无法进行交易。
7律师应提示委托人,经济适用房、集资建房或回迁房等按照经济适用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制,具体的限制包括是否能自己流转、流转的时间限制、主体资格的限制等。
8律师应提示委托人,出售人或买受人行为能力,以是否能独立承担民事责任为准,如不能独立承担民事责任,相关的代理或监护手续是否完备、合法。



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