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委托指南

房产委托律师对房产买卖合同主体状况的审查

日期:2012-03-08 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:159次 [字体: ] 背景色:        

1二手房的买受人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。出卖人应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有权人。
2基于各种财产目的和利益,买受人可以自己的名义购买,也可以他人的名义购买,还可以设定房屋信托持有和管理房屋。
律师可以根据委托人的购买目的,提供优选方案供委托人参考,但是不能代替委托人决策。
3律师应当注意:除了国家法律、国务院行政法规、国务院所属部门规章外,还存在大量的地方性法规、自治条例、单行条例及地方政府规章、具体的行政措施、办事流程及规则等。这些地方性法规及各类规章对买卖主体作了一些资格限制,虽然未必导致合同无效,但可能导致当事人所签订买卖合同无法履行或受到行政处罚,或承担不利的诉讼结果,因此必须充分注意相关法律法规、规章及具体行政措施的涉及面。
4对于有资格限制的交易主体,律师应当提示审查相关主体的资质、许可等方面,是否符合法律规定。其中:
(1)交易主体是有限责任公司、股份有限公司的,律师应当提示审查公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。
(2)交易主体是国有的,应当提示审查政府主管部门的批准文件。
(3)交易主体是集体企业的,应当提示审查职工代表大会的批准文件。
(4)境外机构和个人在境内投资购买非自用房屋的,律师应提示审查其是否已取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。
(5)境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人,在境内投资购买自用房屋的,应当提示审查其是否持有我国政府有关部门批准的设立境内机构的证明和来境内工作、学习的证明。
(6)对于在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,律师应提示其购买房屋存在的法律障碍与风险。
5律师应提示:集体所有土地上的居住房屋未经依法征用,只能出售给本集体具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给本集体经济组织或者个体经营者。



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