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律师说法

个人住房贷款之购房贷款要交哪些费用? 

日期:2012-05-01 来源:北京房地产律师网 作者:未知 阅读:99次 [字体: ] 背景色:        

购房贷款属于商业行为,买房人要取得贷款,就要遵守买房人选择的贷款银行规定,除了要付贷款利息外,还要承担一些其他费用。除公积金贷款评估费和抵押登记费外,政府没有规定。个人住房贷款究竟要花多少费用,首先要搞清三个方面的问题: 

1、个人住房贷款费用=评估费(期房商贷不需要)+律师费或公证费+抵押登记费+保险费,除抵押登记费外,其他费用并不固定。 

2、个人住房贷款分为三种形式:公积金贷款,商业贷款(含贴息贷款),组合贷款。 

3、个人住房贷款有四种担保形式:(1)财产抵押担保;(2)财产质押担保(目前银行很少采用,严格来讲并不属于个人住房贷款范畴);(3)连带责任保证担保;(4)财产抵押加连带责任保证担保。买房人贷款究竟要负担多少费用,直接受买房人选择贷款形式和担保形式的影响。

(一)评估费 

1、公积金贷款 所购房屋为商品房、拆迁房的需对抵押物进行评估,北京市物价局1996年和1997年两次发文,要求执行国家计委、建设部 

制定的收费标准:总房款为100 万元以下(含100万元)的按总房款的5‰收取;100 万元以上—1000 万元的,按总房款的2.5‰收取;评估费最低收费为300 元。由于目前北京市公积金贷款评估仍是一家垄断,国家关于评估费可下浮20%的规定,由于没有竞争,买房人仍然无法受惠。所购房屋为经济适用房不需要评估,经办机构认为需要的除外;所购房屋为单位售房、房管所售房、安居房可以不评估,但购买单位或房管所售房买房人须提供房改方案、方案批复、大产权复印件(或确权证明)。 

2、商业贷款 建设银行规定:新建商品房、一般安居房和房改房不需要支付评估费,如果按要求必须评估的,则其费用按500 元计收。 

工商银行规定:普通商品房、经济适用房认可其销售价格,不需评估,二手房、高档公寓、别墅需要评估。农业银行规定:二手房的评估费按4‰收取。 

3、组合贷款 同公积金贷款。

(二)律师费或公证费

办理公积金贷款时不需支付律师费;办理商业贷款时,银行委托律师事务所或公证部门对借款个人进行资格认证,买房贷款人需按每单申请贷款额的2‰-3‰支付律师费或公证费,每单最低额度为100 元;办理组合贷款时,公积金部分不收,商业贷款部分收。二手房贷款需要办理公证,每件200元左右。    
(三)抵押登记费 

抵押登记部门(各区、县房屋土地管理部门的权属科)会收取抵押登记费,收费标准为80元。买房贷款人在取得房产证后才能办理抵押登记。 

(四)保险费 

保险费是贷款费用中最贵的,贷款银行一般都要求进行抵押担保的买房贷款人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险(又叫房屋险)或贷款信用保险又叫人身险(商贷一般不需要),并明确贷款银行为保险的第一受益人,同时要求保险期不得短于贷款期限,投保金额不得低于借款的全部本息,保险费用由买房贷款人承担,抵押期间保险单由贷款银行保管,在借款合同执行期间,买房贷款人不得以任何理由中断或撤销保险,但是提前还款可以根据年限的变化退还相应的保险费,否则贷款银行有权代为投保,保险费仍由买房贷款人承担。但买房贷款人并不是在贷款时一律要购买房屋险和人身险。 

1、公积金贷款 按国务院1999年4月颁布的《住房公积金管理条例》规定:“住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担”,买房人用公积金贷款,不论采用什么担保形式,可以不购买保险。按北京市住房资金管理中心1999年10月发布的<99>京房资中心计字第119 号文规定,买房人采用公积金贷款仍要购买人身险,但是这个文件同时规定了在抵押登记办理完成或贷款还清之后的人身保险费,保险公司在扣除手续费后可以办理退保手续,即退还抵押登记完成后或贷款还清后已交的保险费。北京市2000年5月房屋险已改为自愿购买(经办机构认为必须的除外)。 

2、商业贷款 采用财产抵押担保的:须购房屋综合险(房屋险+人身险),因此,这种担保形式又被称为财产抵押担保加购房综合险。 

采用财产抵押加连带责任保证担保的:须购买房屋险。采用财产质押担保或连带责任担保的,可以不购买保险。 

3、组合贷款 保险费的计算分为两部分:房屋险按商业贷款方式缴纳保费;人身险按公积金贷款方式缴纳保费。 

例6:贷款申请人天马行空(网名)今年32岁,欲购买一套商品房,拟成交价格为60万元,钢筋混凝土结构,建筑面积100 平方米,准备申请个人住房贷款39 万元,贷款期限为15 年。天马行空(网名)需要交的费用有:如果申请个人住房担保委托贷款(又称政策性贷款),需要交纳的费用有:评估费3000 元;律师费无;如担保方式为财产(房产)抵押加连带责任保证担保,则不需要交保险费;如担保方式为财产抵押加购房综合险,则需交纳保险费(寿险)6702.54 元。如果申请纯商业贷款,需要交纳的费用有:评估费无;律师费1170元;保险费(房屋财产险)4334.4元。 

综上所述,购房贷款要交评估费、律师费或公证费、抵押登记费、保险费等费用。



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