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律师说法

房屋抵押贷款之银行还款房产选择

日期:2012-05-01 来源:北京房地产律师网 作者:未知 阅读:64次 [字体: ] 背景色:        

一.还款方式有哪几种? 

目前最常用的还贷方式有三种:到期一次还本付息法,等额本息还款法,等额本金还款法。除这三种还款方式外,还有两种新的计息还贷方式,这两种新的计息还贷方式在发达国家地区已十分通行,目前国内只有少数银行(如建设银行)在大中城市试点。 

1、等比累进还款法 

也称等比递增(减)累进法,就是将整个还款期按一定的时间段划分,每个时间段比上一时间段多(少)还约定固定的比例,而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。 

例2:孤雁单飞(网名)向银行贷款10万元,贷期10年,按现行利率选择等额本息还款法,其每月还款额为1089.20 元,10年后他总共需支付本息130704 元。但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高,那么他可以选择“等比累进还款法”。以5年为周期,第二个5年的月付款比第一个5 年上浮50%;那么第一个5 年内,他每月还款约在905 元左右,第二个5 年内,每月还款约在1358元左右,比905 元上浮了50%。10年后他总共需支付约 135780 元。从计算数据可看出,选择“等比累进还款法”的付息要比选择“等额本息还款法”多5000余元。这是因为购房者借用银行贷款的时间要更长一些,因此在利率相同的情况下,也就要多支付一些利息。 

2、等额累进还款法 

也称等额递增(减)累进法,它与“等比累进还款法”类似,不同之处就是将在每个时间段上约定多(少)还款的“固定比例”改为“固定额度”,以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。上述两种还贷方式计算复杂。由于计算机程序设置等多种原因,目前在国内暂时还较少被银行所采用。但是,从美国、日本和香港等经济发达、个人住房贷款业务开展兴旺的国家和地区的实际情况看,其确是国际上十分通行的两种消费信贷还款方式,尤其受到新婚夫妇和开始创业的年轻人的欢迎,因为新婚不久的夫妇在买房或买大宗耐用消费品后往往资金吃紧,但其家庭收入通常是递增的,现在采取头几年少还、后几年多还的方式,使有潜力的青年购房能够缓解眼前暂时的资金不足,同时也使购房支出更贴近其实际收入变化的趋势。除上述五种方式外,国外银行还采取一种叫“增本减息法”的计息还贷方式,就是在“等额本金法”的基础上,每期的利息按理论余额计算,但本金的归还则是从小到大,使得每月归还的本息总额是一样的。但是目前在我国银行界已经出现了另一种较为方便灵活的还款方式——民生银行推出的移动按揭组合还款方式,其非常适合于年轻人置业。 

二.等额法与递减法哪种更合算? 

目前,个人住房贷款的还款方式主要有两种,即每月本金加利息总额固定的等额本息法(简称等额法)和每月本金相同的等额本金法(简称等本法)。由于大部分借款人对银行的计算方法不了解,常常不知道如何选择适合自己的方式,甚至有人对银行产生误解,认为选择等额法后,一旦要提前还款,银行提前收取的利息不能退还,借款人就吃亏了。其实,借款人无论选择何种还款方式,银行都遵循借贷的基本原则,即按实际发生的利息结算,绝不会提前收取未发生的利息。 

银行房贷专家认为,借款人在选用两种还款方法时,不能单纯地将这两种还款方法作比较,而应该综合多种因素作出全面合理的选择。例如: 

1、中年人购房的,由于其收入处于高峰期并有一定的积蓄,那么使用等额本金还款方式就较为划算,因为就整个还款期而言,其应当归还的本息总额会比使用等额本息还款方式节省几万元。 

2、年轻人购房的,由于其工作年限较短,收入一般不高且积蓄不多,使用等额本息还款方式比较好,因为月供压力不会太大不会降低其生活品质。加上其使用了移动按揭的组合还贷法,不但可以缓解月供的压力而且还可以节省不少的利息。 

3、有意提前还款的借款人使用等额本息还款方式则较为经济。 

例3:一位名叫南方浪子的网友需要贷60万元个人住房商业性贷款,在对两种还贷方法作了初步了解后,认定等额本金还款法可少支出利息,并提出贷20 年。银行工作人员计算后得出,第一个月的还款数是5020 元,并告知该人士提供本人与其朋友每月的收入证明,总金额必须是借款额的两倍,即必须超过10000 元。这让该网友感到为难了,该网友虽然家境殷实,还款没有问题,但朋友双方单位开具的收入证明却只有8000 元。如果采用等额本息还款法,每月还款额是3973 元,8000 元的收入证明正符合。但南方浪子认定了等额本金法,便让工作人员按第一个月还4000元左右来推算借款期限,这样银行工作人员便推算出,借30 年的话,首月还款是4187元,于是该客户选择贷款30 年。殊不知,该网友将原来计划贷20年的期限拉长至30年,利息就要多支出十万余元。原来,60万元30年等本还款法利息是45.5 万元,而60万元20 年等额本息法就是35.4 万元。该网友借60万元,原本希望贷20 年,又只能开8000 元的收入证明,显然,该网友此时选择等额本息还款法才是最合适的。假如其使用了移动按揭的组合还贷法,则可以按照其收入的成长曲设定的比例,在同时期缴纳最符合其收入的月供 ,在不降低生活品质的同时足额还清贷款本息。 

例4:以10年期10万元的公积金贷款为例,等额法月还款额固定为1040.73 元,而等本法首月的还款额则为1170.83 元(本金833.33 元+利息337.5 元),以后每月逐步递减。可以看到,在开始的几年里,等本法要归还的本金总额大大高于等额法,按照借贷的原则,归还本金的金额越多,当然相应的利息也就越少。其实两种还款方式在还款的首月应偿付的利息都是相同的,都为337.5 元(按月利率0.3375%计算),原因是首月的本金都是10万元,但由于等额法偿还的本金只有703.23 元(1040.73 — 337.5 ),而等本法偿还的本金达833.33 元(100000/120 个月),这样从第二个月开始,等本法应偿付的利息就少于等额法了。选用等额法的借款人在提前还款时,剩余的本金较多,可能会觉得不合算,但其实提前还款可以节省今后的利息,以前发生的利息也没有损失,当然是合算的。两种还款方式表面上看利息总额相差不少,而实际上两者的计算原理是一回事,不存在银行占便宜。因为两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的,而是央行规定的。对于银行来说,并没有通过哪种方式多收了贷款人的利息,因为这两种还贷方式都是按照贷款人占用银行资金的时间价值来计算的。造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因,在于贷款人占用银行资金发生了变化。递减还款法,由于房贷人一开始就多还本金,所以越往后所占银行本金越少,因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同,开始还的贷款本金较少,占用银行资金相对也较多,所以利息也会相应增加。



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