房屋买卖中未登记产权的独立车库不能依据“从物附属于主物”原则确定产权归属
——牟某云诉季某、项某宇物权保护案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382民初6139号民事判决书
2.案由：物权保护纠纷
3.当事人
原吿：牟某云
被吿：李某、项某宇
【基本案情】
2018年6月20日，李某在法院司法拍卖中以70万元的最高价竞得牟某云名下涉案房屋。法院向李某出具《法院拍卖成交确认书〉。(2017)浙0382执6142号之一执行裁定书第一项写明，牟某云涉案房屋所有权归买受人李某所有，其相应的土地使用权归买受人李某享有。2018年7月10日，不动产登记服务中心土地使用权分割登记凭证載明案涉房屋建筑面积为134.14平方米。2019年10月7日，李某与项某宇签订《商品房买卖协议书》，约定：房屋建筑面积为134.14平方米，连同附着物车库一个在内归项某宇所有，成交金额为10()万元。牟某云认为案涉车库并未在司法拍卖中拍卖，车库权属仍然归于自己，要求李某、项某宇腾空车库并返还给牟某云且支付占用使用车库的费用。李某、项某宇称，该车库未进行产权登记，车库附属于房屋，符合本地民间房屋买卖市场交易中房屋连带车库一并出卖的交易习惯，车库自然包括在房屋买卖合同范围内。且车库实际是作为储藏室在使用，一直都放有加压水泵供涉案房屋使用。
【案件焦点】
1.本案未登记产权的车库是否在房屋司法拍卖中进行了处理；2.如果司法拍卖中没有对车库权属进行处理，后手房屋买受人是否可以根据“从物附属于主物”的原则享有车库权属。
【法院裁判要旨】
浙江省乐清市人民法院经审理认为：关于未登记产权的车库是否在房屋司法拍卖中进行了处理问题，涉案车库并未随案涉房屋一并被拍卖转让，李某不享有该车库的相关权益，理由为：(1)从浙江省乐清市人民法院向乐清市公安局冋复的《函》中可见，浙江省乐清市人民法院将案涉房产移送评估拍卖时，车库未在评估报告中一并评估。拍卖公告、拍卖成交确认书及房屋腾空移交笔录中，均未注明包含车库。(2)浙江省乐清市人民法院作出的(2017)浙0382执6142号之一执行裁定书中木涉及车库。
司法拍卖中没有对车库权属进行处理，后手房屋买受人项某宇不能根据“从物附属于主物”的原则享有车库权属。首先，根据李某、项某宇提供的房屋实测的《建筑面积测绘成果》显示，车库建筑面积与住宅建筑面积系分别计算，诉争车库而积未计入案涉房屋登记的建筑面积134.14平方米之内；其次，从构造上来看，其位于整栋建筑的地上一层，位置临街，有具体的四至，其结构上独立于房屋；最后，从功能上来看，案涉车库一直是作为储物间在使用。综上，诉争车库是归属于权利人的区分建筑物所有权的专有部分，不是买受房屋的从物。即项某宇基于房屋买卖合同只取得房屋所有权，对该车库不享有权益。
浙江省乐清市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，作出如下判决：
项某宇腾空其占有使用的案涉车库。
【法官后语】
对于停车位的权属问题，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）承继《中华人民共和国物权法〉第七十四条的规定，一是确定当事人可以通过双方的约定来确定停车位的权属；二是明确业主共有停车位的范畴；三是明确停车位设置应优先满足小区业主的需要。现实生活中的停车位（车库）权属问题十分复杂，不同的类型停车位（车库），其权属处理也不一样，究其本质明确停车位性质对于其权属确定至关重要。
以物的相互关系为标准，可以区分为主物与从物，其中，可以独立发挥效用之物为主物，而帮助主物发挥效用之物为从物。主物与从物是在物理上相互独立，而在经济用途上又相互联系的两个物。从物辅助主物实现功能作用。主物没有从物也能发挥相同作用，但不够方便、不够高效；从物离了主物无法独立发挥作用。主物与从物在空间上相互联系，相辅相成，以实现物尽其用的功能。
1.从物必须具备以下条件：
（1）从物之使用目的须具有永久性。从物必须有常助主物的效用，此项效用不以经济效用和经济目的为限，仅为暂时性辅助主物经济效用的，不为从物。
（2）从物与主物同属于一人。从物必须与主物同属于一人。
(3)非物之组成部分，从物须具有独立性，不是主物的组成部分。主物是独立之物，从物也是独立之物。
(4)须交易习惯上视为从物。在交易上有特殊习惯，不被认为从物的，不得以从物论.
2.区分主物从物关系的法律意义
原《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定，“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。原《中华人民共和国合同法》第一百六十四条规定，“因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物”。《民法典》第三百二十条和第六百三十一条延续了上述规定。可见界定主物从物关系，其意义在于：法律没有相反规定或者当事人没有相反约定时，主物所有人处分主物时，效力及于从物，如转移主物所有权，则从物所有权亦随之转移。在买卖中交付主物，应当随同交付从物。如买卖电视机自然包括其遥控器;在当事人没有侍别约定的情况下，因标的物的主物不合约定解除合同的，解除合同的效力及于从物，反之则不能；若对主物所有权为一定限制，则限制亦及于从物，如主物设定抵押，及于从物；在分割财产(如分家析产)时，从物随同主物分割，以贯彻物尽其用原则。
具体到本案，车库一直用于放置供涉案房屋使用的水泵，具有常助房屋的效用，且案涉车库在空间上能够个别地、单独地存在，具有构造上的独立性。住宅的功能在于居住，而车库用于放置水泵，车库用于停车时可与房屋相分离而单独使用，具有使用上的独立性。案涉房屋与案涉车库不属于同一个人，案涉车库不在司法拍卖范围，仍由牟某云所有，而案涉房屋巳通过司法拍卖由李某所有。同时，不存在交易上有特殊习惯，车库与房屋都是分别计价、分别买卖的，可以分别独立成为所有权的客体。现实中许多楼房都没有车库，房屋同样在买卖、使用，故房屋与车库不构成主物与从物的关系。
综上，车位、车库不属于住宅的从物，在处分住宅时除有特别约定外，车位、车库不应随住宅一并处分。
编写人：浙江街乐清市人民法院李旭丹张胜霞，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
