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房产律师解析建筑物区分所有权法律性质及内容

日期:2012-04-29 来源:北京房地产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:217次 [字体: ] 背景色:        

一、建筑物区分所有权法律性质

建筑物区分所有权的法律性质—集合性权利

建筑物区分所有权与一般房屋产权相比,最大的区别在于建筑物区分所有权是一项集合性权利,因为享有专有部分所有权的多个业主们在一建筑物内,还存在必须由其共享的共有部分所有权。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第二条规定:“本规定所称异产日比连房屋,系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋”。《物权法》规定:“建筑物区分所有权,是指数人区分一建筑物而专有其一部,就专有部分有单独所有权,并就该建筑物及其附属物的共同部分,除另有约定外,按其专有部分比例共有的建筑所有权,”因此,可以认为建筑物区分所有权的权利范围包括专有有部分所有权和共有部分所有权。

二、建筑物区分所有权的内容

包括专有部分所有权、共有部分所有权、成员权。

(一)专有部分所有权 所谓专有,是指具有构造上及使用上的独立性,并能够成为所有权客体的那部分。构造成上具有独立性,又称物理上具有独立性,是指在建筑物的构造上可以被区分开,少与建筑物其它部分完全隔离,专有人可以排他的,独占的予以使用的建筑物部分。使用上的独立性,又称机能上的独立性,应根据建筑物的不同用途予以判定,主要看上否有独立的出入口和符合建筑物使用目的的内部专用设备。

建筑物的专有部分就是与其它专有部分或公用部分以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定的空间部分,关于专有部分的范围,有四种不同的观点:

1、壁心说。此说认为,专有部分是达到墙、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。此说在房屋建筑面积的计算上广泛采用。

2、空间说。此说认为专有部分限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分,而墙壁、地板、天花板则为共有部分。根据此说,每个人拥有的只是房屋的空间,既使在墙壁上钉了一个钉子,也会构成对他人所有权的侵犯。

3、最后粉刷表层说。该说认为专有部分包含壁、柱等境界部分表层之粉刷部分即墙体等属于共有部分,最后粉刷表层是专有部分。

4、壁心与最后粉刷表层说。该说系对上述三种观点之折衷的产物。认为在有关建筑物的维持。管理关系上,专有部分仅包含墙壁、天花板、地板等境界表层粉刷部分。在买卖等外部关系上,专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线,这种学说较适合我国的国情,已为大多数人认可。

(二)共有部分所有权 所谓共有,是指区分所有人所拥有的除专有部分以外的建筑物其他部分及不属于专有部分的附属物,共用部分可分为法定共有部分和约定共部分。法定共有部分,指构造上,利用上没有独立性的建筑物及设备,如楼梯,共用出入口,屋顶等。约定共有部分:指根据当事人之约定,而成为共有的部分。如小区的门卫室、室外车库等。 《物权法草案建议稿》第94条规定:“区分所有建筑物周围、上下外墙面、楼顶平台及防空避难室等非依法令规定并经区分所有权人会议决议、区分所有权人或专有部分占有,不得变更其构造、颜色、使用目的及设置广告物”。据此,可以看出建筑物外墙不属于专有部分,建筑的附属物依约定系共有的话,亦不属于专有部分,应归全体区分所有人共有。非经全体区分所有权人同意,不得随意使用、处分。否则区分所有权人有权请求恢复其对权利人的行使。因此,案例一、案例二中外墙悬挂广告牌,出租门卫室的行为侵犯了业主全体对共有部分的所有权的物业公司,应停止侵害,造成损失的,还应赔偿由此而造成的损失。 由于福利分房的取消,不少业主往往要倾其所有以购得一套住宅。房屋的所有权究竟有多大,关系到每一个人的切身利益。即将出台的物权法对建筑物区分所有权制度的规定,将会使业主的权利得到更加充分的保护。

(三)成员权。每个业主对整个建筑物享有和承担管理、维护、修缮的权利、义务,从而在他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。

建筑物区分所有权人之成员权是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利和承担的义务。(1) 特征:是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利,是具有永续性、复合性,独立于专有权与共有权之外的一种权利。“不仅仅是单纯的财产关系,其中有很大一部分是管理关系,它有人法(管理制度)之要素存在。” (2)成员所享有的权利:作为建筑物管理团体的一个成员,每个成员都享有以下的权利:表决权、订约权、请求权、选举权、监督权。(3)成员所承担的义务:法律的原则有一条是权利与义务相一致、对等,没有任何权利是不对应义务而存在的。作为管理团成员,有如下的义务:执行大会决议、遵守公寓规约、服从管理人管理、支付共同费用。(4)我国建筑物管理团体的性质:区分所有建筑物的管理、维护、修缮,属于全体区分所有权人的共同事务,基于这种共同事务,各国立法无不强制规定建筑物区分所有权人组成一个管理团体。在我国,这个管理团体的组织形式主要有:区分所有权人大会;管理人;住宅管理委员会。 建筑物区分所有权作为现代民法之一项重要的不动产所有权形式,自19世纪初中迄至20世纪60年代,业已普遍为德国、法国、日本、意大利、美国、英国、新加坡、瑞士及我国香港民事立法所确立,并由此成为各国和地区法制上的一项重要制度。



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