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购房指南 >> 综合指南

回迁房能不能购买?如何防范风险?

日期:2020-03-31 来源:- 作者:- 阅读:95次 [字体: ] 背景色:        

原创 luoxunwen 训文律师,版权归原作者所有,部分文章推送时未能及时与原作者取得联系,若来源标注错误或侵犯到您的权益,烦请告知(微信号13691255677)删除。

前些天,有朋友z先生问我,回迁房能不能购买?如何防范风险?

回答这个问题前,首先要弄明白——

01 什么是回迁房?

何谓回迁房,就是开发商征收土地及土地上的房屋后,赔偿给回迁户的房子。

比如深圳,很多开发商依据合作协议将新房回迁给村股份公司,村股份公司再分配给村民个人,开发商常常同意将回迁房直接登记到村民个人名下。

在开发商交付给村民个人前,或者在办房地产证前,回迁村民将回迁房卖给市场上第三方,同时开发商配合办理更名手续,于是才有了回迁房的买卖市场。

02 为什么要买回迁房?

当然是因便宜。朋友说,与该小区一套400多万的二手商品房相比,同一小区同等面积的回迁房要便宜几十万。

所以,购房者最担心的就是——贪了小便宜却吃了大亏。既然价格便宜,相对而言肯定有更高的门槛和风险。

03 回迁房存在哪些风险?

1、贷款风险

一般而言,购买回迁房只能一次性付款,没办法取得购房按揭贷款。如果没有足额现金,可能需要通过消费贷、经营贷等其它贷款途径获得购房款,存在较大资金成本和不确定性。

2、产权风险

因为卖方没有房地产证(现在称为“不动产权证”),房子也还没有登记到卖方名下,当然他也不想登记到卖方名下(因为若登记到卖方名下再卖出来就属于二手房转让,就没有价格优势了),你不能确定他是不是真正的产权人。

即若是产权人,卖方一房二卖了怎么办?

3、市场风险

如果回迁房交付期限过长,办证期限过长,则房地产市场波动可能会较大,特别是涨价幅度增大时,卖方违约的风险则加大。

4、资金风险

动辄几百万元的购房款,付出之后,万一过不了户,交不了房,资金岂不是打水漂?

04 如何防范上述风险呢?

1、多方融资

就像谈恋爱时,常有人会教你要“普遍撒网,重点抓鱼”。当然,这句话你听听就罢了,真照着做你可能会“死”得很惨~。但是,换做融资借钱,你可得就不能只抱一棵树了,因为一不小心就有可能在一棵树上“吊死”。

如z先生需要将名下另一套红本房产作抵押融资,则银行、小额贷款公司一家家比较贷款金额、贷款期限、放贷时间、融资成本。

2、尽职调查

从哪里调查?

一是规土委网站,看要买的这套回迁房网上登记是什么状态?z先生拟购买的这套回迁房经查询是“初始登记”状态,非“已备案”状态,可见开发商尙未该房备案登记到第三方名下。

二是村股份公司,更名手续是需要村股份公司配合的,实际权属如何,村股份公司应该是最清楚的。

经向村股份公司核实,z先生拟购买的这套房的确是卖方所有,村股份公司也确认,在卖方提供与买方签署的买卖合同后,卖方向村股份公司出具《申请及承诺书》,申请将回迁房登记到买方名下,村股份公司出具《证明》,证明该回迁房属买方所有。

三是开发商,核实是否属于回迁房性质,权属状况,了解更名办证所需手续资料。

z先生经了解,开发商答复需提供村股份公司相关证明,且必须在卖方或村股份公司工作人员陪同下,由买方z先生与开发商签署一手房现售合同 ,随后一月左右即可办理房产证。

四是中介公司,通过中介公司了解该小区类似回迁房买卖情况、挂牌情况。

经向z先生拟购买回迁房所在小区的中介公司了解,小区类似回迁房买卖已成交上百套,并非个案。

3、违约责任

你可能有很多的顾虑:

担心卖方有产权争议?

担心卖方一房二卖?

担心过不了户?

担心过户时间太久卖方返悔?

穷尽尽职调查手段是一方面,约定较高违约后果是另一方面。

所以,在双方的书面协议中,约定卖方的承诺保证义务,更要约定高额的违约金,高到能够足额补偿可能给买方造成的损失。

4、资金监管

对于资金风险,最切实际的防范方式是资金监管,将买方应付购房款监管在银行。

不见兔子不撒鹰,不见房产证不放款。

比如z先生和卖方与银行签署资金监管协议时即约定,或者待房地产证登记至买方名下后放款给卖方,或者经买方同意后放款给卖方。

05

经过“明察暗访”尽调、经过“找粮备仓”融资,z先生和卖方最终也签署了书面购房协议,并办理了资金监管。

如果你也对回迁房心动,也不是叫你绝对不能买,但要谨记的是——

风险意识不可无,防范措施还得有。



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