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房地产律师解析房地产登记的公信力

日期:2012-04-29 来源:北京房地产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:229次 [字体: ] 背景色:        

(一)不动产物权对外表征手段及公信力

物权是一种对世权,其对世性要通过一定的事实体现出来,而世人也正是通过某种权利表征手段,来判断某物之归属主体及其所有权范围和负担情况。物权表征形式的手段有两种:一种是占有,另一种是登记。对于动产而言,占有人一般被推定为所有权人;不动产,登记簿或登记权属证书记载的权利人被推定为所有权人。这两者分别被称为占有对动产的公信力和登记簿对不动产的公信力。

登记簿的公信力,登记簿是对权利归属的真实记录。国家公权力干预私权得结果,是对财产拥有或交易事实的确认;为登记设定公告期,是为了便于利害关系人的提出异议 ,增加登记的真实的真实性。。

(二)登记效力的两种规则

强制登记和自愿登记。

1、强制登记:是指在一国范围内不动产的取得、移转、变动均得登记,不登记即不发生取得物权效力。即使受让人事实上占有客体物,法律仍承认所有权。强制登记具有普遍性,其登记效力具有绝对性。这种登记在物权变动理论中,被称为登记生效主义。因登记取得物权,这种登记仅仅是对物权变动的登记,因此,可以称为权利登记或物权登记。

以德国为代表,我国亦采此制。

2、自愿登记,是指法律并不要求所有的不动产取得和变动均得登记,而由当事人自愿选择登记。合同一经成立或标的物一经交付,即产生物权变动的效力;物权的取得并不以登记为要件,登记只产生对抗第三人的效力(排斥第三人取得所有权)。这种登记不具有普遍性,取得登记只是取得优越于其他证明自己取得物权手段,而不能得出没有登记即不享有物权的结论。登记对抗主义。

以法国、英美为代表。



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