作者：孙莉、田晔
来源：北京市石景山区人民法院
老年人房屋买卖合同中的意思表示认定和价值平衡考量
——王某诉田某房屋买卖合同案
【基本案情】
位于北京市石景山区X号房屋（以下简称：涉案房屋）系李某于1994年自北京市某公司购买。李某死亡后，其配偶王某、子女李甲、李乙、李丙、李丁在法院主持下对该房屋的继承达成协议，约定涉案房屋由王某继承，法院于2017年5月5日做出（2017）京0107民初X号民事调解书对此予以确认。2017年5月9日，涉案房屋登记至王某名下。
2018年2月13日，出卖人王某与买受人田某签订《存量房屋买卖合同》，约定王某将涉案房屋出售给田某，房屋成交价格为92万元，王某在合同落款出卖人处捺右手食指印。同日，王某和田某签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，双方协商决定自行划转交易结算资金，同意本人亲自办理转移登记手续，王某在声明上捺右手食指印。
2018年3月1日，王某在不动产登记询问笔录中被询问人阅后签名处捺右手食指印。不动产登记询问笔录载明：被询问人王某，询问时间2018年3月1日16时00分31秒，询问地点登记发证大厅，告知现就申请有关事项对您进行询问，询问结果将随登记材料一起保留存档，请如实回答问题，并应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。问：申请登记事项是否是申请人的真实意思表示？答：是。问：申请登记不动产或份额是否为夫妻共有？答：否。问：是否办理过《国有土地使用权证》？答：否。问：是否办理过国有土地使用权的抵押登记？答：否。注：所有不动产登记均适用；提出和回答的问题由询问人在计算机中操作，得到被询问人的回答后，直接标注“是”或“否”。同日，王某分别在不动产登记申请书中义务人处和北京市不动产登记受理通知书中申请人（义务人）处捺右手食指印。
2018年3月5日，涉案房屋登记至田某名下。田某称其以现金形式分三次向王某支付房款92万元。王某不予认可，称其未收到房款。
另查，2010年2月10日的户口登记显示，王某系文盲。李甲系智力残疾人，残疾等级为一级。王某和李甲均属于低保人员，享受最低生活保障。
王某提交（2017）京0107民初12504号案件中的审前调解笔录，载明李乙、李丙、李丁同意将涉案房屋由王某继承。王某提交该笔录欲证明李甲系智障残疾，其他继承人放弃继承的权利，目的是让李甲居有住所，让王某老有所养。田某不认可关联性。
庭审中，王某主张房屋买卖合同应予撤销的理由包括：签订房屋买卖合同时，田某与李丁已经离婚，应对王某进行善意的解释和告知，让王某知晓。王某无理解能力，不懂得过户行为的真实含义，对李甲智力残疾未认真考虑，不知道交易的后果，构成重大误解；涉案房屋的价格为300余万元，合同约定的92万元与实际价格差距很大，显失公平；田某未支付房价款，构成欺诈；田某和李丁未考虑王某的赡养和李甲的扶养问题，有违孝道和公序良俗。王某另主张其于2019年8月找不到房产证才知晓涉案房屋被买卖，并于2019年9月提起本案诉讼。
【案件焦点】
1. 王某的房屋买卖处分行为有效性认定；
2. 王某因其年龄等因素影响下意思表示真实性的判断。
【法院裁判要旨】
北京市石景山区人民法院生效裁判认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。现王某主张撤销《存量房屋买卖合同》，应提供证据证明案件存在应予撤销的法定情形并在法定期间内主张权利。
依据查明的事实，王某系完全民事行为能力人。房屋买卖合同签订前，调解书已确认王某系涉案房屋的所有权人，王某对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋的买卖在不动产登记中心进行。房屋买卖过程中，王某先后在《存量房屋买卖合同》《存量房交易结算资金自行划转声明》、不动产登记询问笔录、不动产登记申请书、北京市不动产登记受理通知书上捺右手食指印，在经办人员的询问过程中，表示申请登记事项是其真实意思表示，并对于申请登记不动产或份额是否为夫妻共有、是否办理过《国有土地使用权证》、是否办理过国有土地使用权的抵押登记的问题均能够明确回答。故王某对行为的性质、对方当事人、标的物的状况不存在错误认识，房屋买卖不存在重大误解。
另，王某亦未举证证明在房屋买卖过程中，田某采取欺诈手段或利用王某处于危困状态、缺乏判断能力等情形，导致王某在违背真实意思的情况下签订房屋买卖合同或房屋买卖合同成立时显失公平。现王某以房价款未实际支付以及房价款与实际市场价格差距较大主张买卖合同存在欺诈或显失公平，于法无据。
此外，《存量房屋买卖合同》的签订时间是2018年2月13日，不动产登记申请和受理的时间是2018年3月1日，不动产转移登记的时间是2018年3月5日，即使本案存在王某所主张的重大误解、欺诈和显失公平，其应在此后的三个月或一年内提起诉讼，其于2019年9月4日提起本案诉讼，撤销权已消灭。王某所述的本人赡养及其子李甲的扶养问题，与本案房屋买卖合同效力的认定无关，其可另行解决。
综上，王某主张的撤销合同等诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
北京市石景山区人民法院于2020年7月6日作出北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初X号判决书：
驳回王某的诉讼请求。
北京市第一中级人民法院于2020年10月21日作出北京市第一中级人民法院(2020)京01民终X号裁定书：
准许王某撤回上诉。
【法官后语】
2021年2月24日，最高人民法院发布了《人民法院老年人权益保护十大典型案例》，关涉老年人的居住权保护、老年人理财、以房养老、精神赡养、子女赡养义务、养老机构的合理注意义务、分配遗产中照顾老年人利益、老年人旅游、“强行啃老”和老年人监护等诸多方面。“老有所居”作为老年人权益保护重中之重，应当受到重视。以“老年人”“意思表示”为关键词在裁判文书网中进行检索，2017年至今北京地区共作出裁判文书389篇，其中涉房屋处分文书占261篇，包括对房屋的赠与、继承、买卖、所有权确认、用益物权（居住权）确认、遗赠扶养处分等，多个案件程序贯穿一审、二审及再审。在以上案件中，否认老年人处分房屋决定作出时的意思表示真实性、要求保障老年人权益的诉求基本在各篇文书中几乎均有主张。
1. 否认意思表示真意在司法实践中的判断
老年人因其个人自身因素及外在影响，如年龄、身体状况、精神状态与子女要求、扶养人意见等，意思表示的真实性往往难以断定。在事后否认当时房屋处分行为意思表示的真实性，欲撤销该处分行为、收回房屋，在该类案件中具有共性。因此，对老年人意思表示真实性的判定，是作出裁判需要考量的首要任务。进行以上判定时，需要考虑的问题包括：
第一，老年人意思作出时的年龄问题和精神状态，确认其认识行为能力是否受限，能否独立有效清楚地表达内心真实意见，该意见表示是否具有直接的处分意思，以判断老年人对处分内容的知悉和行为后果的确认；
第二，处分意思表示作出的动机和原因，以判断老年人将房屋此种重大财产利益进行处分时的行为合理性，包括是否该受让人赡养义务履行充分、与老人情感密切等情况；
第三，意思表示作出时的场合，如该场所系私密场所还是公开场合，以判断老年人意思表示的自由程度；
第四，意思表示作出时有无第三方的介入；
第五，有无对老年人处分行为后果的充分告知。
在本案审理过程中，老人虽作为原告，但其子女作为其代理人，在旁代其陈述意见，另有老人子女作为被告代理人答辩。老人夹在双方之间，无法表达内心真实想法，不敢对法庭提问做出正面回答，左右为难。故通过其庭审表现，亦能判断出其意思表示的真实性。
2. 意思表示真实性与处分财产自由权的价值平衡
在老年人撤销房屋处分意思表示类案件中，难点在于老年人权益保护和老年人自由处分财产权的平衡。
首先，老年人权益保护价值占有较高权重。但对其权益保护的同时，也要注意防止其他子女以保护为借口干预、限制老年人处分财产的自由权。
其次，鉴于上文分析，老年人的意思表示或受多种因素影响，故其意思表示真实性的判定应适用更加严格的标准进行综合判断和逐一排查。
最后，确认意思表示真实后的司法处理，应坚持意思表示的真实有效与否时间点的判断以意思表示作出和成立时为准，不能因履行完毕后的处境逆向推翻已经生效的意思表示。
具体到本案中，被告在案件审理过程中，已表示老人可以永久居住，从而实现对老人居住权益的保障，故在维护老年人利益的前提下，不能因其他子女的介入推翻之前老年人独立作出的真实意思表示，从而实现其意思表示真实、老年生活保障、处分财产自由和社会契约稳定的兼顾和法律保护。
