二手房买卖合同纠纷案之二手房买卖合同是否应继续履行 本案纠纷是由于被申请人拒绝出售房屋所引起的，申请人的请求基本得到仲裁庭全部支持，故本案仲裁费由被申请人承担。于申请人提出的合同条款显失公平以及违约金过高的抗辩，仲裁庭认为，申请人己经依约交付合同项下货物给予被申请人，已履行买卖合同的卖方的主要义务，如果以买卖合同约定的每日按合同总价的百分之一计算申请人迟延交付增值税发票的违约金，则申请人在已依约交货后仍需承担远超过合同总价的违约金，违背货物买卖合同法律关系的本质和合同的目的，也过分高于被申请人的损失。

二手房买卖合同纠纷案之解除权的行使并没有因为除斥期间的经过而消灭 本案的另外一个问题是甲方解除合同有没有超过期限。由于解除权属于形成权，所以要受到除斥期间的约束。合同法第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”但是在第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中当事人对于这个期间没有约定，乙方也没有进行催告，所以笔者认为甲方解除权的行使并没有因为除斥期间的经过而消灭。

二手房买卖行为未办理产权登记，在二手房拆迁补偿安置过程中，买受人的权益应当如何保护 本案中，被告刘海文所出卖的房屋系私有房产。如前所述，被告刘海文与原告秦冰的房屋买卖行为不产生法律效力，因而讼争房产的产权仍归被告刘海文所有。根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，被拆迁人是指被拆除房屋的所有人。据此，北京市天明房地产公司应对被拆迁房屋的产权人被告刘海文进行补偿。拆迁补偿实行产权调换、货币补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式，具体采用哪种方法应征求被拆迁房屋产权人的意见，实践中一般多采用货币补偿的形式。

房屋承租人在共居人购买房屋后未表示异议，是否可以认定为该房屋由承租人委托购买 在本案中，被告李克菲购买原房屋产权人的房屋完全是以自己的名义进行的，而且本案系争的房屋亦是由被告李克菲自己单独出资购买，并且二手房买卖合同中也写明了房屋所有权人为被告李克菲。因此，本案不存在所谓被告李克菲是以原告张宏兵的名义和费用为原告处理委托事务的事实。另外，委托合同是建立在委托人和受托人相互信任基础之上的，受托人应亲自处理委托事务，即使转委托亦须征得委托人的同意。在本案中，原告张宏兵和被告李克菲之间曾经存在信任，但这种信任是原告张宏兵和被告李克菲共同居住的信任，而不是原告张宏兵委托被告李克菲为其购买房屋的信任。因此，当事人双方之间不存在所谓的相互信任的基础。

在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权“同案并存”且都主张优先购买的情况下，谁更优先 在租赁关系中，出租人将财产出租给他人，由他人占有、使用，自己收取租金，从所有人角度来讲，这是其所有权价值实现的方式，从承租人角度而言，则可以满足其生产、生活的需要。在租赁合同中，标的物的用益权与租金实行对等转移，这种特殊的商品交换，并不是一次性地实现，而是逐渐、持续地实现，在交换过程的一定期限之内，承租所给付的租金，仅是该期间物的使用所“消耗”掉的价值，在房屋等不动产租赁中，为平衡当事人之利益，兼及保护经济上力量相对弱小的一方，承租人依其使用权，可以对抗他人，其中包括出租房屋的所有人，在出租物买卖的场合，租赁不受影响。

部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的，其行为应当如何处理 讼争的房屋是张某母子三人共同建造的，虽然房屋产权证上登记的是被告张甲的名字，建房用款也绝大部分是被告的劳动所得，从表面上看，房屋产权似乎应当归被告所有。但建房时，被告张甲与其母张某及张乙一家人共同生活，全家的生活由其母张某与其妹张乙做生意、被告张甲跑运输的共同收人维持，在这种情况下，张甲的收人应视为家庭成员在共同生活期间的共同收入，建房付出的款项，应当视为家庭共同生活的支出。因此，争议房屋的产权，应属于被告张甲与其母张某、其妹张乙三人的共同共有家庭财产，而非被告张甲一人所有。

房产律师谈抵押拍卖获得的房屋，何时取得房屋所有权 不动产作为抵押物被执行拍卖后，房产所有权发生转移。但是，确定转移的时间并不是以拍卖完成的时间开始计算的，而是由购得房产的新主人完成房产转让登记后开始计算，或者由获得执行法院发给的房屋转移证书时开始计算。所以，在等待转户期间，债权人无须再继续对债务人进行催债。

被拆迁房屋的临街门面前的分摊面积是否应补偿 应补偿。被拆迁房屋面积的确定应当以房屋权属证书记载为准，房地产公司应当按照平方米的多少对杨某安置补偿。

房屋拆迁律师解析房屋拆迁补偿及拆迁评估中的若干问题 拆迁裁决是强制拆迁的前置程序，必须先有拆迁行政裁决，才能进行强制拆迁。强制拆迁是拆迁裁决没有得到执行情况下采取的措施，是执行裁决的一个重要措施。根据法律规定，有两种情况被拆迁人不能选择拆迁补偿方式：拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

房屋在未过户的情况下，拆迁款应给谁；家庭内部如何分配房屋拆迁补偿 虽然二人已经签订了房屋买卖合同，但由于没有办理房屋买卖过户手续，房屋的所有权还属于肖某。按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，而该条例所称被拆迁人是指房屋的所有人，所以尽管刘某安际上已经开始使用该房屋，但在办理房屋过户手续之前他并非是所有权人。那么根据上述规定，他不是被拆迁人，因此拆迁补偿款也不应当给他。