业主验房不合格未接收 物业公司能否要求物业费
作者：句容市人民法院 吴未未，若来源标注错误或侵犯到您的权益敬请告知，我们将立即处理。
小李夫妇在某小区购买了一套房产，签订房屋买卖合同时与小区物业公司签订了物业服务合同。因房屋存在质量问题，小李夫妇一直与开发商协商处理维修事宜，但一年多过去了，仍然没有进展。可小区物业等不急了，一直催着要求小李一家支付房屋空置物业费。小李夫妇认为房屋存在问题，钥匙至今未交，不同意支付物业费，而物业公司认为，小李是否入住并不影响物业费交纳，经多次协商无果后，物业公司遂一纸诉状将小李夫妇共同诉至法院，要求支付物业费及违约金。近日，句容市人民法院审结了该起物业服务合同纠纷，认为诉争房屋未交付，于是判决驳回了物业公司的全部诉求。
法院经审理查明，2018年9月，开发商与原告物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，物业基本情况、物业名称、物业类型、、坐落位置、建筑面积等。在本物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务。
2021年2月被告小李夫妇与开发商订《商品房买卖合同》一份，由被告向开发商购买位于某小区精装修商品房一套，2022年2月，被告按约足额支付了购房款。
2021年2月，原、被告签订《前期物业服务合同》，合同约定，就被告已购买的由开发商负责开发建设的商品住宅区中的某小区商品房一套交付后由被告提供的物业服务事宜达成一致。被告同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘原告对园区实施前期物业管理服务，授权原告代为查验园区的物业共用部分、共用设施设备。原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：房屋建筑共用部分的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有限电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。物业费采取包干制，被告交纳物业费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米元计收。按上述计算方式、标准、被告应按两元/月向原告交纳物业服务费。物业服务费、协议约定的各项分摊费用按约定由被告交纳，若被告与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，被告负连带责任。被告或物业使用人逾期交纳物业服务费、协议约定的各项分摊费用的，从逾期之日的次月1日起每日按应付费用的3‰交纳违约金；情节严重的，原告可依法向人民法院起诉。协议经原、被告双方签署后生效，至园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，协议自动终止。
2021年3月，经开发商通知，被告到场对所购房屋进行验收，验收后被告向开发商提出二十余处待整改问题，且当场没有办理收楼手续（没有签字也没有领取钥匙）。后被告方分别于2021年4月、5月向开发商客服部发送了主题为“某小区精装问题严重”的电子邮件，开发商工作人员就上述问题也通过邮件形式与被告方进行了回复沟通，但双方至今未办妥实际收楼手续，被告也一直未向原告交纳物业费。
法院审理后认为，根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案中，原、被告签订的《前期物业服务合同》约定产生物业费条件是案涉房屋已经交付给被告，虽然被告在房屋交付期间到过案涉房屋，但在办理收房交接手续前，被告向开发商提出二十余处待整改问题而未收房，开发商与被告尚未完成业主入住交接，且被告亦未取得房屋钥匙。原告主张只要开发商通知了业主收楼，是否完成房屋交接不影响物业费交纳，没有法律依据，不予支持。
判决后，原、被告均未上诉，案件目前已生效。
法官说法：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人员订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，小李夫妇与物业公司签订了物业服务合同，双方就应依约履行各自义务，即物业公依约对小区提供服务，小李夫妇也应依支付服务费。
但该物业服务合同的前提条件是房屋已交付给买受人。国务院《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。小李夫妇办理房屋交接手续时，因房屋存在待整改问题一直未能与开发商办理正式交房手续，在小李夫妇未入住，未领取房屋钥匙前，相关的物业费应由开发商承担，物业公司辩解业主是否收房不影响物业费交纳，没有合同依据和法律依据，侵害了业主权利，对业主没有法律约束力。
