关于预告登记案例
案件基本情况
2015年6月22日，盛某某在喀左县某某房地产开发有限公司处购买一处楼房。盛某某一次性付清房款，喀左县某某房地产开发有限公司于当日将楼房交付给盛某某，但是喀左县某某房地产开发有限公司却迟迟不提供办理房屋产权证的相关手续。盛某某为维护自己的的合法权利，一、请求依法判令喀左县某某房地产开发有限公司为盛某某办理产权证；二、判令喀左县某某房地产开发有限公司支付从交付至起诉之日的违约金93801元；三、退还2015年-2016年度的取暖费3872元。
喀左县某某房地产开发有限公司辩称：盛某某购买的楼房是抵账房，2015年6月，公司把房子抵给丛某某，丛某某把房子转给盛某，盛某转给李某某、李某某又转给盛某某，现住楼房出于抵押状态办理不了过户。盛某某要求违约金和取暖费的请求，因为盛某某已经入住房屋所以该请求不应得到支持。
经审理查明：2015年上半年，喀左县某某房地产开发有限公司将其开发建设的位于御水蒂王小区楼房以抵顶账款的方式售予案外人丛某某，并出具售楼款收据，但未签订商品房买卖合同。2015年6月，丛某某将该楼房转让给盛某，喀左县某某房地产开发有限公司将丛某某手中的售楼款收据收回，重新为盛某出具售楼款收据，亦未签订商品房买卖合同。2015年8月，盛某又以同样的方式将该楼房转让给李某某。2016年4月，李某某再次以上述方式将该楼房转让给盛某某，喀左县某某房地产开发有限公司亦为盛某某出具408719元售楼款收据，但仍未签订品房买卖合同。2016年6月22日，盛某某入住该楼房，但房屋所有权未作变更登记。
另查明：喀左县某某房地产开发有限公司于2015年1月12日将上述楼房出让与案外人许某和梁某某，并办理了所有权预告登记，现预告登记并未失效。
本院认为：根据《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，盛某某在与喀左县某某房地产开发有限公司达成楼房转让协议前，喀左县某某房地产开发有限公司已将该楼房为他人办理了预告登记，现双方争议的房屋仍处于为他人设立预告登记状态，而盛某某又不能提交证据证明其与喀左县某某房地产开发有限公司达成楼房转让协议前获得预告登记人同意，因此原、喀左县某某房地产开发有限公司之间的楼房转让行为不发生物权效力。故对盛某某要求喀左县某某房地产开发有限公司办理产权变更及逾期办理产权变更违约金的请求，本院不予支持。
律师点评：
预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，可有效制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。但需要注意的是，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
相关法律法规：
《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
