城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力如何认定
在农村房屋买卖中，买受人为城镇居民的占有相当大的比例，尤其是位于大、中城市周边的农村房屋，绝大部分为城市居民购买。而城镇居民购买农村房屋又可分为两大类型：一是购买一般农村私有房屋，二是购买在农村集体土地之上集中进行房地产开发所形成的“小产权房"。城镇居民购买农村房屋大量存在，已经形成为一个非常突出的现实社会问题和法律问题，必须予以面对。但是，立法机关在制定物权法时回避了这一问题。面对汹涌而来的城镇居民买卖农村房屋纠纷，法院不得不直面裁判此类案件，无法回避。
关于城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力问题，司法实践中存在不同观点．
第一种观点认为，城镇居民购买农村房屋合同原则上是无效的。
第二种观点认为，应当赋予城镇居民购买农村房屋合同有效的效力，这是实践发展的需要。
我们认为，虽然关于城镇居民购买农村房屋合同效力仍存在争论，但根据国家法律、法规和政策规定，认定城镇居民购买农村房屋合同原则上无效，已经成为主流观点和司法实践认定基准。
我国现有立法并没有涉及城镇居民可否购买农村房屋的具体规定，农村房屋能否转让给城市居民相对处于不明确状态。因此，单纯依据《合同法》第52条的规定并不能认定城镇居民购买农村房屋的效力是否有效。诚然根据司法“法不禁止即属自由"原则，农民似乎可以向城市居民出卖自己的房屋。但是纯粹的司法自由是没有的，任何国家的司法领域不可避免地受国家意志的影响，而国家意志除了已经上升为法律法规之外，更多的是表现为国家政策。中国目前处于社会主义初级阶段，在调整和形成社会主义民商事流转秩序中，党和国家的政策一直处于非常重要的地位。在法律法规和政策的适用上，基本原则是“有法可依，无法依政策"。《民法通则》第6 条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。"在审理裁决缺乏法律调整的民事案件时，法官应当参照国家政策规定；在法无明文时，可以国家政策为补充，作为民事纠纷的裁判依据。
因为国家政策三令五申禁止城镇居民购买农村房屋，具有极强的针对性。因此，在法无明文的情况下，认定城镇居民到农村购房的行为合法，不符合国家政策规定。同时，因为农村房屋买卖、转让必然涉及农村集体土地所有权、使用权问题，而农村集体土地权利具有一定的身份性，是村民的基本生产、生活的保障，通常限于由农村集体经济组织成员占有、使用。现行法律明确禁止集体所有的土地使用流转，而城镇居民购买农村房屋实际导致宅基地使用权转让，理应受到严格的限制。法院和法官须正确认识到城镇居民购买农村房屋纠纷案件具有极强的政策性，应当参照国家相关政策的规定和精神裁决案件，认定城镇居民购买农村房屋违反法律、法规和政策性规定和精神而无效，不具有法律约束力。
但是维护交易的安全、稳定是《合同法》的立法宗旨，在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。故城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外地特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。
1，出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请 0 求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
2，城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
3，城镇居民购买房屋后，已将其户口迁人房屋所在地，申请加人当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
4买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
5．在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
6．对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。
7，城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。
