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购房指南 >> 合同签订

销售广告系要约邀请,购房者应慎重对待销售广告与正式合同不符的情况

日期:2012-03-31 来源:北京房产律师网 作者:北京房产律师 阅读:394次 [字体: ] 背景色:        

某开发商系Xx家园的开发建设方。其在部分报刊的广告和发放的XX家园的楼书中,均包含以下内容:“分户墙及楼板均设保温隔音层,增强私密性,提高生活品质。一梯两户,双层挑高的大堂,使每一位业主都能够享受到至尊的私密空间”。

 

2004年8月3日,沈某与某开发商签订了《商品房买卖合同》。合同约定沈某购买XX家园A房屋一套,房屋建筑面积为139. 58平方米,房屋总价款890520元。双方约定出卖人应当在 2005年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过60日,自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已支付房价款的万分之二的违约金,合同继续履行。合同第十条约定:“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人,包括该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向”。对于房屋交接,双方约定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。双方对于交付使用的商品房的装饰、设备标准的约定在合同的附件三中约定了相关标准,但没有关于分户墙及楼板均设保温隔音层和对于公共部分的双层高大堂的约定。

在签订上述《商品房买卖合同》的当日,沈某还与某开发商签订了《签约声明》,在《签约声明》中有如下内容:“如果您对销售过程中我公司员工的口头承诺及推广过程中涉及本项目的数据、文字内容有质疑或有对您的购买行为造成重大影响的事项,请您在签约时向我们的签约专员咨询或提出书面要求,经双方协商后在《商品房买卖合同》中注明。如果您没有异议,我们将视同您认可《商品房买卖合同》中所述条款,我公司员工的所有口头承诺均为要约邀请,不作为法律依据,所有要约均以双方签署的《商品房买卖合同》条款为准”。在《签约声明》的客户签认一栏,沈某签署了姓名和日期。

2004年8月4日,某开发商在其网站上刊登致歉声明,称:策划部在近日工作中,发现在以前的部分推广资料中出现了几处文字交代不明确之误,特此更正如下,同时对日后的推广工作我们将做深入检讨。更对由于该文字宣传而造成的销售误导以及对您的购买决定产生了影响,我们深表歉意与内疚。更正如下:1.分户墙及楼板不设保温隔音层;2。在卧室和电梯之间的墙板为隔音板;3.住宅部分单元入口大堂层高2.9米。在此之后,某开发商与业主在签订合同时签署的《签约声明》中,均加上了“商品房分户墙及楼板不设保温隔音层,住宅部分单元入口大堂层高2.9米”的内容。

沈某认为,某开发商没有按照约定在分户墙和楼板设保温隔音层、大堂的高度没有两层高。故没有办理入住手续。他认为某开发商违反诚实信用原则,以欺诈的方式诱导消费者购买其产品,致使该楼盘的实际品质及价值较其承诺的有明显的降低。故诉至法院,请求:1.判令某开发商赔偿其因被误导而购买品质下降的房屋损失20000元。2.判令某开发商承担延期交付房屋的违约责任。3.诉讼费由某开发商承担。

 

某开发商认为,该约定并非要约,沈某所购买的是价值80余万元的房屋,而不是一般商品,其在购买房屋前应对房屋的情况进行一定的了解,而沈某购买房屋并不是为了分户墙及楼板均设保温隔音层及双层高的大堂才去购买该房屋,直到双方签订合同前,沈某也一直没有在分户墙及楼板均设保温隔音层及双层高的大堂方面提出任何异议。沈某所购买的房屋已具备保温隔音效果,房屋质量符合合同约定,并已经竣工验收合格,沈某的诉讼请求无事实及法律依据。

对于分户墙和楼板设保温层及双层高的大堂对于合同订立有重大影响一节,沈某提供了《购房人的书》中相关楼盘的价格与XX家园的价格作为比较,证明XX家园的房屋价格高于同地段其他楼盘。

 

裁判结果

法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,判决:驳回沈某要求某开发商赔偿其被误导而购买品质下降的房屋损失二万元并承担延期交付房屋的违约责任的诉讼请求。

法官说法

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”根据上述规定,销售广告和宣传资料一般为要约邀请,但在同时符合“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”和“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”这两个条件时,即应当视为要约。故本案争议的焦点即为某开发商关于分户墙及楼板设保温隔音层以及双层高的大堂的宣传内容是否构成要约。

某开发商的上述宣传内容是对房屋设施所做的说明和允诺,且较为具体和确定,故其符合作为要约的条件之一。但分户墙和楼板设保温隔音层及双层高的大堂是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,根据沈某提供的《购房者的书》,法院认为即使像沈某所述,XX家园的房价高于其他同地段的楼盘,亦不能证明其价格高出的原因即为其分户墙和楼板设有保温隔音层和有双层高的大堂。同时,在《签约声明》中,某开发商已经明示购房人如果对销售过程中公司员工的口头承诺及推广过程中涉及本项目的数据、文字内容有质疑或有对购房人的购买行为造成重大影响的事项,在签约时应提出书面要求,经双方协商后在《商品房买卖合同》中注明。而根据沈某与某开发商签订的《商品房买卖合同》,该合同中没有分户墙和楼板设保温隔音层以及公共部分的大堂系双层高的明确约定,法院视为沈某在看到《签约声明》的内容后,并未将分户墙和楼板设保温隔音层以及双层高的大堂作为对其购买行为造成重大影响的事项在合同中予以注明。故沈某称某开发商关于“分户墙及楼板均设保温隔音层,增强私密性,提高生活品质。一梯两户,双层挑高的大堂,使每一位业主都能够享受到至尊的私密空间”的销售广告对其与某开发商就《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响,缺乏充分证据予以证明。

综上所述,某开发商关于“分户墙及楼板均设保温隔音层,增强私密性,提高生活品质。一梯两户,双层挑高的大堂,使每一位业主都能够享受到至尊的私密空间”的销售广告系要约邀请,不符合成为要约的条件。故现沈某要求某开发商承担违约责任并基于某开发商违约而提出的相关诉讼请求,缺乏事实依据,法院对其诉讼请求不予支持。

法官提醒

本案的关键在于,沈某提供的证据不能够证明开发商的广告对合同的成立有重大的影响。开发商在签订合同时让沈某所签的《签约声明》,对之前的宣传和承诺行为有重大的影响。因此,购房者在签订合同时,一定要将开发商之前的承诺写入正式的合同中去,这样自己的权利才会得到有效的保障。

相关法规 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任,

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。



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