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购房指南 >> 合同签订

在二手房买卖过程中,买卖双方当事人签订的二手房买卖合同有哪些主要内容

日期:2012-03-15 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:362次 [字体: ] 背景色:        

在二手房交易过程中,房屋买卖双方协商一致后,就可以签订二手房买卖合同了。所谓二手房买卖合同,是指自然人之间、法人之间、自然人和法人之间就买卖房屋达成的协议。二手房买卖合同具有以下特征:
(1)卖方将所出卖的房屋的所有权移转给买方。这是二手房买卖合同最基本的法律特征。二手房买卖合同生效后,卖方的不动产所有权因出卖而归于消灭,买方则因支付价金购买而取得该房屋的所有权。
(2)二手房买卖合同是双务、有偿合同。在二手房买卖合同中,双方当事人的权利义务是对等的,各方都以履行一定的给付义务而取得利益。卖方承担交出所卖房屋给买方的义务,享有收取价金的权利;买方则承担交付一定数额房屋价金的义务,享有取得该房屋所有权的权利。
(3)二手房买卖合同为要式合同。房屋不仅具有商品属性,而且是一种特殊的商品,它具有功能多、造价高、价值大、销售价格高、使用期长等特点,由此决定房屋买卖是一种很重大的财产买卖活动。因此,法律要求,房屋买卖时双方应签订书面合同,且须经过特殊的登记办理过户手续,同时还应提交有关证件,如房屋所有权证、身份证明、契证等,以保证房屋买卖行为的真实、合法、有效。
(4)二手房买卖合同只能在房屋所在地履行。房屋属不动产,具有不可移动的性质,一旦移动就会破坏它的价值和使用价值。因此,在房屋买卖过程中,仅仅有货币的流通,而不伴随房屋实体的空间移动。因此,房屋买卖只能在房屋所在地履行。
目前,国家尚未出台二手房买卖的格式合同,一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。与房地产一级市场相比较,二手房市场显得更加规模小、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大,正因为如此,买卖双方当事人在议定合同时,就必须极为谨慎,方能较好地减少漏洞与风险,从而最大限度地维护自己的权益。依据我国《合同法》有关规定,结合实践中的纠纷,下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的:
(1)当事人的名称或姓名、住所。主要是弄清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
(2)标的。本合同的标的,就是双方欲进行买卖的二手房,这是本合同的关键,一定要明确约定。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。
(3)价款。这也是主要内容之一,主要应写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。
(4)履行期限、地点、方式。主要应写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。
(5)违约责任。主要应标明违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。
(6)解决争议的方式。主要应该约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的方式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
(7)合同生效条款。双方应该约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后的财产返还等。
(8)合同中止、终止或解除条款。按照《合同法》第68条、第91条、第94条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除二手房买卖合同。有必要在合同中明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后的财产返还等。
(9)合同的变更与转让。应该明确约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
(10)附件。主要是说明本合同有哪些附件;附件的效力等。



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