最高法：预查封与正式查封效力相同，预查封后签订房屋买卖合同亦不能排除执行
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案例来源
（中国裁判文书网）《肖鸣、重庆建工集团股份有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书》，案号：（2021）最高法民终1298号，判决日期：2022年3月23日，发布日期：2022年4月25日。
裁判要点
1.即使案外人异议不符合《执行异议和复议规定》的有关规定，法院在执行异议之诉中也不宜当然认定案外人的诉讼请求不能成立，而应根据《民诉法解释》第312条第1款的规定进行实质审查，并依法判断。（重要）
在案外人异议不符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不宜当然认定案外人的诉讼请求不能成立，而应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条第1款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，结合案件的具体情况，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人诉讼请求的判断。
2.根据一般生活经验，购房人了解房屋查封保全情况不需要特殊的专业知识或者能力。
根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策以及案涉房屋查封保全情况并不需要特殊的专业知识或者能力。因此，肖鸣基于对网站信息的信任且未见案涉房屋的查封公告、封条等，认为其不可能知道案涉房屋已被预查封的情况，且在购房中已尽到充分的注意义务，故不存主观故意和过错的理由，不能成立，本院不予支持。
3.预查封与正式查封效力相同，执行标的“被人民法院查封”应理解为既包括正式查封亦包括预查封；《执行异议和复议规定》第29条（及第28条等）规定既适用正式查封的情形，亦适用预查封的情形；标的物被查封后，非经法院允许不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。（再次强调）
最高人民法院联合相关中央国家机关发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第18条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，无论预查封与正式查封在具体实施阶段系采取何种形式实现，两者在限制标的物转让的法律效力上是相同的，即执行标的一旦被人民法院查封（包括预查封、正式查封），非经人民法院允许，任何人不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。
购房人以《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“查封”指的是严格意义上的正式查封，本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，可以排除强制执行为由提出不得执行购房人购买的案涉房屋，并解除对该房屋的查封，终止对该房屋的拍卖的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
延伸阅读
1.预查封的含义，预查封的标的物不能拍卖、变卖、折价。
对土地、房屋等的预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。对商品房的预查封保全的仅是房屋买受人（债务人）基于商品房预售合同对开发商享有的不确定的合同权利，只有在房屋完成本登记，买受人取得房屋物权，预查封转为正式查封后，才能对该房屋进行拍卖、变卖、折价，以满足债权人对房屋买受人（债务人）享有的债权。
观点来源：《德辅供应链管理（香港）有限公司、何燕申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》，（2020）最高法民申2441号。
2.轮候查封产生预查封的法律效力；《执行异议和复议规定》第28条（及第29条等）规定既适用查封、预查封的情形，亦适用轮候查封的情形。
《执行异议和复议规定》第28条未对查封是否为执行中的查封进行区分，无论是诉讼中的保全查封还是执行中的查封，均具有公示效力，其效力不仅及于被查封人，还及于第三人。再审申请人认为《执行异议和复议规定》第28条中的查封仅限于执行程序中的查封，其该再审申请事由于法无据。案涉房屋查封即使属于轮候查封，但轮候查封系人民法院依据生效的执行裁定实施的强制执行措施，在依法自动产生查封效力前并非不产生法律效力，而是产生预查封的法律效力。再审申请人对案涉房屋的占有行为发生在上述查封之后，不符合《执行异议和复议规定》第28条第2项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，不能排除强制执行。
观点来源：《王克明与国药新疆库尔勒医药有限责任公司、有限责任公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》（2021）最高法民申1518号。
文书全文
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2021）最高法民终1298号
上诉人（一审原告，执行案外人）：肖鸣，基本信息略。
委托诉讼代理人：略。
委托诉讼代理人：略。
被上诉人（一审被告，申请执行人）：重庆建工集团股份有限公司。住所地：略。
法定代表人：魏福生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：略。
委托诉讼代理人：略。
原审第三人（被执行人）：海南美龙投资有限公司。住所地：略。
法定代表人：欧旧新，该公司董事长。
上诉人肖鸣因与被上诉人重庆建工集团股份有限公司（以下简称重庆建工公司）及原审第三人海南美龙投资有限公司（以下简称海南美龙公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2021）琼民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条的规定，并经上诉人、被上诉人同意，本院组织公开在线听证、询问。上诉人肖鸣的委托诉讼代理人毛学媛、被上诉人重庆建工公司的委托诉讼代理人陈定强、李静于线上接受本院询问并陈述了意见。经本院依法通知、传唤，原审第三人海南美龙公司没有接受连线询问。本案现已审理终结。
肖鸣上诉请求：1.撤销海南高院（2021）琼民初4号民事判决，改判支持肖鸣的一审诉讼请求；2.本案的一审诉讼费、二审上诉费由重庆建工公司负担。主要事实和理由：原审判决存在证据认定错误以至于遗漏事实，法律理解错误的情况。（一）肖鸣一审提交《关于海南美龙投资有限公司海南美龙生态园住宅小区住宅、别墅、车位价格备案的通知书》。原审法院认为该证据与本案没有关联性，属于证据认定错误，以至于遗漏了案件事实。2018年2月25日，海南省海口市发展和改革委员会在政府官网发布通知书，要求海南美龙公司按照楼盘“一套一标”备案价格设立明码标价牌。肖鸣于2018年5月8日到美龙高尔夫生态住宅园看房，因小区都是现房，且没有任何查封的公告或者封条，政府官网也发布上述通知。肖鸣基于对政府的信任，有理由认为，其所购买的房屋没有权属瑕疵，或者是不可能存在小区一百多套房屋以及几十套别墅均被查封的问题。看房后，肖鸣认为小区的整体环境较好，适合养老，在海南买房也主要是给年迈的母亲居住养病。考虑政府允许该小区卖房以及房屋现状的同时，更是基于政府发布的通知书，该通知能够说明肖鸣对于案涉房屋被查封的事实不可能知情。故，不能因政府部门的监管缺失，造成肖鸣购买的房屋面临被拍卖的风险，该风险不应由肖鸣来承担。该证据至少能够证明肖鸣在购买房屋时不可能知道房屋已经被预查封的情况，肖鸣对于购买房屋不存在主观故意和过错。因此，该证据与本案有关联，一审法院在事实认定部分遗漏了政府官网发布该通知书的事实。（二）预查封不具备查封的外观形式，不能等同于查封。首先，案涉房屋是在2015年8月6日被海南高院预查封，后于2018年8月1日转为正式查封，肖鸣与海南美龙公司签订《海口市商品房买卖合同》是在2018年5月14日，此时案涉房屋仍处于预查封状态，但预查封不能等同于正式查封，因为二者的形式、查封对象及法律后果都有明显的区别，所以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）所规定的“查封”指的是严格意义上的正式查封。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中关于“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照”的规定可知，预查封本身不具有查封的形式，所以不能将二者混为一谈。不能简单地以预查封与查封具有同等的法律效力，从而致使肖鸣无法排除人民法院保全查封。本案中，肖鸣与海南美龙公司签订《海口市商品房买卖合同》时，执行法院未曾在案涉房屋上张贴封条和公告，未向购房人公示案涉房屋已被预查封。在此情况下，认定案涉房屋是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，应当以人民法院正式查封时间即2018年8月1日为准。肖鸣已经在人民法院正式查封之前签订了合法有效的《海口市商品房买卖合同》、支付了相应的购房款、实际入住，故肖鸣的物权期待权应当得到保护。（三）案涉《海口市商品房买卖合同》是合法有效的合同。2018年4月22日《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号），属于政策性文件，属于管理性的行政规范，并不属于效力性的强制性规定，故肖鸣购买房屋时虽然未交2年社保，但并不影响合同效力。另，肖鸣在购买房屋之后也积极缴纳社保，社保购买时间已经超过2年。案涉房屋不能过户的原因在于房屋已经被查封。实际上，海南美龙公司的所有房屋几乎都因为房屋被查封的问题无法过户，故无法过户的原因并不在肖鸣。（四）本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，可以排除强制执行。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，必须是查封才符合条件，并未将“预查封”纳入；且肖鸣与海南美龙公司签订的合同并不违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效的合同。（五）肖鸣对案涉房屋权利的合理期待应当予以保护。对于肖鸣排除强制执行的主张能否成立，应当通过对相关法律规范之间的层级关系、背后蕴含的价值以及立法目的的探寻与分析，并结合不同案件中，对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况（现房、有预售证、政府部门下文鼓励交易）、交易履行情况（交付且已实际居住）等综合加以判断。肖鸣购买案涉房屋并未损害国家利益、社会公共利益，故相关当事人之间的这种交易并不具有违法性或者不当性，对于肖鸣而言，并不具有法律上的可责难性。故肖鸣对案涉房屋权利的合理期待应当予以保护。据此，请最高人民法院支持肖鸣的上诉请求，维护其合法权益。肖鸣后又补充称，本案如果不存在超标的查封的话，那他购买的案涉房产可能不会被查封。所以海南高院明显违反了相关规定。开发商实现了“一房二卖”，肖鸣属于受害者。海南美龙公司不可思议的要求法院多查封自己的房产。肖鸣认为还有不合理的是2020年1月6日，重庆建工公司不顾大面积的楼房被自己查封的情况下，居然向相关部门致函同意海南美龙公司办理房产预售许可延期，并称双方正在极力磋商解决方案。到现在已经两年了，也没有解决任何问题。查封不动产的，应当张贴封条或者公告，所以如果执行法院在小区有粘贴封条或者是有告示的话，让大家知道这个房屋是属于一个什么样的状态，那么购房人就不会掉进陷阱。
重庆建工公司辩称，海南高院所作的查封裁定事实清楚、法律适用正确，程序合法，是维护重庆建工公司合法权益的必要之举，应予维持。肖鸣对执行标的并不享有足以排除强制执行的权益，应驳回其诉讼请求。肖鸣缺少经房产交易管理部门办理备案登记的购房合同及房屋产权证书等基本信息，无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。肖鸣称其在2018年5月8日与海南美龙公司签订《商品房认购协议书》，购买78栋1单元302房。据此可知，肖鸣所主张的房屋交易发生在人民法院查封之后。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项的规定，已被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让。因此，肖鸣与海南美龙公司之间的认购协议书因违反法律的强制性规定而无效。肖鸣无购房资格，违规交易。根据2018年4月22日《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号）第四条关于“海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明”的规定，肖鸣非海南省户籍，其述称“其在购买涉案房屋时不符合海南省限购政策”。明知自身无购房资格，仍于2018年5月8日与海南美龙公司签订《商品房认购协议书》，属于违规交易，故不能依据所签订的《商品房认购协议书》获得涉案房屋的物权。海南美龙公司已涉嫌犯罪，应依法追究其刑事责任。海南美龙公司在明知案涉房屋已被人民法院查封的情况下，仍然对外出售，金额巨大，严重妨害生效判决、裁定的执行，且影响恶劣，已涉嫌构成犯罪，应追究其刑事责任。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判适当，请求最高人民法院驳回肖鸣的诉讼请求。
肖鸣向一审法院起诉请求：1.不得执行肖鸣购买的海南省海口市演丰镇××小区××＃楼××单元××房，并解除对该房屋的查封，终止对该房屋的拍卖；2.本案诉讼费由重庆建工公司负担。
一审法院认定事实：重庆建工公司与海南美龙公司、海南宜人房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，海南高院于2015年8月5日作出（2015）琼民保字第9号民事裁定，查封海南美龙公司名下位于海南省海口市演丰镇龙窝水库西侧，海南美龙生态园预售证〔2011〕海房预字第0057号项下住宅小区15栋别墅和125套公寓。一审法院经审理，于2018年2月12日作出（2015）琼环民初字7号民事调解书。2018年7月23日，因海南美龙公司未能履行前述民事调解书确定的全部义务，欠付重庆建工公司工程款40314046元、利息723333.33元，重庆建工公司向一审法院申请执行。同年7月24日，海南高院立（2018）琼执15号案执行申请执行人重庆建工公司与被执行人海南美龙公司建设工程施工合同纠纷一案。2018年7月30日，因重庆建工公司申请续封，海南高院作出裁定，续行查封涉案房屋。2019年7月23日，海南高院发布（2018）琼执15号公告，对查封的被执行人海南美龙公司涉案房屋及相应土地使用权进行评估、拍卖。2019年12月30日，海南高院作出（2018）琼执15号之一执行裁定，将一审法院执行的申请执行人重庆建工公司与被执行人海南美龙公司建设工程施工合同纠纷一案指定海南省海口市中级人民法院执行。
一审另查明，2018年5月8日，肖鸣与海南美龙公司签订《商品房认购协议书》，约定购买海南美龙生态园住宅区××＃××单元××房即案涉房屋，房屋总价1604986元，付款方式为一次性付款，定金20万元等。同日，肖鸣向海南美龙公司支付20万元，海南美龙公司出具收据，收到案涉房屋购房定金20万元。2018年5月14日，肖鸣与海南美龙公司签订《海口市商品房买卖合同》约定，肖鸣以1075410元的总价款购买案涉房屋，付款方式为一次性付款，肖鸣须在2018年5月15日前付清全款。同日，肖鸣向海南美龙公司支付875410元，摘要为“购房款”，美龙公司出具收据，收到案涉房屋购房款875410元。肖鸣与海南宝瑞通装饰工程有限公司（以下简称宝瑞通公司）签订一份未填写落款日期的《装修合同》，约定装修总价款为307260元，在签订《海口市商品房买卖合同》同时，肖鸣一次性支付装修款。2018年5月14日，肖鸣向宝瑞通公司支付529576元，摘要为“装潢”。同日，宝瑞通公司出具收据，收到肖鸣案涉房屋装修款529576元。2019年10月12日编号为2555113、2555115的收据载明收到案涉房屋燃气开户及购气费3500元、物业费及水电费等3103.5元。
2021年5月27日，海南省海口市不动产登记中心出具的《不动产查封信息查询情况说明》载明，海南高院于2015年8月6日预查封案涉房屋，于2018年8月1日续封案涉房屋。
一审再查明，2018年4月22日，《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号）第四条规定，海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。该条还规定，非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，肖鸣主张不应对案涉房屋进行执行，故本案一审的争议焦点为肖鸣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
案涉房屋登记在海南美龙公司名下。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定是针对案外人对被执行的房屋是否享有物权期待权的保护条件，只有案外人所提的执行异议符合上述规定的条件，才可予以保护。
根据本案查明的事实，海南高院于2015年8月6日预查封案涉房屋，肖鸣与海南美龙公司于2018年5月14日签订《海口市商品房买卖合同》，即肖鸣与海南美龙公司签订购房合同是在海南高院预查封案涉房屋之后，预查封也具有查封的法律效力，肖鸣提起的执行异议不符合上述司法解释第一项规定的条件。再者，肖鸣签订《海口市商品房买卖合同》以及支付购房款，均是在《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号）发布之后。根据该通知的要求，非海南省户籍居民家庭在海口限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，在海口非限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。且非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。本案中，肖鸣的户籍在江苏省南京市，属于非海南省户籍居民，肖鸣在庭审中述称，其在购买案涉房屋时不符合海南省限购政策的规定。肖鸣的该项陈述对其不利，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条关于“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，一审法院对其陈述的事实予以确认。因肖鸣购买案涉房屋不符合上述限购政策的规定，其无法办理案涉房屋的网签备案手续，更不可能办理案涉房屋的产权过户手续，也即其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果。肖鸣基于《海口市商品房买卖合同》仅享有普通的合同债权，不能依据该合同以及对该合同的履行而获得案涉房屋的物权，故其无法享有案涉房屋的物权期待权。案涉房屋仍登记在海南美龙公司名下，肖鸣基于《海口市商品房买卖合同》对案涉房屋所享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权。
综上所述，肖鸣对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回肖鸣的诉讼请求。案件受理费12554.10元，由肖鸣负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
肖鸣向本院提交了如下证据：证据一、海南增值税普通发票，拟证明海南美龙公司向肖鸣开具了1075410元的发票，肖鸣已经支付了全部购房款，同时该购房行为是经政府认可合法有效的。证据二、海口市商品房预售许可证，拟证明海南美龙公司取得预售许可证的时间为2011年8月18日，即在与肖鸣签订《商品房认购协议书》时，海南美龙公司已经取得商品房预售许可证，且商品房预售许可证已经延期至2022年8月18日；进一步证明肖鸣在购买案涉房屋时，有理由相信该房屋是海南美龙公司可以正常出售的，签订合同合法有效。肖鸣没有过错，是基于合理信赖签订的合同。证据三、《照片》两张，拟证明肖鸣在购买案涉房屋时，海南美龙公司向肖鸣出示了案涉房屋所处小区所获得的奖牌，案涉小区不存在任何被查封的外观形式。证据四、重庆增值税普通发票，拟证明海南美龙公司于2020年9月28日向重庆建工公司支付57519576.7元工程款，重庆建工公司继续查封案涉房产属于超标的查封。证据五、海南高院（2015）琼环民初字第7号民事调解书，拟证明2018年1月27日，重庆建工公司与美龙公司就案涉小区争议工程款达成调解，但该调解书存在多项不合法的地方，在案涉工程消防等项目均未完工、政府部门尚未验收的情况下，重庆建工公司与海南美龙公司就调解书第一项内容确认了工程全部合格。其次，调解书约定违约金为日/1‰，即年利率为36.5%，该约定因超过民间借贷利率的司法保护上限而无效，故该调解书存在虚假诉讼。另外，民事调解书第五项约定重庆建工公司应当在调解书生效后次日配合海南美龙公司组织案涉工程的竣工验收，因重庆建工公司原因不能达到验收资料合格标准的，重庆建工公司应以6000万元为基数，按日/1‰向海南美龙公司支付违约金。重庆建工公司与海南美龙公司之间关于违约金互有抵扣，在海南美龙公司向重庆建工公司支付了57519576.7元后，重庆建工公司应当就该工程款范围内解除被查封的房产。证据六、海南高院（2018）琼执15号之一执行裁定书，拟证明海南美龙公司自愿申请将其名下房屋提供给重庆建工公司增加查封，双方存在明显的虚假诉讼，恶意损害购房人的权益。
重庆建工公司质证认为，对证据一的真实性和关联性没有异议，对合法性有异议。首先肖鸣购买的房屋是查封的房屋，该行为是违法的，所涉购房合同自然是无效的，发票也一样，也是属于无效的，是不合法的。对证据二海口市商品房预售许可证的证据“三性”均无异议，对证明内容有异议，海南美龙公司虽然取得商品房预售许可证，但该公司明知案涉房屋早已被查封，仍然出售给肖鸣。海南美龙公司不仅违法而且还涉嫌刑事犯罪。对证据三的证据“三性”均有异议。对证据四，即对该发票的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，该发票与本案无关。对证据五真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，该证据所涉的是重庆建工公司与海南美龙公司之间的工程款纠纷，也与本案无关。对证据六的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，也是与本案无关的。
海南美龙公司对肖鸣提交的证据，没有向本院提交质证意见。
本院对肖鸣提交的证据认证如下：对证据一、证据二，因重庆建工公司对其真实性予以认可，故本院予以采纳。对上述证据的关联性与证明目的，在“本院认为”的文书部分予以综合分析。证据三的内容与本案无关，本院不予采纳。证据四、证据五、证据六的证明目的系关于“超标的查封”“另案存在虚假诉讼”等，与本案所涉案外人执行异议之诉的待证事实无明显法律意义上的关联，本院不予采纳。
重庆建工公司向本院提交如下证据：证据一、海南高院（2021）琼执异15号执行裁定书，拟证明因海南美龙公司非法销售查封房产，数量不明，所以不存在超标的查封的情形。证据二、《工作联系函》四份及邮寄签收记录，拟证明重庆建工公司多次发函给海南美龙公司催促其尽快完善竣工资料及组织竣工验收事务。至今未能完成竣工验收责任完全在海南美龙公司。
肖鸣质证认为，对证据一的证据“三性”没有异议，对证明内容有异议。针对该裁定，肖鸣向最高人民法院提起复议，案号是（2021）最高法执复70号。该裁定书是已经明确认定超标的查封的事实的，而该裁定最终驳回的理由是认为存在轮候，所以否认超标的查封就作出了驳回的裁定。证据二与本案无关联。
海南美龙公司对重庆建工公司提交的证据，未向本院提交质证意见。
本院对重庆建工公司提交的证据认证如下：两份证据均与本案所涉案外人执行异议之诉的待证事实无明显法律意义上的关联，本院不予采纳。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引发的民事纠纷，应当适用行为发生时的相关规定。因此，根据双方当事人二审的诉辩主张，本案二审的争议焦点是肖鸣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定，执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。基于二者的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条指出，《执行异议和复议规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。但是，基于二者审查方式和判断标准的不同，在案外人异议不符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不宜当然认定案外人的诉讼请求不能成立，而应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，结合案件的具体情况，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人诉讼请求的判断。
根据原审查明的事实，案涉房屋登记在海南美龙公司名下，而肖鸣与海南美龙公司签订案涉购房合同是在海南高院预查封案涉房屋之后。肖鸣签订《海口市商品房买卖合同》以及支付购房款，均是在《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号）发布之后。该通知要求，非海南省户籍居民家庭在海口限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；在海口非限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。本案中，肖鸣的户籍在江苏省南京市，属于非海南省户籍居民。肖鸣亦述称，其在购买案涉房屋时不符合海南省限购政策的规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条指出，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围。一般认为，《执行异议和复议规定》第二十九条所涉物权期待权是指，执行案外人对案涉房屋虽不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与肖鸣所称对“政府允许该小区卖房”以及积极缴纳社保的期待内涵不同。而海南省城市商品房预售管理与当地有关商品房限购政策，分属不同事实范畴，并无矛盾之处。经查，肖鸣在购买案涉房屋时系明知其不符合海南省相关商品房限购政策，尽管其与海南美龙公司就案涉房屋签订《海口市商品房买卖合同》，但根据海南省当前的商品房限购政策，肖鸣无法办理案涉房屋的网签手续，亦不能依据案涉购房合同以及对该合同的履行，通过办理过户登记获得案涉房屋的物权。肖鸣关于其对案涉房屋权利的合理期待应予保护的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。肖鸣以限购政策属于管理性的行政规范、案涉购房合同合法有效、肖鸣已支付相应购房款并实际入住，其购买案涉房屋并未损害国家利益、社会公共利益，亦不具有违法性或者不当性，不具有法律上的可责难性等为由主张其物权期待权应当得到保护，理据不足，本院不予支持。而根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策以及案涉房屋查封保全情况并不需要特殊的专业知识或者能力。因此，肖鸣基于对网站信息的信任且未见案涉房屋的查封公告、封条等，认为其不可能知道案涉房屋已被预查封的情况，且在购房中已尽到充分的注意义务，故不存主观故意和过错的理由，不能成立，本院不予支持。
最高人民法院联合相关中央国家机关发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，无论预查封与正式查封在具体实施阶段系采取何种形式实现，两者在限制标的物转让的法律效力上是相同的，即执行标的一旦被人民法院查封（包括预查封、正式查封），非经人民法院允许，任何人不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。故无论肖鸣是否全额或者部分支付案涉房款，由于案涉购房合同系在人民法院查封之后签订，本案情形不符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行的认定标准。而一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十九条第一项的规定，以肖鸣提起的执行异议不符合相关司法解释规定的条件，以及肖鸣基于《海口市商品房买卖合同》无法享有案涉房屋的物权期待权，其对案涉房屋所享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权为由，驳回肖鸣的诉讼请求，理据充分，应予维持。肖鸣以《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“查封”指的是严格意义上的正式查封，本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，可以排除强制执行为由提出不得执行肖鸣购买的案涉房屋，并解除对该房屋的查封，终止对该房屋的拍卖的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
综上所述，肖鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12554.10元，由肖鸣负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘少阳
审判员 孙祥壮
审判员 熊劲松
二〇二二年三月二十三日
书记员 张 宾
