次承租人对抗出租人之次承租人代偿请求权 出租人与承租人的房屋租赁合同和承租人与次承租人的房屋转租合同，两者是完全独立的两个合同。既然是合同，就要恪守合同的相对性原则。次承租人与出租人之间并不发生直接关系，次承租人的任何主张当然不能对抗出租人。是因为承租人占有标的物战胜登记之所有权人，即占有强化了债权的效力，债权与占有配合，形成能够对抗登记所有人的力量。也就是说，债权与占有配合，能够彰显承租人对租赁物使用收益的事实，这种表征是承租人的租赁权能够对抗第三买受人所有权的合理内涵所在，即承租人基于租赁权对租赁物进行临时使用收益，如果该外在表征不存在，承租人因缺乏对租赁物使用收益的事实，法律无给予其特殊保护的必要。

房屋租赁律师从承租人的角度谈如何签订房屋租赁合同法 出租人是否是业主，是否能够提供完整、有效的房产证、土地证。协议中需保证对房屋拥有合法、完整的所有权及使用权。出租人如果不是业主，需提供其与业主之间的租赁合同中是否允许转租。如不允许转租，需征得真正业主的同意方可承租。出租人业主房屋是否抵押，如抵押则协议条款中需声明出租人不得因抵押等自身债务问题影响房屋的出租和承租人的经营，否则造成损失有出租人承担。房屋租赁之前需对房屋的现状进行勘察，在交付之前应当对房屋质量或者表面瑕疵情况及时提出异议，并在合同中予以体现（包括墙壁裂缝、天花板渗水、管线外漏等）。房屋因主体结构及附属实施等原因造成损害，应当由房东承担，造成承租人损失的可以向其追偿。

承租人未经出租人同意与次承租人所订立的合同是不是无权处分合同 承租人只有经出租人同意才有权处分该租赁物，否则即是无权处分，如果出租人事后不追认转租合同效力的话的，该转租合同即为无效合同，自始不发生法律效力。未经出租人同意的转租行为虽然是非法行为，因为该行为违反了合同法的规定，但转租人与次承租人所签订的转租合同却是有效的合同，这样的结论似乎存在着矛盾，其实不然，非法行为并不必然导致合同的无效。合同无效通常指的是合同违反了法律和行政法规的强制性的规定以及社会公共利益，但是《合同法》224条的规定，并不是法律的强制性的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用，显然该条款具有任意性。

房屋转租权性质及转租合同效力辨析探讨 承租人对于租赁物使用收益的权利因租赁物的交付而取得，此权利系从属于租赁权的权能，并非如物权之直接支配标的物的独立的权利，故租赁权是债权而非物权，租赁合同的出租人是负有将租赁物交付对方使用收益的一方当事人。出租人一般应为出租标的物的所有人，但不以所有人为限。凡对标的物享有合法的使用收益权的人，原则上均可为出租人，有权将其使用的标的物转由他人使用。但是法律规定须经所有人同意的，合法使用人出租财产的，须经所有人的同意。以自己无权出租的他人之物出租的，租赁合同可以有效，但由于合同不能履行，出租人应负债务不履行的责任，这属于出租人的权利瑕疵担保问题。

转租制度若干问题探讨之转租合同效力及转租对出租人、承租人、次承租人效力 一是转租人与次承租人之间有转租合同;二是转租人需经出租人同意。在实践中，易发生争议的问题在于后者。其一，出租人的同意是否应在转租合同订立之前。其二，出租人的同意采取何种方式。其三，出租人的同意是否包括转租的期限。转租的成立，并不致使出租人与次承租人之间发生直接的法律关系。但各国立法为保障出租人的利益，遂强使出租人与次承租人发生一定的直接的法律关系。这些直接的法律关系，因立法的规定而有差异。

转租制度若干问题探讨之自行转租的法律后果及转租中优先购买权 出租人可否直接对次承租人主张妨害排除请求权。由于转租是承租人的擅自行为，因此，次承租人所享有的次租赁权不能对抗出租人。但日本判例和德国学说认为，出租人可以不终止租赁合同而以自己享有所有权为依据向次承租人主张排除妨害。在同意转租的情形下，次承租人应享有租赁房屋的优先购买权，并且还要优先于承租人的优先购买权;在自行转租的情形下，出租人解除租赁合同的，次承租人的优先购买权便无从谈起，出租人不解除合同的，次承租人不得享有优先购买权。所以，出卖人于适法的期限内为通知义务时，通知次承租人即可，不必同时又通知承租人。

房产租赁律师谈房屋租赁合同效力认定及房屋租赁合同纠纷处理 出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。

承租房屋被拆迁，拆迁人与被拆迁人即出租人达成的拆迁补偿安置协议效力如何，承租人能否获得拆迁补偿款 房屋拆迁导致原有房屋灭失，但由于房屋拆迁的特殊性，并不必然导致租赁关系的消灭，承租人坚持继续承租的，原租赁关系存续，以有效地保证承租人的合法权益。如果被拆迁入与房屋承租人没有解除租赁关系，也没有达成安置协议，在这种情况下，拆迁入必须对被拆迁入实行房屋产权调换，并与房屋承租人订立实行房屋产权调换的拆迁安置协议。产权调换的房屋由原承租人继续租赁，房屋产权的所有人与原承租人重新订立房屋租赁合同。同时，因拆迁给房屋承租人造成停产、停业的，拆迁人应当给予补偿和安置。

房屋优先购买权纠纷之房屋抵押后出租的，承租人是否享有优先购买权？承租人的优先购买权和银行作为抵押权人的优先受偿权发生了冲突。所谓承租人的优先购买权，是指公民、法人作为承租人时，如果出租人出卖其出租物，在同等条件下，承租人享有的优先于第三人购买的权利。抵押人郭某以争议房屋为银行借款设定抵押后，又办理了相应的抵押登记手续，其抵押依法成立，抵押权人某银行自此时起享有对抵押物的优先受偿权。后因其不能清偿到期借款，以抵押物抵偿债务。至此，抵押权人某银行已依法取得抵押物的所有权，亦即实现了其优先受偿权，后于此权设立的优先购买权因受偿权的实现而告消灭。

房屋抵押后出租的，抵押权人取得房屋后应否继续履行租赁合同？若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意（此时应视为一个新的租赁契约成立）。对承租人损失，若承租人知道或应当知道租赁物已被查封的，则损失由承租人自己负担。这因为租赁物为房屋，而房屋则以登记为其公示方式，李辉在缔约时应当知道房屋已被查封的事实，应当知道租约有不能履行的风险却仍然与王新订立租约，这一风险只能由李辉自己承受，其损失也只能由李辉自己负担。