买二手房不得不知晓的“执行风险”
作者：赵鑫，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
由于经济的限制或及时、快速入住等考虑，很多人都会选择购买二手房，但因为法律风险意识的淡薄和购房心切的疏忽，却让自己深陷执行诉讼泥潭。
【基本案情】
四川安岳县人谭某，2014年来到重庆市大足区工作，工作几年后有了在此安家的想法。机缘巧合下，2018年9月15日经中介机构介绍，与被执行人罗某、韦某签订了《房屋买卖合同》，购买了他们在华帝印象的房屋一套，由于但楼层不错、居住环境也较好、价格也合适，谭某当时非常高兴。由于涉案房屋处于按揭中，双方达成协议，谭某支付首付款20万元给罗某和韦某，然后罗某、韦某将银行尾款付清，把房子过户给谭某，谭某再通过贷款方式，把剩余的尾款支付给罗某和韦某。但罗某和韦某收到首付款后并未用于归还银行贷款，且由于他们之前拖欠闵某借款未归还，法院判决后，对被这套房屋予以了查封。谭某随即以其符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定为由，向重庆市大足区人民法院提出异议申请。
【裁判结果】
法院认为，异议人谭某与被执行人罗某、韦某于查封前签订合法有效的买卖合同，也按照合同约定支付部分房屋价款；但签订合同之处，谭某就知晓该不动产存在抵押情况，由于风险意识欠缺、合同履行监督不力，应该承担相应责任；支付的购房款中部分款项备注为借款，异议人诉称已转换为购房款，但并未提供有力证据证明，借款债权应系一般债权不能仅凭单方陈述形成优于其他一般债权人的权益；另有部分房款异议人主张系现金支付，在无其他证据证明其存在支付事实的情况下，法院不予认可，且剩余购房款异议人亦不愿交付法院执行；至于异议人陈述已经合法占有涉案房屋，并未提供双方之间的交房证明或其与物管公司形成物业服务合同等足以证明其实际接收房屋的证据，其提供的电费缴纳清单显示户主并非涉案被执行人，物管费缴纳依据证明力有待其他证据辅证。综上所述，驳回异议人谭某请求。
【法条解读】
本案争议焦点为异议人谭某作为二手房房屋买受人，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，能够排除法院执行。
金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：
（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。或者案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。至于合同是否成立以及合法有效，应根据《合同法》及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。
（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际合法占有该不动产。比如：案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。
（3）案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。
案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：
①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：①案外人系建设工程承包人或实际施工人；②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；⑤以房抵债协议合法有效；⑥以房抵债协议符合《民法总则》《物权法》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定。
被执行房产在银行存在按揭贷款的情况下，符合下列情形的，应该认定案外人已经支付全部价款，应予支持：案外人购买被执行人的房屋，该房屋存在银行按揭款，案外人按照合同约定或合同虽未明确约定，案外人替代被执行人按期向银行偿还贷款，且就剩余价款按照人民法院要求交付执行的，应当认定案外人已支付全部房屋价款。
（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。
具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。
来源：重庆市大足区人民法院
