新房屋租赁合同司法解释：城镇房屋租赁合同的标的
原创 蒋保鹏 来源 迷思的忒弥斯
新房屋租赁合同司法解释：
城镇房屋租赁合同的标的
新房屋租赁合同司法解释第一条规定：
本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
这就产生一个问题，即我们国家有关城镇房屋租赁合同的标的，即“房屋”的定义如何？要厘清一个概念，可以用两种方法，即描述性定义和列举性定义。对于“房屋”这个词，很难以描述性定义的方式说清，所以我们以列举性定义的方式，来逐一阐述不同“房屋”的概念，并以解决实践问题为目的，希望能有所帮助。
我们总结，现行法律体系的语义中的“房屋”，至少包括以下种类：商品房、公租房、央产房、两限房、自住型商品房、经济适用房、廉租房、优惠价房、单位自管房、军产房、共有产权房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋。
1、商品房
在住建部《商品房销售管理办法》和最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规和司法解释等文件中，对商品房均无定义。一般认为商品房是指是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
除了商品房以外，其他类型的房产在市场上交易时就会受到额外的限制，比如小产权房、房改房、军产房、保障性商品房、经济适用房、安置房、共有产权房、宅基地（房）等。
2、公租房
公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租。可参考：住建部《公共租赁住房管理办法》、北京市《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》、北京市《公共租赁住房建设与评价标准》、北京市《公共租赁住房后期管理暂行办法》等。
《公共租赁住房管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号）第三条：本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。
《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》第二条：本市行政区域内公共租赁住房的建设、分配、管理适用本办法。本办法所称公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。
3、央产房
央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，一般是指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房；所属机构为党中央各部门、全国人大机关等。所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。相关规范见《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》。
《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第二条：本办法所称已购公房，是指职工按房改成本价或标准价(含标准价优惠办法，下同)购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。
4、两限房
两限房，即限房价、限套型普通商品住房，根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。
5、自住型商品房
按《北京市住房和城乡建设委员会关于做好保障性安居工程实施驻厂监理有关工作事宜的通知》所定义，保障性安居工程包括：纳入我市保障性住房建设计划的经济适用住房、公共租赁房住房、限价商品房、自住型商品房、城市棚户区改造和定向安置房。
按照北京市住建委2013年10月23日发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(京建发〔2013〕510号)，自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，应明确一定规模的自住型商品住房用地，具体分解到各区县，并向社会公布。自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。
6、经济适用房。按照《经济适用住房管理办法》的定义，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
经济适用住房建设用地以划拨方式供应，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担，建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。
7、廉租房、公租房。按照住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委日前联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。廉租住房将并入公共租赁住房，合并后统称公共租赁住房。
2018年3月19日住建部颁布《公共租赁住房运行管理标准》将公共租赁住房定义为：限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
按照国务院已有的明确规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，公共租赁住房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，严格控制在60平方米以下。两房并轨后，地方要按照国务院的规定，统筹建设标准，在对申请对象需求进行摸底调查的基础上，根据申请、轮候对象家庭人口数量、性别结构、代际结构、支付能力等因素，合理配置不同户型，主要建设小户型住房，严禁面积超标。
8、优惠价房。目前找到的规范，如《上海市优惠价房出售管理办法》和《上海市优惠价房售后管理办法》，但年代都较为久远，尚待后面再仔细研究。
9、单位自管房、军产房。国有房产是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。直管产是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所有权已正式划拨给单位的除外)，大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。自管产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。军产是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。集体所有房产是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
10、共有产权房。参照《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》、《北京市共有产权住房管理暂行办法》等规范，共有产权住房是指政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。共有产权住房，其主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。共有产权的做法是把产权先定下来，因为没有谋利空间，避免了“开宝马住经适房”和“经适房抽签六连号”等问题。不同的困难程度，可以有不同的产权的比例。打通了银行、公积金贷款的贷款助购渠道，让申购群体能够更加便利地买房。政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在，也是未来调整的空间所在。试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在50%至95%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择。
共有产权住房有两个直接作用，一个是通过共有产权的方式，使得部分群众自己支付一部分钱解决住房问题；另一个是规范经济适用房和限价商品房制度，遏制在购置型的保障房里的牟利空间，使得买房子是解决住房问题，而非投机牟利。它还能在一定程度上平抑高房价。与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。从制度设计上看，有限产权与完全产权的住房相比，本身就使投资获利的空间大为减少。申购价格上基本与市场价格同步，更是大大压缩了非法牟利的空间。
11、小产权房。小产权房并不是一个法律概念，平常约定俗成的称呼，其实包括两种类型，第一是在集体建设用地上建成的房屋，按照法律规定只能由农村集体组织成员所有和流转，非集体组织成员不得购买；第二是在集体企业用地或者耕地上违法建设的房屋。这些房屋往往无法办理相关证件，包括建设施工的四证，以及房屋产权证，有的地方会由乡政府或者村政府颁发集体所有权凭证，但此种凭证并非法定的房屋产权证明，也无法进行备案或登记，所以其合法性存在问题。
小产权房的法律风险在于，无法办理产权证，所以没有房屋所有权；对外租赁或者出售，该法律行为的效力应认定为无效，无法保证当事人双方的权利；拆迁没有办法得到补偿或者赔偿；交易禁止，等等。
12、农村房屋。农村土地按性质划分：（1）耕地包括水田和坡地，是可以种植作物的土地。（2）林地是指种植树木或其它经济作物的坡地，一般是没有水到的土地，靠天生长。（3）农村集体建设用地。（4）荒地是指不能种植农作物，也不能种植经济作物或者种什么也不长的土地。
其中，农村集体建设用地是指乡（镇）村建设用地，乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。农村集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。
在2020年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》中，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。删除了原来土地管理法第43条，任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。
