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购房指南 >> 按揭贷款

购房者解除房产买卖合同时能否解除按揭贷款合同

日期:2012-04-10 来源:北京房产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:487次 [字体: ] 背景色:        

赵林与某房地产公司签订了一份商品房购销合同,约定交房时间为2007年2月。合同约定逾期超过3个月,开发商按购房者累计已付款的10 010向购房者支付违约金。如果实际损失超过违约金时,应再予补足。该房总价为80万元,赵林首付为30万元。到6月底,开发商还是无法交房。赵林要求按总房价的10%,支付违约金8万元,而开发商认为首付款只有30万元,其中50万元是银行按揭款,不能算已付款,双方难以达成共识,诉至人民法院。

争议焦点

原告赵林诉称,50万元的银行按揭贷款是以自己的名义向银行借贷,然后支付给开发商的,并以房子为抵押担保。还款的责任和风险都由自己承担。因此,该笔贷款应当属于已付房款的范畴,以总房价为基数计算违约金。

被告某房地产公司辩称,银行按揭贷款的保证人是被告,原告与被告共同承担还款风险。如果将该笔贷款计算在已付房款内,以总房价为基数要求被告支付违约金,对被告而言显失公平。

法律评析已付款应当包括银行按揭到位的贷款,也就是说,只要开发商收到了银行的按揭款50万元,已付款就是80万元。

因为,第一,向银行按揭的借款人是购房者,而不是开发商。第二,每月向银行还贷款的也是购房者,而不是开发商。第三,按揭贷款必须把购房子作为抵押物登记担保,虽然开发商也作为保证人,但实际上开发商的风险几乎是零。因为万一购房者无法支付房款,银行首先可以通过拍卖的方式来弥补损失。第四,开发商进行担保都是为了商业目的,而不是为了公益事业。再说,万一有点风险,也完全可以向购房者追偿。根据上述法律特点,该开发商应该一次支付违约金8万元。

如果上例赵林与开发商在合同中约定,逾期超过3个月可以解除合同、退房,那么,在退房前他是否可以停止向银行还款?从法律上看,房产买卖合同与按揭贷款合同是两个既有联系又各自独立的合同,购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系,购房者与银行之间是一种借贷关系,两者虽有关系,但完全是两种独立的法律关系。因此,只要出现了合同约定的解除条件,购房者就可以解除房地产买卖合同,不因取得了按揭贷款而影响买卖合同中购房者解除合同权利的行使。根据赵林与房地产公司所签订的商品房买卖合同的约定,房地产公司已逾期90天不能交付房产,他有权依法解除合同,要求房地产公司退还已交付的全部房款,并要求其承担违约责任。

但解除购房合同,并不同时解除按揭贷款合同,他与银行的债权债务关系仍然存在,购房者仍应履行还款义务。因此,开发商逾期不能交房,购房者解除房产买卖合同前,购房者应根据按揭贷款合同的约定按期向银行还款,不能因开发商没有交房而停止向银行还款,否则银行将追究购房者的违约责任。在购房者解除房产买卖合同,取得开发商返还的购房款后,购房者应及时与银行联系,协商提前还款事宜,将剩余贷款本息提前偿还给银行,终止按揭贷款合同。

可见,在商品房预售买卖中采取按揭贷款方式付款,购房者存在较大的风险。如果开发商不能按期交房,一方面,购房者不能及时取得房产的使用权;另一方面,购房者还得按期偿还银行贷款。因此,当出现开发商不能按期交房的情况时,购房者应积极通过法律途径维护自己的利益。



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