无权处分致央产房买卖无效，应赔偿信赖利益损失
——央产房登记产权人未经共同权利人允许，擅自售房导致交易无法继续履行的，出卖人应赔偿第三人信赖利益损失。
标签：房屋买卖｜央产房｜无权处分｜信赖利益
案情简介：2002年，赵某与李某协议离婚，约定赵某名下所购大学的央产房归赵某及孩子居住使用。2009年，孔某通过中介公司以120万余元购买赵某名下前述房产，因李某提异议，赵某所取得的《中央在京单位已购住房上市出售登记表》被撤销。2011年，法院二审驳回孔某要求继续履行房屋买卖合同诉请。2012年，孔某诉请赵某退还定金并赔偿损失、中介公司返还居间费。
法院认为：①为使契约达成，缔约双方为签订合同而互相磋商时应尽到合理注意义务。本案中，赵某所欲出售房屋系大学分配给赵某与李某的央产房，且在二人离婚时未对房屋产权进行分割。虽然房屋产权证书上登记产权人为赵某，但根据赵某与李某所签离婚协议，赵某对涉案房屋并不享有完整所有权，赵某作为签署离婚协议一方当事人，理应知晓这一情况，故赵某在未经李某同意情况下擅自以己名义与孔某缔约，未尽到合理注意义务，对于房屋买卖合同无效存在过错。涉案房屋虽属央产房，上市交易需履行相关审批手续，但审批是否通过主要取决于当事人所提交相关材料是否完备。本案中，赵某所取得的《中央在京单位已购住房上市出售登记表》被撤销系因赵某前夫李某对房屋出售提出异议，故办理央产房上市交易手续失败系赵某擅自处分房屋所致，而不属非人为原因，故应认定赵某对房屋买卖合同无效存在过错并应参照房屋差价损失赔偿孔某信赖利益损失。②生效判决撤销了孔某要求赵某继续履行房屋买卖合同的一审判决，至此从法律上明确了房屋买卖合同不再继续履行，故应以该时点作为房屋差价损失评估作价基准日。孔某在知晓法院确认本案诉争房屋为赵某与李某夫妻共同财产，且李某不同意出售涉案房屋情况下未能及时采取适当措施从而导致房屋差价损失不断扩大，其应对该部分扩大损失进行酌减。③依《合同法》第425条规定，居间人有如实向委托人报告有关订立合同事项的义务，如居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，中介公司未尽严格审慎义务，对合同无效负有一定责任，但无证据证明合同无效系中介公司故意隐瞒或提供虚假信息导致，故判决赵某退还孔某定金，赔偿孔某诉讼费损失，另赔偿孔某房屋差价损失43万余元，中介公司退还孔某居间服务费3万余元。
实务要点：央产房屋登记产权人未经共同权利人允许，擅自出卖房屋导致与第三人交易无法继续履行的，出卖人应赔偿第三人信赖利益损失。
案例索引：北京一中院（2014）一中民再终字第07894号“孔某与赵某等房屋买卖合同纠纷案”，见《缔约过失责任的认定及赔偿范围的确定——孔某诉赵某、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案》（孙锋，北京一中院审监庭），载《审判监督指导·地方法院案例评注》（201603/57:119）。
作者：陈枝辉
