违约可得利益损失赔偿标准的认定
——谭某某诉湖南亿斐房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷案
编写｜湖南省高级人民法院 唐艳 唐竞
（刊载于中国应用法学研究所主编:《人民法院案例选》2022年第4辑，人民法院出版社2022年版）
裁判要旨
当事人一方不履行合同义务构成根本违约，给对方造成损失的，其损失赔偿的范围包括直接损失利益，亦应包括合同履行后可以获得的利益。对违约可得利益损失应根据依法查明的事实、相关证据，参考借鉴“合理确定性”的标准、自身利润标准等综合分析，酌情认定赔偿数额。
案件索引
一审：湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民初616号（2019年5月7日）
二审：湖南省高级人民法院（2019）湘民终740号（2019年11月7日）
基本案情
原告（反诉被告、上诉人）谭某某诉称：2010年8月18日，原告与被告原湖南中意电器实业公司（以下简称“中意公司”）签订了《土地租赁合同》。合同约定：原告承租被告位于长沙县暮云镇107国道两侧长沙市中意公司场内土地，租赁面积共计52亩；租赁期限12年6个月，自2010年9月1日起至2023年3月1日止。免租期6个月，篮球场东边土地租赁单价为1.08万元/亩/年，土地租赁金每半年交一次。保证金10万元。另约定自租赁之日起两年，原告必须在租赁场地内建设不少于20000平方米的厂房或库房并完成相关的报建及验收/房产证等手续，土地报建均以被告的名义进行。报建所需要的费用均由原告负责。2011年8月18日原告与被告（原中意公司）双方又签订《土地租赁合同》。合同约定：原告承租被告的13亩土地；租赁期限11年6个月，自2011年9月1日起至2023年3月1日止。免租期6个月。土地租赁单位为1万元/亩/年，土地租赁金每12个月交一次。保证金5万元。另约定自租赁之日起两年，原告必须在租赁场地内建设不少于6000平方米的厂房或库房并完成相关的报建及验收、房屋产权相关手续，土地报建均以被告的名义进行。报建所需要的费用均由原告负责。上述合同签订后，为有利于经营，原告投入了数千万元资金，在承租土地上新建了约50000平方米的厂房及其他建筑物并以被告的名义向政府部门报建，同时对租赁土地进行了三通一平，对整个场地的绿化、排水、护坡等进行了建设，又投资增添了变压器、行车、行道等设施设备。在合同履行过程中，原告将所有房屋全部进行了分租，被告（原中意公司）都是知晓并同意的，经营状况良好，每年都取得了相应的丰厚的转租收益。同时，原告一直积极主动、诚实守信依约向被告交付租金及相关费用，按约全面履行了合同全部义务。合同履行期间，2017年5月26日，中意公司因被福晟集团有限公司整体收后变更为湖南亿斐房地产开发有限公司（以下简称“亿斐公司”）。自2017年8月开始，被告就开始为其收回涉案租赁场地和房屋、驱赶原告开始实施了各项手段。原告的水电费每月都是凭被告送达的书面《电费催缴通知单》中所确定的数额及收款账号，经原告核对以后，再予以缴纳，但自从被告全面接手后，根本就没有出具过任何关于水电费的缴款通知单，由此也导致原告不能及时了解和核对水电费的基本情况，无法及时缴纳相关费用。2017年8月2日，被告在原告所租赁场地外墙上书写了红色“拆”字，并以各种方式给原告的分租户施加压力，企图将原告下游的分租户全部驱赶，架空原告，逼迫原告向其就范，以达到提前解除合同的目的。2017年9月25日，被告向原告发出一份《解除土地租赁合同的通知》，以原告未按约定条件支付2017年下半年租金和拖欠电费为由，单方提出解除合同。原告收到该份通知书后，经原告财务核查交费记录，原告已经如数缴纳了全部的租金和水电费，包括2017年下半年租金的应预付租金29800元，事实上原告根本不存在违约，被告单方解除合同的通知依据明显不足，不能成立。2017年11月1日，被告再次向原告下达了一份《关于解除房屋租赁合同的催告函》，该催告函上被告明确表示要强行收回房屋，强行清退转租户。2017年11月6日，针对上述通知和催告函，原告方向被告发出来一份《回复函》，该函件中原告就被告所谓的欠费租金和电费的问题以及原告转租已经中意公司备案同意的问题进行了明确说明。对于原告的回复，被告置之不理。其后，被告未经原告同意，擅自在原告所承租场地实施了打桩、勘测等一系列行为。2017年11月2日，在原告毫不知情的情况下，被告向原告下游分租户下达《通告》，要求转租经营户在2017年11月15日前全部腾空场地退场。此举，导致了原告下面的转租户多家在合同未到期的情况下，提前撤出了场地并借此拖欠了原告租金和水电费用。2017年11月8日清早，在没有预先通知任何人的情况下，被告把三台挖机和十几台渣土机开进了原告承租场地，强行挖掉了原告所承租场地大门，并将租赁场地进出通道全部围挡，还准备在场地大门前方建售楼部，被告此举再次将矛盾激化。后经原告向当地政府机关投诉和信访，经南托街道办事处出面组织双方协调，被告才被迫停止了违法侵权行为。被告的这些行为，严重影响了原告的正常经营秩序，数次激发了双方矛盾，但也恰恰证明了被告意图单方违约，驱赶原告的真实目的。原告认为，双方签订的上述两份《土地租赁合同》均合法有效，应受法律保护。上述合同的履行过程中，原告自厂房建设竣工后，便开始对外转租，中意公司对原告转租事实早已知晓，对原告转租行为也从未提出任何异议，多年来，双方原本一直合作愉快，不存在任何违约行为。中意公司因被福晟集团有限公司整体收购后更名为亿斐公司，欲将涉案的场地收回而进行房地产项目开发建设，这些均为不争的事实。原告不论是否按期缴纳租金都不会改变这个事实，这也是致双方租赁合同实际已经无法继续履行的最根本的原因。被告根本违约行为已给原告造成了近亿元损失，包括：一、原告负责建设的近50000多平方米的房屋以及其他建筑的建设成本超过5000万元；二、承租地块的护坡建设以及行车、变压器等设备设施的投入费用约200万元；三是地上房屋报建费用500万元；四是土地三通一平所投资的费用400万元；五是13亩土地上栽种的三百多棵桂花树的林木损失50万元左右；六是提前解除租赁合同导致的分租户补偿费用500万元左右；七是未来剩余租赁期间近5年半租赁内原告可得的预期利益损失，依据原告前两年的转租经营收入情况，两份对应的租赁合同带给原告年平均转租收益约为1100万元（其中52亩合同所对应的年平均转租收益为700余万元，13亩地合同所对应的年平均转租收益为250万元），故此剩余5年半时间的租赁期间预期转租利益损失达5500多万元。现依据实际情况，原告在此仅要求被告就其违约行为赔偿原告4850万元，并退还原告支付的保证金15万元（分别为10万元和5万元）。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、依法解除原、被告双方于2010年8月18日所签订的《土地租赁合同》及2011年8月18日所签订的《土地租赁合同》；2、判令被告退还原告保证金15万元（分别为10万元和5万元）；3、判令被告赔偿原告相关损失48500000元（其中2010年8月18日《土地租赁合同》（52亩地）的损失为3500万元；2011年8月18日《土地租赁合同》（13亩地）的损失为1350万元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告亿斐公司辩称：一、原告诉请解除案涉两份《土地租赁合同》没有事实和法律依据。1、合同签订之后的解除只有双方协议解除和法定解除两种情况。而法定解除必须符合合同法第九十四条规定的五种法定解除条件之一。但本案中，并不存在合同法第九十四条规定的任一法定解除条件，故原告诉请解除合同没有任何法律依据。2、答辩人虽转型为房地产开发企业，拟对原中意冰箱厂厂区用地进行房地产开发，但基于原厂区地块面积较大，答辩人采取的是分期开发方案，案涉两份合同项下地块目前并无开发计划，更无实际开发措施，因此，被告现以原告转型为房地产开发企业，要对该地块进行开发为由，诉请解除合同，没有事实和法律依据。二、答辩人虽曾于2017年9月25日向原告发出解除合同的通知，但之后通过双方的履行行为及协商，该通知并未发生解除合同的效果，案涉合同实际继续履行至今。按照合同约定，原告应当在2017年8月31日之前将下期租金支付给答辩人。至2017年9月25日，原告逾期支付租金超过20天，答辩人遂按照合同第十条约定向原告发出解除合同的通知。原告收到该通知后便立即于2017年9月28日向答辩人支付了一笔83133元的款项，且在多次来函中均要求继续履行合同。鉴于原告积极回款，答辩人并未继续要求解除合同，案涉合同得以继续履行至今。原告原向天心区法院起诉要求确认解除通知无效的诉讼，原告也以自动撤诉方式处理。以上事实证明，双方已就案涉租赁合同继续履行达成合意，该解除通知并未发生解除合同的效果。三、原告的部分转租户与其解除转租赁合同与答辩人无关，不构成原告可单方要求解除合同的法定事由。原告承租答辩人场地后将场地上的厂房、库房对外分割转租牟利。2017年4月21日，天心区人民政府印发《天心区绿心保护区工业逐步退出工作实施方案》，要求淘汰工业企业。街道办事处在实施方案发布后也开始动员转租户中的工业企业搬迁、退出，原告的部分转租户开始陆续搬离。因此，造成原告部分转租户搬离的原因系政府政策所致，与答辩人无任何事实和法律上的关系，不构成原告可单方要求解除合同的法定事由。四、原告在认为其盈利可能减少的情况下，虚列损失，意图通过无理解除合同谋取高额赔偿，明显有违诚信原则。在案涉租赁合同有效履行期间，原告因意识到自己承租的场地可能无法继续像之前一样较为轻松地获利，其在没有任何事实和法律依据的情况下，突然向法院起诉解除合同，于法无据。其在诉状中虚列高达4500多万元的所谓损失，企图以此获取不正当的高额赔偿，更明显有违民事活动基本的诚实信用原则。综上所述，原告提起本案诉请没有任何事实和法律依据，恳请贵院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告亿斐公司反诉诉称：2010年8月18日，反诉原、被告签订《土地租赁合同》，反诉被告承租反诉原告位于长沙县暮云镇107国道两侧长沙市华良中意电器厂场内土地，租赁面积52亩；租赁期限12年6个月，自2010年9月1日起至2023年3月1日止。其中，篮球场东边土地（14亩）的租赁单价为1.08万元/亩/年（含8%税金），篮球场西边土地（38亩）的租赁单价为1.296万元/亩/年（含8%税金）。土地租金每半年付一次，每次必须提前一个月支付下次租金，即每年两次支付租金的时间分别为8月1日前与2月1日前。2011年8月18日，双方又签订一份《土地租赁合同》，反诉被告承租反诉原告另一13亩土地，租赁期限11年6个月，自2011年9月1日起至2023年3月1日止，前6个月为免租时段。租赁单价1万元/亩/年，土地租金每12个月支付一次，每次必须提前一个月支付下次租金，即每年支付租金的时间为2月1日前。以上承租场地为反诉原告北厂片区用地。除上述土地外，谭某某还另行承租反诉原告南厂片区房屋。谭某某承租上述土地后，在地面建设了相关厂房、库房，通过对外分割转租谋利。但随着城市的发展，以及《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》的出台，在控制建设区内，不仅禁止工业和其他可能造成环境污染的建设项目，对现有工业项目也要求逐步退出，谭某某的转租盈利的模式开始逐渐难以为继。2017年4月21日，长沙市天心区人民政府颁布了《天心区绿化保护区工业逐步退出实施方案》（天政办发（2017）29号文）。2017年5月14日，天心区南托街道办事处开始对本街道范围内工业企业召开动员大会，要求厂区内的工业企业全部搬迁、退出。该政策实施后，谭某某所承租的土地上的转承租户开始陆续退租搬出，大量厂房、库房出现空置。由于转承租户的大量退出，谭某某继续承租已经无利可图，其所承租的土地，陆续开始出现拖欠反诉原告租金及水电费的情况。2017年8月、9月，谭某某陆续将承租的南厂厂房返还移交反诉原告。但本案讼争的北厂区租赁用地仍继续承租使用，但已出现欠缴水电费、租金的情况。为此，反诉原告曾于2017年9月25日，向谭某某发出《解除的通知》，要求解除案涉两份租赁合同。但谭某某为了从退租中获得额外的收益，无视其经营状况因政策调整而面临困难的实际情况，反而称是反诉原告转型进行房地产开发而影响其租赁，而于2017年11月6日回函要求反诉原告给予其巨额赔偿。本案的实际情况是，反诉原告虽转型为房地产开发企业，将对原厂区用地进行房地产开发，但基于厂区地块面积较大，且存在部分用地对外租赁的实际情况，反诉原告是采取分期开发方案对项目进行推动，现已经开始的一期项目开发根本不涉及谭某某所承租的用地。因此，根本不存在反诉原告的项目开发需要需提前收回租赁土地的问题。鉴于谭某某对案涉北区两份合同的解除通知提出异议，并提出高额无理的补偿要求，反诉原告在收到谭某某回复函后，即不再继续要求谭某某解除合同，腾退土地。谭某某亦自动撤回原向天心区法院提起的确认解除合同通知无效的起诉。双方均同意继续履行北厂的租赁合同，并开始对南北租金及费用的欠付情况进行对账。谭某某并于收到上述解除通知后，又向反诉原告支付了部分欠付款项。2018年1月25日，双方经对账确认，谭某某欠付反诉原告租金税费金额至少为人民币120,760元，且仍有414,536.53元款项存在争议，双方同意对有争议部分继续对账。现鉴于谭某某无理向法院起诉解除合同，并提出无理的损失主张，反诉原告认为讼争两份北厂租赁合同并不具备合同约定或法定的解除条件，谭某某主张反诉原告因房地产开发需要而提前收回房产的主张没有事实依据，因此，反诉原告特向贵院提起反诉，诉请判令谭某某继续履行讼争两份租赁合同，支付已对账确认的欠付款项120,760元（对有争议的部分款项，反诉原告保留另行主张的权利）；同时，根据合同约定，谭某某应于2018年2月1日前分别支付两份合同项下半年和一年的应付租金，但其至今尚未支付，因此，反诉原告特反诉判令予以支付，后续各期应付租金待付款时间截至时再行主张。反诉原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、判令反诉被告谭某某继续履行与反诉原告于2010年8月18日所签订的《土地租赁合同》及2011年8月18日所签订的《土地租赁合同》；2、判令反诉被告支付尚拖欠的截至2018年2月28日止的租金税费120760元；3、判令反诉被告支付2018年2月1日前应付的2010年8月18日《土地租赁合同》项下的半年租金（2018年3月1日-2018年8月31日）321840元（含8%税金）；4、判令反诉被告支付2018年2月1日前应付的2011年8月18日《土地租赁合同》项下的一年租金（2018年3月1日-2019年2月28日）13万元（不含税）；5、本案本诉、反诉的案件受理费等诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告谭某某辩称：一、反诉原告反诉状中多处与事实不符，请求法庭予以查明。1、反诉原告声称因天心区政府政策使工业企业退出，导致本诉原告承租土地上大量转租户陆续搬离的问题。首先，天心区政府下发的政策仅仅针对不符合生产要求的工业企业，不影响反诉被告与反诉原告直接租赁合同关系的继续履行。而且反诉被告是通过分别转租的方式实现经营收益，与分租户约定的租赁合同期限各有不同，因双方的租赁合同到期搬离及等待新的租户入场，场地在中间空置一段时间属于正常现象。2、反诉原告声称反诉被告于2017年8月、9月陆续交还南厂厂房的问题。反诉被告与反诉原告除涉案两份大面积的租赁合同外，还另外单独签订有短期的其他地块的租赁合同，反诉原告提供的证据1也认可了该事实。该份合同的合同期限至2017年9月14日止，反诉被告于2017年9月交还房屋系履行合同到期后交还土地的合同义务，也恰好证明了反诉被告在双方合作过程中，一直遵从合同的约定。3、反诉原告声称反诉被告于2017年9月-10月有拖欠水电费的问题。首先，依据双方一直以来的交易习惯，均为反诉原告开具水电费缴费通知单，反诉被告核对无误后支付到反诉原告指定账户。但反诉原告因被收购更换管理层后，不熟悉合同履行情况，一直未向反诉被告发放水电费缴费通知单，反诉被告在无法核实费用、确定数额的情况下，才暂缓缴水费电费。而且反诉被告在2018年1月26日才收到反诉原告发出的2017年9月至11月的电费缴费通知单，反诉被告也立即向反诉原告按时支付了费用，该事实反诉原告在反诉状中予以了认可，也足以证明双方存在的交易习惯。其次，从侧面可以看出，反诉被告于2017年11月之后就再未产生水电费支出，由此可以证实，反诉原告于2017年11月之后一直未恢复水电供应。双方之间的租赁合同关系无继续履行的基础。4、反诉原告声称进行房地产开发项目并不涉及到反诉被告承租场地的问题。既然反诉原告并不需要对反诉被告承租场地进行开发，那么又为何私自拆除承租场地的大门，并挖断道路，采取停水、停电等威逼手段，以逼迫反诉被告立即退出承租场地呢？从反诉被告提供的多份证据均能证明反诉原告针对反诉被告租场地有明显的强行违约并想立即收回的行为。5、关于反诉原告声称反诉被告在天心区法院起诉确认解除合同行为无效的问题。首先，依据《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条之规定，因反诉原告提出单方解除，法律规定有三个月的异议期，而三个月的异议期限将近，原告为维护自己的权利，防止权利丧失，遂向长沙市天心区人民法院申请确认反诉原告于2017年9月25日发出的《解除土地租赁合同通知》无效。而且反诉被告一直不认可反诉原告单方解除通知声称的违法转租及欠付租金的事实。2017年11月以后，反诉原告一直未恢复水电供应，已经导致合同实际无法履行，原告不得以才提出违约之诉。6、关于反诉原告声称与反诉被告对账一致的问题。反诉被告与反诉原告进行对账并非为了继续履行合同，而是为了证明反诉被告一直未欠付租金，依据双方的对账及反诉原告提起的反诉，反诉原告均未提及反诉被告欠付2017年8月至2018年2月的租金，恰好能够证明反诉被告一直没有欠付租金。二、反诉被告与反诉原告签订的两份《土地租赁合同》，因反诉原告根本违约导致合同无法继续履行，双方不存在继续履行合同的事实基础。2017年9月25日，反诉原告向反诉被告发出《解除土地租赁合同的通知》，以反诉被告欠缴电费及2017年8月后半年度租金为由解除合同，并于2017年11月1日再次向反诉被告发出《催告函》，告知反诉被告将在2017年11月15日前清理租赁场地，并于2017年11月2日向反诉被告租赁场地内其他转租户发出清退告知，严重影响了反诉被告对租赁场地的经营。反诉被告经核实发现，反诉被告早于2017年8月就已将应当预付的下半年租金及经双方确认所用水电费缴纳完毕，反诉被告于2017年11月6日向反诉原告慎重发函，要求反诉原告停止违法侵害行为，并明确告知，如强行阻碍合同继续履行应当承担的法律责任。2017年11月8日，反诉原告不顾反诉被告抗议，采取了强行拆除反诉被告承租场地的大门、破坏进出场地的道路、停水、停电等一系列逼迫反诉被告退出涉案场地的措施。反诉被告经多次劝阻无效，无奈之下只好请求政府部门出面协调，同日，经长沙市天心区南托街道调解认为，反诉原告应当立即暂停施工，并将已经破坏的道路恢复原状，否则要求公安机关依法打击处理。反诉原告在政府出面协调的情况下，保持了一定的克制。反诉被告原本以为上述摩擦仅仅是反诉原告在被其他公司收购之后，因为公司管理层经营理念的不同及对原合同履行状况的不熟悉导致的误会，且反诉原告已经明确提出解除合同，依据《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条之规定，三个月的异议期限将近，反诉被告为维护自己的权利，防止权利丧失，遂向长沙市天心区人民法院申请确认反诉原告于2017年9月25日发出的《解除土地租赁合同通知》无效，以期双方能够再次达成合作共识，继续履行土地租赁合同。但至2017年11月8日，反诉原告破坏反诉被告承租的经营场地后，并未采取积极措施帮助原告恢复经营，而是仍然采取各种变相手段逼迫承租了反诉被告场地的企业退出租赁场地，在反诉原告的消耗之下，所有在反诉被告租赁场地经营的企业的生产经营均受到严重阻碍，企业从经营成本的考虑下，至今所有的转租户均已退出了涉案租赁场地。由此，因反诉原告的违法行为，导致反诉被告租用土地的合同目的无法实现，构成根本违约，反诉被告也深知与反诉原告合作不再具备可能性，遂不再启动确认解除通知无效的诉讼，而是主张要求反诉原告赔偿因违法解除合同而产生的损失。在本案中，反诉被告依约足额缴纳了水电、租金费用是事实，而反诉原告强迫阻碍原告经营也是事实。在履行合同过程中，反诉被告为守约方，反诉原告是违约方。反诉被告作为守约方，有权选择救济途径，因反诉原告违约导致原告合同目的无法实现，反诉被告有权解除合同并要求反诉原告赔偿。而要求继续履行合同系《中华人民共和国合同法》赋予的守约方的一种救济手段，反诉原告作为违约方，其无权要求救济，更不存在反诉原告破坏原告租赁经营生产关系后，仍要求反诉被告继续支付租金的可能。三、反诉原告要求反诉被告支付2018年2月1日至2018年8月31日的租金没有法律依据。依据反诉原告的反诉请求，也印证了反诉原告认可收受了反诉被告2017年8月1日至2018年1月31日的租金，能够佐证反诉原告单方面提出的解除合同的通知没有事实依据，反诉原告实质是想通过随便找个借口的方式，逼迫反诉被告退出租赁场地，以实现自己对该租赁场地的房地产开发目的。其次，自2017年11月8日之后，反诉原告采取了强行拆除原告承租场地的大门、破坏进出场地的道路、停水、停电之后，反诉被告的租赁场地已经无法继续经营，而且反诉原告也未采取补救手段，其行为已经达到合同解除的法定条件。而反诉被告正是在2018年1月30日提起的诉讼。因反诉原告原因，导致反诉被告无法实际使用租赁物之后的租金费用，依法不应当由反诉被告承担，而应当由作为违约方的反诉原告自行承担该部分租金损失。四、反诉原告要求反诉被告支付税金，没有事实及法律依据。反诉原告缴纳税金属于行政法律关系，反诉原告没有权利向反诉被告收税，且反诉原告没有提交任何证据证明已经代反诉被告缴纳了税款，没有行使追偿权的法律基础。综上，因反诉原告原因，导致双方合同无法继续履行，反诉原告在完全排除原告对租赁场地的占有、使用后，一直通过各种手段逼迫承租户退场，其从来就没有合同继续履行的意向和行为，且反诉原告从未与反诉被告协商合同履行事宜。反诉原告针对本案提起的反诉完全是为了转移法庭的注意力，且反诉原告在本案审理过程中多次存在滥用诉讼权利，浪费司法资源等恶劣行为。请求法庭查明客观事实，依法公正、客观判决，维护合同当事人的合法权益。
法院经审理查明，2010年8月18日，原告谭某某（乙方）与中意公司（甲方）签订《土地租赁合同》，约定由谭某某承租中意公司位于长沙县暮云镇107国道两侧长沙市华良中意电器厂场内土地，租赁面积约50亩（以实际丈量为准）；期限自2010年9月1日起至2023年3月1日止；乙方如有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租的土地，10万元的履约保证金不予返还，并追究其违约责任。
2011年8月18日，谭某某（乙方）与中意公司（甲方）签订另一《土地租赁合同》，乙方承租甲方另13亩土地，租赁期限自2011年9月1日起至2023年3月1日止；租赁单价1万元/亩/年（不含税），每12个月支付一次，乙方必须在每12个月期满前一个月内支付下次租金；履约保证金5万元，承租期满后返还。
2012年11月30日，湖南省人民代表大会常务委员会颁布《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》（下称绿心政策），规定“在控制建设区内，禁止工业和其他可能造成环境污染的建设项目，逐步退出现有工业项目。”
2017年4月21日，长沙市天心区人民政府办公室下发《关于印发〈天心区绿心保护工业逐步退出工作实施方案〉的通知》，确立“逐步淘汰一批高能耗、高污染、低附加值的工业企业，引导其他工业企业安全、有序、稳妥地逐步退出绿心保护区。”的指导思想。
2017年5月26日，中意公司被福晟集团整体收购，变更为亿斐公司。
2017年9月25日，亿斐公司向谭某某发出《解除〈土地租赁合同〉的通知》，以谭某某在未按合同约定经公司备案登记和同意擅自转租，欠付2017年3月后的电费209326元、下半年租金29.8万元为由，要求解除合同并腾退土地。
2017年11月1日，亿斐公司再次发出《关于解除房屋租赁合同的催告函》，催告谭某某提供转租备案的证据，与公司财务核对确认是否拖欠租金，并于2017年11月15日前解决转租户的清退等工作并将厂房交还。
2017年11月2日，亿斐公司向本案所涉厂区租户发布通告，以与谭某某的租赁合同已解除收回租赁土地为由，要求分租户在11月15日前搬离，逾期则将强制收回场地及房屋。
11月6日，谭某某向亿斐公司致《回复函》，主张其不存在擅自转租、欠缴租金和电费的违约行为，不同意解除合同。
2018年3月23日，长沙市天心区南托街道办事处向亿斐公司出具《回复函》明确，截止2017年7月，谭某某处仍有转租户7家，其余不符合环保要求和长株潭绿心建设规划要求，已在环保督查和绿心建设工作中退出。
本案还附有谭某某历年分租转租情况（谭某某提供了35份转租合同证明其转租经营年纯利润950余万元）。
裁判结果
湖南省长沙市中级人民法院于2019年5月7日作出（2018）湘01民初616号民事判决：一、确认谭某某与湖南亿斐房地产开发有限公司之间签订的涉案两份《土地租赁合同》于2018年4月23日解除；二、湖南亿斐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿谭某某违约损失1300万元；三、驳回原告谭某某的其他诉讼请求。
谭某某不服，提出上诉，湖南省高级人民法院于2019年11月7日作出（2019）湘民终740号民事判决：一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民初616号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民初616号民事判决第二项；三、湖南亿斐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿谭某某违约损失1600万元；四、驳回原告谭某某的其他诉讼请求。
裁判理由
法院生效裁判认为：一、亿斐公司构成根本违约。根据现有证据，谭某某主张因亿斐公司的违约行为导致合同不能履行的证据，较亿斐公司主张因绿心政策实施导致谭某某经营困难合同不能履行的证据更具有优势，谭某某主张亿斐公司采取种种影响租赁经营的不正当手段，意图收回土地进行开发，构成根本违约的事实具有高度盖然性，应当予以认定。二、亿斐公司应当部分赔偿谭某某的预期利益损失。谭某某按合同约定在所租土地上投资建设钢结构厂房进行租赁经营，两份租赁合同租期分别为11年6个月和12年6个月，至2017年9月底亿斐公司通知解除合同，租期尚余5年5个月；至2017年11月底租户全部撤离，租期尚余5年3个月；至本案起诉时尚余5年零22天。谭某某主张剩余租期可获得租赁经营利益5500万元，实际主张4850万元。诉讼中，谭某某提供了35份转租合同证明其转租经营年纯利润950余万元。亿斐公司对这些合同的真实性提出异议，就该反驳主张其有义务提出反驳证据予以证明。因亿斐公司未提出反驳证据证明其反驳主张，因此，法院对其反驳主张不予支持。亿斐公司上诉提出其收取的年租金仅77万，而谭某某主张的转租年租金高达1000多万，投资回报过高、不真实。法院认为，原中意公司出租的是土地，谭某某出租的是其投入大额资金建设的厂房，两者完全不能等同，亿斐公司以土地租金标准来否定房屋租金标准，没有事实依据。亿斐公司也没有提供证据证明谭某某提供的租赁合同上的租赁价格明显高于当地市场价。因此，亿斐公司否认这些租赁合同的真实性的理由，法院不予采纳。谭某某根据这些租赁合同主张年租金收益950万元以上，具有可信性。谭某某在所租土地上建设厂房出租经营符合案涉土地租赁合同的约定用途，因此谭某某主张的厂房租赁经营收益符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于预期利益的“可预见性”要求。但，根据合同约定，谭某某在租赁土地上建设厂房仓库必须经原中意公司同意并以中意公司名义报建。二审中，谭某某一方自述出租厂房“总面积5万多㎡，其中报建面积4万多㎡，未报建面积1万㎡左右”，庭后亿斐公司提供的房屋产权证可以证明谭某某合法报建面积为36171.49㎡，未报建的租赁面积不符合合同约定，因此，谭某某要求赔偿全部预期利益的主张不能成立。当然，案涉租赁土地处于绿心政策实施区域，绿心政策对谭某某的租赁经营产生一定的影响是客观事实，不符合绿心政策要求的租户退出后，新的租户是否能完全恢复到之前的水平具有市场不确定性。原审判决根据绿心政策和市场因素，以及谭某某确有部分租金、税费诉讼前未付的事实，对谭某某主张的预期利益予以调整具有合理性，符合本案实际。但其调整结果即酌情认定谭某某损失1300万元仅占谭某某主张且已证实的预期利益的约27%，明显与本案亿斐公司故意违约解除租赁合同的违约过错程度不相符。且本案中，谭某某仅主张预期利益损失，而未主张建设厂房等投资的直接损失，其系通过租金收益即其主张的预期利益来回收固定资产投资成本。因此，原判预期损失1300万元除弥补谭某某投资损失外，不足以体现对亿斐公司故意违约行为的惩罚。故，法院对原判的预期利益损失酌情调整为1600万元。
案例注解
随着时代的发展进步，人们的法治理念也在不断更新。在违约损害赔偿中仅赔偿直接损失的做法已经不适应我国当今的经济发展形势，违约可得利益损失的赔偿制度在当前经济交往中正在变得越来越重要。当前我国可得利益的规则框架主要由《民法典》第584条及原《中华人民共和国合同法》113 条等构成。由于相关认定规则过于笼统模糊，致使在司法实践中法官对可得利益损失的认定较难把握，只能凭借自身的法律知识、审判经验及社会常识等方面来进行自由裁量。所以，司法实践中赔偿可得利益的请求通常难以得到法院支持，类案不同判的现象越来越多。本案属于违约可得利益损失赔偿方面的典型案例。争议的焦点是双方当事人对于违约可得利益损失存在与否及金额大小分歧很大。对违约可得利益损失，一、二审法院根据客观事实、相关证据，参考借鉴了“合理确定性”的标准等进行综合分析，酌情认定赔偿数额，均支持了守约方。二审法院判决违约方赔偿守约方预期利益损失1600万元，取得了较好的社会效果与法律效果。以下主要从可得利益的内涵及其司法适用现状、违约可得利益损失证明标准的认定、违约可得利益损失的计算方法与计算标准的认定三个方面对本案例进行分析阐述，希冀对今后同类案件的裁判思路与方法提供参考。
一、 可得利益的内涵及其司法适用现状
可得利益来源于可预见性理论。大陆法系的法国的法学家波蒂埃是可预见性理论最早的提出者，发表在1761年的《债务论》中，随后被纳入到1804年出台的《法国民法典》，正式成为一项重要的法律规则。1854年，英国法院在审理哈德莱案件时候适用了两项基本规则，分别为客观性规则和主观性规则，后来被称为“哈德莱规则”。至此，可预见性规则在英国正式确立。随后的“维多利亚洗衣店案”“鹭巢二号案”等相关案件的审理过程中哈德莱规则被不断地完善，这也促使英国的可预见性规则得到进一步发展。刚开始的时候，我国对可得利益并不支持，但随着《合同法》的颁布实施，学界对违约可得利益损失赔偿的法律制度进行研究。
目前，我国对可得利益的含义尚未明确，只是《合同法》113条的规定，即为“合同履行后可以获得的利益”。目前，学界对于可得利益的含义一直都存在争议，王利明教授认为，可得利益是指因当事人一方违反合同所造成的债权人本来可以得到的利益。曾世雄在他的著作《损害赔偿法原理》中指出，可得利益是指有发生损害事故导致当事人个人财产应该增加而未增加的金额。笔者赞同第一种意见。理由是：第一种意见与我国《合法法》第113条的表述一致，同时指明了可得利益的未来性和可确定性。笔者认为，可得利益应该是一种相对确定的利益，合同当事人基于现实情况有正当理由相信只要合同如约履行自己就可以获得的一种增值利益。
可得利益主要有特征有四个：一是未来性。可得利益是未来的，还未实际产生的利益，并非是现实中守约方已经拥有的利益，这是与直接损失区别的一大重要特征。二是相对确定性。守约方基于现实和对未来的合理期待，有理由相信只要合同如约履行后自己就可以获得的利益，并非是守约方凭空捏造的、随意想出来的利益。三是可预见性。法律不能要求违约方赔偿不可预见的损失，并且基于公平、诚信的考虑，要防止可得利益被不当扩大。四是财产性。可得利益是建立在原有财产基础之上的财产增值利益，是可以通过货币来衡量的，应当属于财产损失。
笔者通过中国裁判文书网输入关键词“可得利益”“民事案件”“判决书”“2013年1月1日至2020年8月13日”，筛选出54725个案例样本，其中判决支持原告可得利益诉求的案件9851件，占总案件的18%，不予支持的案件有44874件，占总案件数的82%。通过进一步分析发现，不予支持的案件中，一方面是由于证据的不确定性而否定可得利益的赔偿请求，譬如“原告的可得利益损失缺乏证据、证据不足、事实不清、没有事实根据等”。另一方面是由于计算的不确定性而否定可得利益的赔偿请求，譬如“原告的可得利益损失没有具体数额、计算没有依据、无法计算、基础不存在等”。
二、违约可得利益损失证明标准的认定
当前，关于违约可得利益损失的证明标准，我国法律没有明确的规定，在司法实践中，法官通常要求守约方证明其损失具有确定性。然而，由于守约方的可得利益受到管理能力、经营水平、投入成本、市场行情等诸多因素的影响，加上我国现有的《民事诉讼法》及其司法解释对于可得利益的证明程度、证明范围、有效证据等方面缺乏规定，导致法官对于可得利益损失的证明标准的把握不一，少数法官在认定违约可得利益可以预见的前提下放宽了对证明标准的严格把握，即使证据不够充足也会酌情给予一定的赔偿。而大多数法官则会因为缺乏统一、确定的法律规定为依据，对违约可得利益损失的证明持有一种十分保守谨慎且严格的态度，也就是说间接的提高了可得利益的证明标准。如“青岛梧桐投资发展有限公司等诉青岛北海岸建设投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案”中，最高人民法院不予支持青岛梧桐投资发展有限公司的诉讼请求的原因之一是“青岛梧桐投资发展有限公司”未能举出证据明确其违约可得利益损失的数额。
考虑到我国民事诉讼法规定的对民事案件的证明标准一般是“高度盖然性”，但是鉴于可得利益本身就是相对确定的，如果对其确定性标准要求过于严格不利于保护守约方的利益。正如美国法官科斯所言，“如果对可得利益损失的确定性有怀疑，应当要作出对违约方不利的判决，因为不确定性是不可避免的。”在司法实践中，有法院借鉴美国的“合理确定性”标准，即：在确定违约的前提下，如果守约方能够证明自己既往的营业利润、经营业绩和利润损失或者违约方因违约而产生的利润增长以及为财产增值作出的准备工作如详细的规划，法院就可以认定守约方对其可得利益损失事实。
本案中，亿斐公司已经构成了根本违约，守约方谭某某诉求可得利益的前提是客观事实比较清楚，争议的焦点是双方当事人对于违约可得利益损失是否存在及大小分歧很大。本案中，守约方能够证明自己既往的年租金收益950万元以上的租赁合同，并且违约方也没有提供反驳证据证明其不予认可的证据，法院应可以认定守约方对其可得利益损失事实的证明达到了“合理确定”的标准。尽管在上诉中，亿斐公司还提出其收取的年租金仅77万，但是由于原中意公司出租的是土地，谭某某出租的是其投入大额资金建设的厂房，两者完全不能等同，亿斐公司以土地租金标准来否定房屋租金标准，没有事实依据。亿斐公司也没有提供证据证明谭某某提供的租赁合同上的租赁价格明显高于当地市场价。此外，谭某某在所租土地上建设厂房出租经营符合案涉土地租赁合同的约定用途，因此谭某某主张的厂房租赁经营收益符合《合同法》第113条关于预期利益的“可预见性”要求。因此，亿斐公司否认这些租赁合同的真实性的理由，法院不予采纳。最终，对于违约可得利益损失，法院认可了谭某某提供的年租金收益950万元以上的租赁合同。但是，法院也考虑到了亿斐公司应当承担的违约赔偿数额，需要综合考量如下要素予以认定：应当符合客观的商业规律。谭某某所主张的上述4850万元转租损失，系以各个分租、转租合同到期后均能即刻续租或转租为前提。但实际上，这仅是最理想的状况，现实商业活动中很难完全实现。且在谭某某所提交的《关于谭某某预期可得利益的情况说明》中，亦承认“因双方的租赁合同到期搬离及等待新的租户入场，少部分场地在中间空置一段时间属于正常现象。”因此，旧租户到期搬离及新租户入场之间部分场地空置所带来的损失，应当作为谭某某正常的商业风险，由谭某某自行承担，亿斐公司无需赔偿这部分损失。
三、违约可得利益损失的计算方法与计算标准的认定
司法实践中，违约可得利益难以得到赔偿的一个重要原因就是计算上的困难，具体又体现在计算方法和计算标准上的困难。由于计算方法和计算标准上的困难，导致司法实践对可得利益损失的计算“五花八门”，为此，我们很有必要探讨可得利益的计算方法和计算标准。
1、计算方法。当前，司法实践中，存在客观计算方法和主观计算方法，二者有所区别：客观计算方法主要讲究计算规范化，即为计算市场赔偿方法，主观计算方法主要讲究填平损失，即为实际利润损失赔偿。当前，我们对于主客观计算方法的主次之分，无论是理论界还是实践界都存在很大的争议。目前美国采用的是以主观计算方法为主，即为计算实际利润损失赔偿。笔者认为，一般情况下采用主观计算方法比较好，理由是：一是民法主要讲究的是填平损失，即为实际利润损失赔偿，这与主观计算方法相吻合。二是主观计算方法对可得利益损失计算得更准确，偏差更少。当然，也应考虑到客观计算方法更规范、操作性更强，举证难度低等因素，兼顾客观计算方法。
本案中，由于守约方能够拿出自己既往的年租金收益950万元以上的租赁合同，能够充分证明其计算合理、有依据，采用主观计算方法是比较合适的。
2、计算标准。目前，计算标准有如下四种做法：第一种是自身利润标准，就是以违约行为发生前守约方的营业利润为标准来计算可得利益损失，这种计算标准是司法实践中最为普遍的做法。譬如江苏海明医疗器械有限公司与泰安市中心医院合同纠纷一案，法院参照了原告2012年的实际月收入和海明公司履行合同可能产生的成本等因素，合理确定了可得利益损失。第二种是同行利润计算方法，即为在守约方以往利润、营业额难以确定时，参考同行业、同类型的企业在同时期的利润来计算可得利益损失，这种计算标准在司法实践中也比较常见。譬如上海浙东铝业有限公司诉常州世方国际贸易有限公司买卖合同纠纷一案，该案根据“当时同类行业利润”推算出的可得利益损失。又如山东莱钢建设有限公司与卓达新材料科技集团济南有限公司建设工程合同纠纷一案，该案“基于本案的性质，莱钢公司请求的可得利益损失应参照同行业可得利润计算”。第三种是新营业标准，针对刚成立的企业，无法证明其过往的营业额和利润，可得利益要得到赔偿非常困难。笔者根据统计的案例分析，对待新营业的企业，法院往往基于“守约方还未营业，可得利益损失不具有确定性、可得利益的计算没有依据”并没有支持守约方的诉求。当然这种做法不公平，等同于变相鼓励违约方去侵害新营业企业的利益。第四种是替代性标准，主要是指通过其它的损失来类推可得利益的损失，如信赖利益、财产租赁价值等。笔者统计发现，司法实践中没有法院适用过这种计算标准。在司法实践中，双方当事人在合同中没有明确约定可得利益损失赔偿的计算标准的情况下，参考以上计算标准。
本案中，一审、二审法院均根据守约方客观事实，借鉴了自身利润标准，就是以违约行为发生前守约方的营业利润为标准来计算可得利益损失来计算可得利益的损失。具体而言，谭某某一方自述出租厂房“总面积5万多㎡，其中报建面积4万多㎡，未报建面积1万㎡左右”，庭后亿斐公司提供的房屋产权证可以证明谭某某合法报建面积为36171.49㎡，未报建的租赁面积不符合合同约定，因此，谭某某要求赔偿年租金收益950万元以上的全部预期利益的主张不能成立。当然，案涉租赁土地处于绿心政策实施区域，绿心政策对谭某某的租赁经营产生一定的影响是客观事实，不符合绿心政策要求的租户退出后，新的租户是否能完全恢复到之前的水平具有市场不确定性。一审判决根据绿心政策和市场因素，以及谭某某确有部分租金、税费诉讼前未付的事实，对谭某某主张的预期利益予以调整具有合理性，符合本案实际。但其调整结果即酌情认定谭某某损失1300万元仅占谭某某主张且已证实的预期利益的约27%，明显与本案亿斐公司故意违约解除租赁合同的违约过错程度不相符。且本案中，谭某某仅主张预期利益损失，而未主张建设厂房等投资的直接损失，其系通过租金收益即其主张的预期利益来回收固定资产投资成本。因此，原判预期损失1300万元除弥补谭某某投资损失外，不足以体现对亿斐公司故意违约行为的惩罚。故二审法院对一审判决的预期利益损失酌情调整为1600万元。
四、由本案引发的进一步思考
《民法典》第584条规定的可得利益的条款与《合同法》第113条规定没有发生实质性变化。针对本案涉及到的违约可得利益损失赔偿在司法实践中裁判不一的问题，笔者建议：一是对可得利益应大力予以支持为宜。理由是：可得利益之所以得到司法保护，一方面是如果不顾及守约方因对对方违约而受到损害的全部损失，有违于公平；另一方面也是为了维护合同的可信性，尤其是经济秩序，督促合同双方当事人履行好合同义务，避免因为违约方为了追求自我经济利益最大化而恶意违约，最终导致市场不稳定。二是对违约可得利益损失证明标准、计算标准等应综合分析，审慎把握，酌情认定赔偿数额，彰显公平正义。
来源：中国应用法学
