第一章总则
1998年以来，随着住房制度改革的不断深化，个人逐步取代集团成为住房消费主体。与此同时，实物分配和集团消费所掩盖的许多问题也逐步暴露出来，广告虚假、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等问题时有发生。为促进房地产市场的进一步发展，完善相应的法律制度，维护市场主体，特别是广大消费者的合法权益，成为当前急需解决的问题。在此背景下，建设部制定了《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）。
第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据忡华人民共和国城市房地产管理法》。《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
释义：本条规定了本《办法》的立法目的和依据。
《办法》立法目的有两个方面：一是规范商品房销售行为；二是保障商品房交易双方当事人的合法权益。
规范商品房销售行为，主要是建立商品房销售规范和市场行为准则，维护良好的市场秩序。商品房的惟一性和不可流动性，决定了商品房销售中，销售商往往处于更加主动的地位，销售商的行为是否规范，决定着整个交易活动能否公平、公正地进行。因此，本《办法》中规范销售行为，主要是针对销售商而言的。
保障商品房交易双方当事人的合法权益，是针对市场参与者而言的，既保护销售商，也保护购房者。但由于目前我国购房者从总体讲，法律意识、自我保护意识还不是很强，再加上住为房
消费者服务的中介机构行为又不是很规范，购房者的权益更易受到侵害；因而，在制定《办法》中，侧重于维护住房消费者的合法权益。同时，从推进市场发展的角度来看，保护销售商的利益也是非常必要的，只有在市场各主体的利益都能得到法律保障时，才能激发他们参与市场的积极性，才能促进市场的发展。
《办法》属于部门规章，根据立法法的规定，制定规章应有法律、行政法规（决定、命令）为依据。《办法》是以1995年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）、1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，以下简称《开发条例》）为依据制定的。《房地产法》是我国房地产领域内的基本法，规定了商品房销售活动的一些基本准则；《开发条例》秉承《房地产法》，对商品房销售，尤其是商品房预售，作了一些原则性规定。《办法》根据实践的需要，对《房地产法》和《开发条例》中抽象和原则性的规定进行细化，增强了法律规定的可操作性。同时，《办法》根据<<中华人民共和国合同法》（以下简称合同法》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、《中华人民共和国建筑法人《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国行政处罚法》（以下简称《行政处罚法》）、《建设工程质量管理条例》（以下简称《质量条例》）等法律、法规，对商品房销售涉及到的相关具体问题作了进一步规定。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
释义：本条规定了《办法》调整范围。
从地域范围分析，因本《办法》属于《房地产法》和《开发条例》的配套法规，所以，其调整的地域范围应与《房地产法》。价发条例》一致，即城市规划区国有土地上进行商品房销售以及销售管理。从行为角度分析，既调整商品房交易行为，也调整商品房销售行为的管理；从主体角度分析，本《办法》既规范销售商（出卖人）、消费者（买受人），也规范行使销售管理职能的行政主管部门。
商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。从该定义可以看出，本《办法》只规范房地产开发企业开发建设的房屋的销售行为，包括房地产开发企业自行销售，也包括委托中介机构销售。对于非房地产开发企业开发建设的房屋不属于该协法》的调整范围。换句话说，只规范增量房屋的交易管理，存量房屋的交易管理不适用本《办法》。值得指出的是，经济适用住房属于商品房的范畴，同样适用于本《办法》。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工骏收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
释义：本条规定了商品房销售的分类及商品房预售和商品房现售的定义。
商品房现售与预售是根据标的物状态的不同而区分的，现售对象是已经竣工验收合格的商品房，预售对象是正在建设中尚未竣工的商品房。
本条将商品房销售进行分类，主要目的是为了便于根据现售与预售的不同，进行分类管理。商品房预售，销售行为比较普遍，由于实践中出现的问题比较多，因此，在《房地产法》及
《开发条例》中对预售条件及预售许可制度等进行了规定，但对现房销售，无论是《房地产法》还是《开发条例》都未作规定。
本《办法》将视售和预售分开，对预售的条件、预售许可等内容，执行已经发布的法律、法规，对现房销售条件，作了明确规定。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
释义：本条规定了商品房的销售完成途径。
房地产销售有自行销售和委托销售两大类，根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，委托销售的责任主体仍是委托方。因此，商品房销售中的买卖合同主体只能是买受人和房地产
开发企业，而不是买受人和房地产中介服务机构。换言之，中介机构作为房地产开发企业的代理人，只能以房地产开发企业的名义与消费者签订合同。
就房地产开发企业而言，自行销售商品房和委托他人销售商品房各有其利弊。自行销售商品房，可以减少中间环节，节约销售成本；委托他人销售商品房，可以利用中介机构的专业优势，较快打开市场，加速资金回流。从目前情况看，由于中介机构鱼龙混杂，中介人员素质不高，中介行为尚不规范，房地产开发企业多数是成立自己的销售公司或者销售部门自行售房。随着中介市场的规范，委托中介机构售房将成为主流。
《办法》允许房地产开发企业根据自身情况选择销售途径。须明确的是，在委托销售商品房时，房地产开发企业与房地产中介服务机构是委托代理关系，交易主体仍然是房地产开发企业和买受人，房地产中介服务机构不是交易一方当事人，不享有出卖人的权利义务。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。（编辑：离地七寸）
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
释义：本条规定了商品房销售的主管部门。
《房地产法》规定，‘国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”这里的房产管理部门是一个大概念，地方的建委、房地局、开发办，只要有房地产管理职能，就属于这个范畴。1998年颁发的《城市房地产开发经营管理条例》规定，“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作”。这里规定“房地产开发主管部门”，是根据全国各地机构设置的不同情况而简称的，是一个灵活性的规定。考虑到地方负责房地产销售管理工作的部门有的在建委，有的在房地局，也有的在独立设置的开发办，因此，《办法》规定，“直辖市。
市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下简称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”
第二章 销售条件
第六条 商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
释义：本条是对商品房预售条件的规定。
1992、1993年，由于“房地产热”的影响，不少地方出现了大量的“烂尾”楼盘，不仅使购房者蒙受了损失，也对房地产市场的发育产生了极坏的影响。为了避免上述情况的发生，在起草《房地产法》时，规定商品房预售实行许可制度。《开发条例》和1995年1月 1日起施行的《城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序已有明确规定。这些规定，从目前来看，仍然是比较合理的，个别地方出现问题，主要是由于已有的规定不能真正落到实处，有法不依、执法不严而造成的，因此本《办法》对预售条件与程序不再作重复性规定，只重申商品房预售实行预售许可制度，并规定预售条件及商品房预售许可证明的办理程序这两个方面的内容，按照《开发条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行，其他方面仍应按照本《办法》的规定执行。
第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
释义：本条规定了商品房现售的条件。
随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产市场规范的不断完善，现房销售的比重会越来越大，《房地产法》及《开发条例》都未对现房销售条件作出规定。为了防止不合法的商品房进入流通领域，避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，《办法》对商品房现售条件进行了明确规定。
要求现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，主要是为了确保现售商品房的房地产开发企业主体资格合法。《房地产管理法》规定，房地产开发企业，应当到工商行政管理部门进行登记并取得营业执照。《开发条例》规定，房地产开发企业应当到房地产开发主管部门备案并取得相应的资质等级证书。《房地产开发企业资质管理规定》规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。因此，没有营业执照和资质证书的企业是不能从事商品房销售业务的。
要求取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件，主要是为了确保现售商品房的用地合法。用地合法文件有二，一是土地使用权证书，二是使用土地的批准文件。从理论上讲，商品房现售时，房地产开发企业应当已经取得土地使用证。但在实践中存在一些特殊情况，有不少地方还存在土地使用权证发放较晚，有的甚至根本未开始发放土地使用权证，难以做到一刀切。因此，《办法》规定，使用土地的批准文件也可以作为可以现售的条件。需要注意的是，这里所说的使用土地的批准文件是指已经交付全部土地使用权出让金的证明文件和划拨土地的批准文件。
要求持有建设工程规划许可证和施工许可证，主要是要确保现售商品房的规划、建设手续合法。根据《城市规划法》规定，建设项目在申请办理开工手续之前，应当取得一书两证：即选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；根据《建筑法》规定，建设项目在开工前，应当领取施工许可证。因此，没有建设工程规划许可证（拥有另一书一证是取得该证的前提）。施工许可证，就意味着商品房是不合法建筑，自然不能出售。要求已通过竣工验收，主要是确保现售商品房符合工程建设质量标准。同时，也是现售区别于预售的主要条件。竣工验收，是指工程主体竣工验收。按《质量条例》的规定，建设单位收到施工单位提出的工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应具备的条件是：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案
和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施1、1程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。并有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。建设工程经验收合格，方可交付使用。
要求拆迁安置已经落实，主要是为了充分保障被拆迁人的合法权益，防止房地产开发项目竣工销售后被拆迁人的权益仍未得到落实。目前，有部分开发商，只注重销售商品房的建设，能卖的房子卖完了，拆迁安置用房却迟迟不进行建设。此处的拆迁安置已经落实主要是指拆迁安置行为符合相关法律法规的规定，被拆迁人已经得到合理的补偿安置。
要求供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，主要是为了确保现售商品房能够达到基本使用条件。配套基础设施和公共设施是商品房能够正常使用的必备内容。我国房地产开发建设实行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，对于现房而言，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件是现售商品房能够达到基本使用条件的前提，其他配套基础设施和公共设施并不一定能在该商品房现售的同时就具备交付使用条件，但为了充分保护买受人的合法权益，对于不具备交付使用条件的，应当确定好施工进度和交付日期。
需要释义的是，对于按照国家及地方的有关规定，没有或不需要配备供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的，不在此条件之列。
要求物业管理方案已经落实，主要是为了避免售房后产生纠纷。物业管理是买受人购买商品房的重要选择因素之一。物业管理方案，主要包括物业管理的区域范围、物业管理企业的选聘。
物业管理协议的签订、物业管理公约的订立、物业管理收费标准和费用的分担、物业管理服务的主要内容等。
第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
释义：本条是关于商品房现售条件的证明文件备案的规定。通过备案管理，行政管理部门来检查商品房现售条件是否满足，对不符合条件的，及时予以纠正。
商品房销售应当符合一定条件，预售由于不确定因素很多，法律规定实行强制性的许可制度，不取得预售许可证，不得预售；对于现房销售，《办法》第七条规定了视售的条件，但现售工程已经竣工验收合格，只要符合一定条件，没有必要再进行强制性许可。因此，《办法》对现售实行备案制。要求房地产开发企业在现售前将符合商品房现售条件的证明文件报送主管部门备案。房地产开发主管部门发现商品房现售条件不具备的，应当责令停止销售，并依法处以罚款。
《开发条例》第十九条的规定，房地产开发企业应当将房地产开发项目建设工程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。《办法》要求房地产开发企业在销售前将项目手册备案，是《开发条例》的具体化。
第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
释义：本条是关于销售设有抵押权商品房的规定。
目前，部分房地产开发企业在销售已设定抵押权的商品房，既不征得抵押权人同意，也不告知购买人该商品房已经设定抵押，既侵犯了抵押权人的权益，也侵害了购买人的利益。因为一旦作为抵押人的房地产开发企业经营不善或因其他原因无法及时解除抵押权时，抵押权人将依法处置抵押财产并优先受偿，这样购房人既得不到所购房屋，也很可能得不到已付购房款。为了解决这一问题，特作本条规定。
对于抵押物的处置，《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》已有规定。《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，经抵押人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应向抵押权人提前清偿所担保的债权。第四十八条规定，抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押权人予以赔偿。
第十条 房地产开发企业木得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
释义：本条是关于禁止“一房多售”的规定。
“一房多售”，是指房地产开发企业将同一商品房重复销售的行为。“一房多售”最多也只能有一个人得到房屋，其他购房人既得不到所购房屋，甚至有的购房人的购房款都难以退回，其实质是一种欺诈行为。对于“欺诈”行为的处理，相关的法律法规都有明确的规定，本条规定禁止“一房多售”，第三十九条规定了相应的处罚，是房地产开发主管部门作为行业主管部门对“一房多售”行为的行政处罚。
从目前权属管理的规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
释义：本条是关于返本销售、售后包租的规定。
本条规定旨在规范商品房销售方式，杜绝返本销售、售后包租等销售行为。近年来，一些开发企业以返本销售、售后包租等方式销售商品房，对消费者许以潜在的收益，以吸引购房者。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未竣工的商品房尤为严重。目前，已经有个别地方发生了国开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题而引发了老百姓集体上访的案例。
从法律角度分析，返本销售的实质是房地产开发企业以其房屋所有权交换买受人一定数额货币（房价款）一定年限内（返本期限）的使用权。售后包租中实际上包含两层法律关系，一层是买卖合同关系，另一层是租赁合同关系。返本销售和售后包租，费者而言，返本销售的有利之处是可以获得比银行利润更高的回报，售后包租则可以保证自己一定时期内的租金收益。然而，问题在于，在目前的法制状况下，没有强有力的监管手段来保证房地产开发企业返本和保证租金收益。从实际情况来看，大多数房地产开发企业确定的返本年限和包租期限与回报率都是不合理的，而且销售价格都偏高，近本、包租仅仅是促销手段，且往往带有一定的欺骗性。所谓“羊毛出在羊身上”，消费者往往上当受骗，权益受损。因此，本条规定全面禁止返本销售，同时禁止售后包租未竣工的商品房。至于已竣工的商品房，考虑到售后包租毕竟属于一种市场行为，而且在商品房已竣工的前提下，购房人可以保证得到房屋的所有权，《办法》没有作禁止规定。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
释义：本条是关于分割拆零销售的规定。
从房屋产权制度的角度来看，开发企业采取分割拆零销售商品住宅的做法，违反了国家建设部关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的有关规定。拆零销售实质上是诱导购买人对预期收益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险，含有一定的非法“集资”性质。一旦市场变化，可能导致购房人既得不到预期的升值回报，也得不到完整的产权，因此极易引发纠纷。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。
从法律角度分析，一套住宅，在观念上视为一物，根据“一物一权”原则，只能作为整体进行销售，不能分割拆零销售。这种行为有悼于物权法的基本原则，故应禁止。
从住宅的技术规范来看，根据国家的《住宅设计规范》，住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。如果商品住宅可分割拆零销售，就会造成不成套型的住宅，这就违反了国家的强制性标准的规定。
第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
释义：本条是关于销售商品房与售后物业管理如何衔接的规定。
消费者购房不仅关心房屋质量的好坏，也越来越关心所购房屋物业管理的好坏。目前，物业管理出现的纠纷，有很大一部分是因为在购房时未就物业管理的收费标准、服务内容等进行详细约定。为了更好地贯彻执行物业管理方面的法规，规范商品房销售后物业管理的相关内容，并充分考虑到与即将出台的《物业管理条例》的衔接，本条作出了上述规定。
从目前物业管理的实践来看，为了增加所销售项目的吸引力，大多数开发商在销售商品房时已经委托物业管理企业进行前期物业管理。买受人在购房时，应当就物业管理的收费标准、服务内容、业主应当遵守的有关事项等与原业主（开发商）选定的物业管理企业签订合同，以保持物业管理活动的连续性。待业主入住一定比例后，业主可以通过业主自治组织（业主委员会或者业主会）另行选定物业管理企业。关于物业管理合同的签订及其他问题，《物业管理条例》将会作出详细规定。
需释义的是，房地产开发企业（作为业主）虽然有权在售楼之前选定物业管理企业，但在售楼合同中，房地产开发企业无权就具体的物业服务事项、收费标准等作出规定。具体的物业管理事宜，应由业主（买受周与物业管理企业约定。这是因为，买受人与开发商之间，是买卖合同关系；买受人与物业管理企业之间，是服务合同关系。这两层法律关系不宜混淆。本条也从侧面提醒购房人在签订商品房买卖合同前要把该商品房物业管理方面的详细内容了解清楚，以避免由于物业管理方面的因素造成买卖合同的纠纷。
另外，房地产开发企业销售商品房时选聘物业管理企业，必须明确管理期限，待业主自治组织成立后，由业主自治组织决定续聘或者另行选聘物业管理公司。
第三章 广告与合同
第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法。科学、准确。
释义：本条是有关商品房广告的规定，旨在解决商品房广告不实的问题。
商品房销售广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引购房人的主要方式。目前，商品房买卖中出现的纠纷有很大比例是由于广告不实或购房者得到的商品房与广告宣传不一致而引起的。为了解决这一问题，本条规定了房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告时应当遵循的基本准则。
《广告法》规定广告应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，并对广告准则作了明确的规定一房地产广告发布暂行规定》依据河告法》，结合房地产广告中的突出问题，对房地产广告的发布作了一系列规定。开发商以及其委托的中介服务机构应当遵守这些规定，不得发布虚假广告，损害消费者的利益，否则将承担相应的责任。
第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
释义：本条是关于商品房销售广告明示事项的规定。为了进一步解决虚假广告问题，本条要求当事人在合同中约定商品房销售广告和宣传资料所明示的事项。通过合同约定，一方面促使房地产开发企业、房地产中介服务机构发布真实的广告和宣传资料，另一方面也提醒买受人要通过法定方式行使自己的正当权利，确保自己的权益不受侵害。
广告是一种要约邀请，要确保这种要约邀请实现，代为要约最好的办法就是通过合同，将广告中自己关心的问题通过合同进行约定。如果合同中没有明确广告和宣传资料中明示的事项，买受人的权益很难得到保护。需指出的是，鉴于合同自由原则，《办法》只是规定当事人应当就相关事项作出约定，并没有规定相应的罚则，当事人未作此项约定时也不影响合同的效力。
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
释义：本条是关于商品房买卖合同的形式和内容的规定。
本条是对《开发条例》第二十八条规定的细化，《开发条例》第二十八条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期。质量要求、物业管理方式以及双方的责任。需要释义的是，《开发条例》第二十八条规定的建筑面积、使用面积应当在商品房基本状况中明确。
商品房买卖合同管理是商品房销售环节管理的重要内容，商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者对合同条款的内涵不清楚而贸然签订等原因引发的。由于购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。因此本条对商品房买卖合同的签订方式及应当明确的主要内容进行了详细规定。有关合同条款的具体约定内容请参看《商品房买卖合同示范文本》。
需要特别指出的是，合同是当事人双方自愿意志的表述，合同双方是平等的民事主体。在实际经济活动中，有的开发商制订格式合同，要求消费者逐一填写。而不少消费者或者出于对合同的无知，或者是急于想买特定的房，勉强签订含有不利于自身利益内容的合同。订立合同时，消费者应当认识合同的基本原则：平等、互利。合同的任一条款都是在协商的基础上形成一致的，绝不能单方强加于人。
第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
释义：本条是关于商品房销售价格的规定。本条是对《开发条例》第三十条规定的细化，《开发条例》第三十条规定，房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当时人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。商品房分为两大类，一类是完全意义上的商品房；一类是含有政府保障性的商品房，目前主要包括经济适用住房、集资合作建房等。由于商品房的性质不同，国家对其价格管理方式也有所不同，对于完全意义上的商品房，销售价格完全根据市场需求，由双方当事人自主约定；对于含有社会保障性的住房，实行政府指导价。
第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
释义：本条及以下的第十九条、第二十条、第二十一条是关于计价方式和面积误差的规定，主要是为了解决面积误差、公用建筑面积分摊不合理以及解决“面积缩水”等问题。面积纠纷是目前消费者投诉的热点问题之一，也是购房者十分关注的问题。面积纠纷的产生有部分不法开发商出于牟取私利的有意欺诈，也有计算规范等制度不健全的原因。面积纠纷的受害者多为购房者，要么没有得到应有的面积，要么得了不该得的公用建筑面积，或者得了自己并不想要的面积而需要增加购房价款。
本条主要从计价方式入手，在原有的接建筑面积计价的基础上，又增加了按套或按套内建筑面积计价的方式。目前，房屋设计的变化越来越多，不断有新的结构形式出现，对于这些新的结构形式如何计算面积，现有的规范、标准没有规定，一旦发生纠纷，缺乏处罚依据。增加计价方式，开发企业可以根据自己所售房屋的情况，灵活地选择计价方式。另外，增加的两种方式是国际通行的计价方式。按套（单元）计价具有计算简单、直观，易于当事人双方结算房价款等优点，有助于解决“面积缩水”问题。按套内建筑面积计价则可以有效地避免个别开发商利用公用建筑面积坑害老百姓问题的发生。
需要释义的是，计价方式的调整并不影响产权登记中面积的标注。计价方式可以采取按套、按套内建筑面积、按建筑面积等三种方式进行，但产权登记方式需要按建筑面积方式进行；计价方式用于确定商品房销售的总价款，产权登记方式用于确认商品房所有人的权益。按套、按套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。
本条第二款对商品房建筑面积的组成部分及其相应权益进行了规定，明确提出了独立产权和共有产权概念，进一步明确和细化了按建筑面积进行的产权登记制度。
本条第三款的规定进一步明确了按套、按套内建筑面积计价方式下，也应当在商品房买卖合同中对体现买受人权益的建筑面积数据予以明示。但这里明示的建筑面积，只是参考数据，实际面积以产权登记面积为准。而且这里标明的建筑面积不作为计价的依据。
本条规定的计价方式未规定按使用面积计价，主要基于以下几个方面考虑：
1．便于和目前的产权登记制度衔接。目前产权登记中只有建筑面积和套内建筑面积，产权证及产权登记档案中没有使用面积。如果以使用面积计价，势必要调整房屋测量及产权管理的一系列规定。
2．以套内建筑面积计价已经达到了按使用面积计价希望达到的目的。购房者希望以使用面积计价，主要目的就是希望自己拿到钥匙后可以方便地丈量。根据《房产测量规范》的规定，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积。套内阳台面积三部分组成。从上述规定可以看出，套内建筑面积与使用面积的区别只在于是否计算套内墙体面积和阳台面积。因此，如果使用面积可以丈量，只要增加阳台面积和套内墙体面积，同样可以计算出套内建筑面积。对轮廓线较规则的套型，在实际丈量中，套内建筑面积的丈量也比使用面积的丈量更方便。更准确。
3．尽管使用面积能表现房屋的功效，但消费者买房更为关注的是自己的权益。而消费者拥有的房屋财产权是由两部分组成的：一部分是独立产权，以套内建筑面积的形式表现；一部分是共有产权，以分权后的共有建筑面积的形式表现，两者不能分离。从长远来讲，消费者购买房屋，转化为固定资产，既会关心使用功能，也会关心资产的价值量。使用面积不能表现共有产权，也不能表现全部的财产权益。因此，以使用面积计价不利于表现产权人的权益。
4．在目前房屋测绘不能及时配合的情况下，以使用面积计价不可行。使用面积大量必须在室内装修之前，只要进行了室内装修，使用面积就无法测量。比如目前住宅室内装修很少有不要在卫生间、厨房贴磁砖的，一贴磁砖，使用面积就很难准确测量。随着住房消费主体变化和住房消费者消费需求水平的提高，精装修交付比例将会越来越高，精装修交付住房使用面积很难测量。曾也有部分地方出台过按使用面积计价的办法，但因上述原因无法克服，导致制度的流产。而按套内面积计价已经有不少地方试行，取得了较好的经验。
5．就国外的普遍做法来看，许多国家或地区采取相当于我国的接套或按套内建筑面积计价的方式计算房价款，很少有按使用面积计价的。
6．就房屋建设的规范及技术标准来看，按使用面积计价，会导致房地产开发企业在房屋建设中尽可能减少套内墙体面积和套内阳台面积，减少套内墙体面积可能对商品房的使用安全和使用寿命造成影响；减少套内阳台面积可能对商品房的外观和使用功能造成影响。
7．就商品房计价方式的数量来说，不宜太多。按照本办法已有3种方式，已经比较多了，再增加一种与套内建筑面积计价方式较类似的计价方式，易造成计价方式的混乱。
第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对视售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中求约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
释义：本条是关于按套（单元）计价的具体规定。理解本条规定，需注意以下几点：
1．按套计价是以套为单位销售商品房，只是调整了计价方式，即以套为单位确定总价款，并不能因计价方式的调整而对合同中其他方面条款进行简单化处理。
2．按套计价既适用于现售的商品房，也适用于预售商品屠。现售商品房相对比较简单，只要买卖双方对现售商品房进行实地勘察后，就可约定总价款；预售商品房相对复杂，因此，该条要求采取此计价方式的，要在合同中附预售房屋的平面图，并标明作细尺寸及出现误差的处理方式。
3．以套计价的最大好处是为难以计算面积及目前测量规范未明确规定计算方式的特殊户型的价款计算提供一种计算方法，在销售环节目进了面积纠纷。至于最后产权登记部门确定面积，因不和价款挂钩，住房消费者反映不是那么强烈。
4．为了便于比较，以套计价的商品房，开发企业也应当标明建筑面积，但应明确该面积是设计面积或暂测面积，不与价款挂钩。
5．按套计价时，房价款与商品房建筑面积不挂钩，但产权登记部门还是要将商品房建筑面积记载在产权证及其相关资料中，体现着购房人的权益。
6．作为购房者，采用按套购买，应当综合考虑开发企业开出的总价款是否值得购买；如果认为值得购买，以套计价，一次性约定了总价款，可能更有利于保护自身的合法权益，更容易避免面积纠纷。
第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（－）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积。误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出在3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积／合同约定面积）X 100％
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
释义：本条是关于按套内建筑面积或者建筑面积计价时面积误差的具体规定。
本条规定主要目的是为了解决当前商品房销售中出现的面积纠纷。根据崎同法》合同当事人双方自愿原则，本条首先要求当事人应当明确约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。考虑到在当前的商品房买卖中，许多房地产开发企业对面积误差不作约定或单方面作出规定的现实，为了充分保护处于弱势地位的买受人的利益，本条第二款规定了合同未作约定的处理方式及原则。这样，一方面提示买受人如何进行约定面积纠纷的处理原则；另一方面，为合同中未作约定时，对面积纠纷的处理提出方法，防止房地产开发企业在面积上进行“恶意欺诈”。
本条最后一款主要是为了和本《办法》第二十一条中规划。设计变更问题进行衔接。由于规划、设计变更造成商品房面积差异，但双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。
本条选择了3％作为标准，主要是根据各地在面积处理方面的规定而确定的。《办法》出台后，各地房地产开发主管部门（包括建设主管部门、房地产管理部门）规定与本《办法》规定不一致的，以本《办法》的规定为准。
第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
释义：本条规定了按建筑面积计价时，在合同中应当约定的内容，并应规定发生误差的处理方式。
按建筑面积计价，发生面积纠纷多数是因为公摊面积不合理。而且老百姓更关注的也是商品房的套内建筑面积的大小。因此，该条要求按建筑面积计价，必须在合同中同时规定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。此外，以建筑面积并同时规定套内建筑面积和共有建筑面积，可能会出现以下几种不利于消费者的情形：一是建筑面积不变，但套内建筑面积缩小；二是套内建筑面积不变，但建筑面积增大；三是建筑面积、套内建筑面积均发生了变化。第一种情形，虽然总价款不变，但购房者并未得到应该得到的可以使用的面积；第二种情形虽然得到了应该得到的可以使用的面积，但增加了总价款，增加了购房者的负担；第三种情形中受损害的也往往是购房者。因此，在选择按建筑面积计价的，购房者在关注建筑面积的同时，一定要对上述情形如何处理做出详细的约定。
第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业木得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
释义：本条是关于预订款项的规定，侧重于解决当前老百姓的主要投诉热点之———“定金圈套”。
目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定会’、“订合’、“押金”、“保证金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，因此一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难返还。需要释义的是，目前此类费用大多都不是法律上严格意义的定金性质，只有其名而无其实，只是一种预订款性质。为了保护实受人的利益，本条对这种预订款的约定进行了明确规定。
对于属于定金性质的，国家的《担保法》等相关法律、法规已经有明确的处置规定。《担保法》第六章对定金的性质及定金的处置做了明确规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
此外，《最高人民法院＜关于适应中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的一方，应当双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定订金性质的，当事人主张订金权利的，人民法院不予支持。
上述规定对定金的收取和返还都作了明确而具体的规定，但在实践中，部分不法开发企业利用消费者对“定金”、“订金”“预收款”等难以区别以及对返还没有明确规定的现状，进行欺诈。此类纠纷很多，因此，本条规定，一是未取得预售许可前，开发商不得售房，也不得收取任何类似性质的费用，即使有些购房者为了确保买到自己满意的商品房，要求交付一定费用的，也不得收取。但可以通过别的方式进行约定，比如签订预订合同，约定双方的权益。二是对已经符合预售条件收取预售款性质的费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；但当事人之间也可以另有约定，有约定的从其约定。
第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法人
释义：本条是关于开发商明示义务的规定。
消费者的知情权是《消费者权益保护法》规定的基本权利之一，由于购房者在房屋买卖过程中，始终处于弱势地位。因此，该条要求房地产开发企业在订立合同之前，有向买受人出示有关的管理办法及合同示范文本的义务。主要目的是为了使开发企业、买房人能在平等的条件下进行交易，防范“合同欺诈”等问题的发生，以最大限度地保护住房消费者的合法权益。作为买受人，消费者应当在签订商品房买卖合同前，认真学习国家及地方的有关规定，明确了解欲签订的合同内容，以减少交易风险。
房屋销售中涉及诸多法律、法规，法律关系也比较复杂，此条只要求开发企业明示商品房销售的几个主要法规，要成为成熟的消费者，还必须认真学习、了解房地产方面的其他法规、合同法规等。如果这方面知识储备不够，建议要么购买信誉好、规模大的企业开发的商品房；要么在购房前，向律师或专业人员进行咨询，或委托律师办理有关手续。只有这样，才能保证在购房中自己的权益少受或不受损害。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能清形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业末在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
释义：本条规定了商品房销售后，发生规划、设计变更已购；人和出卖人的权利和义务。
商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，实质上是对购房者权益的一种侵害。因此，本条规定，因规划、设计
变更导致已购人的合法权益受到损害的，当事人一是有知情权；二是可以退房，并追偿由此而带来的损失。
制定本条时主要从两个方面考虑，一是规划、设计越来越成；为老百姓购房的主要选择因素之一，一些规划、设计的变更会影响到老百姓最初的购房动机；二是规划、设计与实际建设经常存在一定的差异而导致或大或小的规划、设计变更，但并不是所有的规划、设计变更都会影响到老百姓的合法权益。
需要释义的是，一是规划设计的变更必须经过主管部门批准；二是不是所有的变更都要通知购房人，只有发生围规划变更、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业才有义务通知购房人，而且只限定到通知受到侵害的购房人；三是只有因规划、设计变更，影响了所购房屋发生上述变化，影响使用的，才有权选择退房；四是买受人必须在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
第四章 销售代理
释义：代理销售商品房的房地产中介服务机构行为不规范也是消费者反映较强烈的一个问题，本章第二十五条至二十八条对这一问题进行了规范。代理机构行为不规范主要表现：一是销售权属不清、质量有问题的房屋；二是超越代理权进行销售；三是未经委托人同意擅自进行承诺；四是违规进行“吞吐”经营，从中谋利等等。
第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
释义：本条是关于房地产开发企业个中介机构委托关系的规定。本条是针对目前房地产代理销售活动中，部分中介机构为了多售房屋，取得更多的中介服务费用，超越权限、超越时限向购房者承若行为而规定的．目的是要求委托方和被委托方在委托合同签定时明确双方的权利义务。
作为委托人，房地产开发企业必须委托依法设立、并取得营一业执照的房地产中介服务机构；作为受托人，受托销售商品房的房地产中介服务机构必须具备相应的主体资格条件。房地产开发企业与中介机构的为托关系，通过委托合同得以确立。委托合同应当载明委托权限、期限、双方权利等事项。受托房地产中介机构必须在委托合同载明的期限、权限内行使自己的权利和义务，不得超越代理权进行销售。
第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
释义：本条是关于房地产中介服务机构出示相关证件义务的规定受托房地产中介服务机构作为房地产开发企业的销售代理人，一方面，它应当出示委托书，以证明其代理人身份，同时也便于购房者了解委托的内容；另一方面，应当如实向买受人出示代理销售商品房的证明文件，以证明所售商品房的合法性。需释义的是，本条用的是“出示”一词与明示是有一定区别的。出示表明出示人须让出示对象明确了解出示资料的内容，因而有义务向出示对象就出示资料的内容进行解释与释义；明示则只须提供明示对象了解明示资料的渠道，但并无义务就明示资料的具体内容向明示对象进行解释与释义。
商品房销售管理办法条文释义 B2010-03-14 21:04 第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
释义：本条是关于受托房地产中介服务机构代理行为的具体规定。
针对实践中存在的中介机构行为不规范的情况，本条作了相应规定。首先，规定受托机构应当如实介绍所代理销售商品房的有关情况，不得夸大介绍和虚假宣传；其次，规定受托机构也要对所代理销售商品房的合法性进行把关，不得代理销售不符合法律、法规规定的销售条件的商品房。当然不能代理销售权属不清、质量不合格的房屋。
第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
释义：本条是关于房地产中介服务机构收费的规定。
房地产中介服务机构作为房地产开发企业的销售代理人，可以向房地产开发企业收取中介服务费用——佣金。然而，在实践中，有些房地产中介服务机构在收取开发商佣金之后，又向买受人或者开发商收取名目各异的费用，侵害了买受人或开发商的合法利益。实际上，房地产中介服务机构只是作为代理人与买受人进行商品房交易，并没有为买受人提供服务，在买受人支付了商品房价款（交易对价）之后，它无权向买受人收取任何费用。同时，房地产开发企业在佣金之外，无需再支付给它其他费用。有鉴于此，为了规范受托房地产中介服务机构的收费行为，本条规定，受托机构不得收取佣金以外的其他费用。
中介属于居间活动，因此，中介机构只能收取佣金。如果在佣金之外再收取费用，要么侵害房地产企业的利益，要么侵害消费者的利用，很难做到公平。另外，中介机构也不能搞吞吐业务，搞吞吐业务，已经超越了中介的范围，属于投资活动，是中介管理不能允许的。
第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
释义：本条是对房地产销售人员资格条件的规定。
房地产销售专业性强、涉及的法律关系很多，因此，对房地产销售人员必须有资格方面的要求。本条规定，就是为了解决目前市场上商品房销售人员素质不高的问题。从职业素质角度而言，商品房销售人员不仅须懂管销方面的知识，还应当具备与商品房相关的法律、公关、房地产经济、建设等方面知识。同时，商品房销售人员应当具备诚实的品质和良好的工作作风，依法从事销售业务。目前，在商品房销售市场上，销售人员信口开河，误导、欺骗消费者的情形还较多，需要大力治理。就房地产开发企业而言，应当选聘经过专业培训的商品房销售人员。就买受人而言，为了杜绝商品房销售人员在签订商品房买卖合同前后言行不一致的问题，应当坚持将销售人员承诺的有关事项约定在商品房买卖合同中，要以合同方式充分保护自己的正当权益。本条是一项原则性规定，各地可以根据本条规定制定具体的商品房销售人员专业培训制度。
为了与目前已经实行的经纪人制度相衔接，各地在销售人员培训中，应当认可已经取得经纪人资格的人员。
第五章 交付
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
释义：本条是关于商品房交付时间的规定。
针对实践中出现的延期交房等问题，本条作了相应规定。延期交房是目前房地产市场中普遍存在的现象，属于消费者投诉的热点问题。延期交房属于违约行为，会给买受人带来一系列的问题。因此，除了不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的外，房地产开发企业应当承担民事责任。为了更好地保护自己的权益，买受人一定要在商品房买卖合同中明确约定房地产开发企业延期交房的违约责任。
《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合同期限内提供证明。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《合同法》的规定，本条第二款对不可抗力引起的延期交房作了规定。另外，在目前的商品房买卖实践中，除了不可抗力因素外，还有一些其他特殊原因，既不属于不可抗力因素，也不属于房地产开发企业的主观因素，可能会造成房地产开发企业的延期交房，这类因素经双方约定后，也可免于承担违约责任。
第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当释义实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作释义的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
释义：本条是关于样板房的规定。
本条是针对实践中存在“货不对权”情况而作的规定。所谓“货不对板”主要是指房地产开发企业提供的样板房的质量、设备及装修与所售商品房不一致的情况。样板房是房地产开发企业为了便于购房者更好地了解所售房屋的户型、设备、装修情况而设立的。从理论上讲，样板房只是房地产开发企业为了更好地促销而采取的一种销售辅助手段，样板房并不完全等同于待售的商品房。但购房者作为买受人有知情权，因此，房地产开发企业在销售时必须向购房人释义。目前的销售实践中，由于销售人员。
销售宣传资料的误导，往往使买受人认为“货就是极’，而到交付时才发现“货不对极”，从而引发纠纷。为此，本条作出了以上规定，对买受人权益予以保护，对房地产开发企业销售行为进行约束。从更深层次上来说，这一规定有利于规范竞争秩序，为房地产开发企业的发展创造一个良好的市场环境，因而对房地产开发企业也是有益的。
第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用释义书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用释义书》。
释义：本条是关于住宅质量保证书和住宅使用释义书制度的规定。
为了保障住房消费者权益，加强商品住宅售后服务管理，1998年建设部下发了《关于印发＜规定）的通知》（建房［1998）第102号），规定自1998年9月 l日起，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和帷宅使用释义书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。实行两书制度，对于规范销售行为，减少交易纠纷，保护买受人的合法利益，有着重要的意义。从目前的实际情况看，在一些地方，还存在房地产开发企业未严格执行该《规定》的情况，极大地损害了住房消费者的合法权益，因此，本《办法》对这一制度进行了明确规定。
第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
释义：本条是关于商品房质量保修期的规定。
本条之规定，旨在解决房地产开发企业对商品房的质量保修问题。
商品房是居民最大的消费品之一，质量问题也是老百姓最关心的问题之一。长期以来，由于对商品房的保修缺乏必要的规定，出了质量问题后，开发企业、施工单位、设计单位、监理单位相互推该，购房者无所适从。本条以2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》为依据，在原有法律法规的基础上，进一步完善了商品房质量保修的相关内容，具体体现在以下两方面：
l．扩大了保修范围1998年的《规定》对商品住宅的质量保修内容进行了明确规定，但对非住宅商品房的质量保修内容来作明确规定。本《办法》依据《质量条例》的相关规定，明确规定了非住宅商品房的质量保修内容，消除了非住宅商品房的质量保修内容的空白，完善了商品房质量保修内容。
2．解决了《规定》中的保修期与《质量条例》规定的保修期的衔接问题。有不少商品房并不是在竣工之日就交付使用的，购房消费者的保修期就成了一个实际难题。 1998年9月回日起实施的《规定》对商品住宅各部位、部件保修内容及保修期进行了明确规民2000年1月30日施行的《质量条例》第六章对建设工程的一些具体项目（部位）的最低保修期限也进行了明确规定。《规定》中质量保修是房地产开发企业对商品房买受人的保修期，保修期从交付之日起计。而《质量条例》中是建设工程承包单位向建设单位（房地产开发企业）的保修期，虽然两个保修内容的主体不一致，但保修的部位、部件是相同的。为此，本《办法》对商品房质量保修期进行了上述规定，使机定》与《质量条例》紧密衔接起来，既更好地保护了商品房消费者的权益，又体现了法律、法规的严肃性。
本条中的存续期是指《质量条例》中规定的建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期减去商品房竣工至交付之间的时间。若该差少于《规定》中确定的最低保修期限的，以《规定》中确定的最低保修期限为准。比如，《质量条例》规定的屋面渗漏的保修期为5年，自竣工之日算起；《规定》中确定的保修期为3年，自交付之日起计算；一商品住宅竣工1年后出售并交付使用，则房地产开发企业向购房者的质量保修期不得低于4年；但若竣工3年后交付使用，房地产开发企业向购房者的质量保修期不能不低于2年，而应不低于3年。
第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起助日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
释义：本条是关于开发商报送资料和协助办理权属登记义务的规定。
房屋产权证是商品房买受人拥有房屋产权的有效证明文件，也是购房人最关心的问题之一。目前，“产权难办”的问题在不少地方普遍存在，而开发企业与产权登记机关互相推倭，让购房人无所适从。
购房人全部缴清房款，履行完了自己在买卖合同中的义务，仍然不能及时办理房屋产权证书，不外乎有两个方面的原因，一是房地产开发企业不能及时报送应当由其提供的相关资料；二是产权登记部门工作不能及时作为。在实践中，往往又是房地产开发企业与产权登记机关互相推卸责任。本条规定的实质就是明确了双方的责任，特别是房地产开发企业的责任。《开发条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续（就是办理房屋产权证）；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本条对《开发条例》的内容进行了细化，将叨夫分为两段，房地产开发企业必须在交付使用后60天内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，留30天由购房者办理权属登记手续。
就房地产开发企业而言，提供办理权属登记最难的是提供测绘资料。因此，本条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。需要释义的是，在商品房交付前已经实施了测绘，房地产管理部门认定后即可作为产权登记的依据。在购房者申请房屋登记时房地产管理部门不得再行要求测绘，重复收取测绘费。
第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
释义：本条是关于商品房主体质量异议的规定。
根据《开发条例》、《质量条例》的相关规定精神，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这里面有两点要引起注意：其一，只有工程主体结构不合格的，买受人才能退房。因为退房对于开发商而言，属于比较严重的制约措施，会给其带来较大损失，应当在其有重大过错时适用。当然，当事人或者法律法规对买受人退房另有规定的，从其规定。其二，买受人所购商品房主体质量不合格的，买受人不但可以退房，而且可以就由此造成的损失要求房地产开发企业赔偿。当然，买受人不退房的，也可以要求房地产开发企业赔偿其损失。其三，所谓工程质量检测机构，是指依法取得工程质量检测资格的机构。我国对工程质量检测机构实行资质管理制度，只有具有相应资质等级的工程质量检测机构，才能从事商品房主体结构质量核验工作，其核验结果才合法有效。
第六章 法律责任
释义：依据《行政处罚法》第十二条第一款规定，“国务院部委员会制定的规章可以在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出具体规定。”因此，本章一部分罚则以《房地产管理法》、《开发条例》等法律、法规为依据，进行了相关行政处罚的具体规定。
依据《行政处罚法》第十二条第二款规定，“尚未制定法律,行政法规的，前款规定的国务院部、委员会制定的规章对违反行政管理秩序的行为，可以设定警告或者一定数量罚款的行政处罚。罚款的限额由国务院规定。”根据帼务院关于贯彻实施《中华人民共和国行政处罚法）的通知》（国发［1996〕13号）的规定，“国务院各部门制定的规章对非经营活动中的违法行为设《罚款不得超过 1000元；对经营活动中的违法行为，有违法所得的，设定罚款不得超过违法所得的3倍，但是最高不得超过3000元，没有违法所得的，设定罚款不得超过l000元；超过上述限额的，应当报国务院批准。”因此，本章其他部分罚则以此为依据，进行了具体的行政处罚规定。
第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
释义：本条是关于未取得营业执照，擅自销售商品房的法律责任的规定。
《开发条例》第三十四条规定，违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。在执行该条处罚措施时，应当依据《开发条例》的规定处罚，处罚的主体是县级以上人民政府工商行政管理部门。房地产开发主管部没有处罚权，发现了该类问题，应当提请工商行政管理部门进行处罚。
第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
释义：本条是关于未取得开发企业资质证书，擅自销售商品房的法律责任的规定。
《开发条例》第三十五条规定，违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。在执行该条处罚措施时，应当依据《开发条例》的规定处罚，处罚的主体是县级以上地方人民政府房地产开发主管部门。
第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
释义：本条是关于擅自预售商品房的法律责任的规定。
《开发条例》第三十九条规定，违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款 1％以下的罚款。
第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
释义：本条是关于“一房多售”法律责任的规定。
依据《行政处罚法》及其配套文件规定的权限范围，《办法》对“一房多售”的行为人，规定了具体的行政处罚措施。本条是针对违反本《办法》第十条的规定而做出的行政处罚规定。
第四十条房地产开发企业将本组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
释义：本条是关于将不合格的商品房交付使用的法律责任的规定。
《质量条例》第五十八条规定，违反本条例规定，建设单位方下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）来组织竣工验收，擅自交付使用的；
（二）验收不合格，擅自交付使用的；
（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
需释义的是，《开发条例》对将不合格的房屋交付使用的行为也规定了处罚措施，而且《开发条例》与《质量条例》的处罚规定有不一致的地方。根据《立法法》的规定，同一机关制定的法规，新的规定与旧的规定不一致的，应当适用新的规定。由于《质量条例》是在《开发条例》之后颁布实施的，因此，《办法》规定对将不合格的商品房交付使用的行为，按照《质量条例》的规定处罚。
第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以罚款。
释义：本条是关于房地产开发企业不履行报送相关资料义务时的法律责任的规定。
依据《行政处罚法》及其配套文件规定的权限范围，《办法》对房地产开发企业不按规定报送测绘成果或者不按期提供应由其提供的产权登记材料的行为的行政处罚规定。本条是针对违反本《办法》第三十四条的规定而做出的行政处罚规定。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
释义：本条是依据《行政处罚法》及其配套文件规定的权限范围，由建设部做出的具体的行政处罚规定。
（－）未按照规定的现售条件现售商品房的；释义：本项是针对违反本《办法》第七条的规定而做出的行政处罚规定。
（二）末按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
释义：本项是针对违反本《办法》第八条的规定而做出的行政处罚规定。
（三〕返本销售或者变相返本销售商品房的；
释义：本项是针对违反本《办法》第十一条第一款的规定而做出的行政处罚规定。
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
释义：本项是针对违反本《办法》第十一条第二款的规定而做出的行政处罚规定。
（五）分割拆零销售商品住宅的；
释义：本项是针对违反本《办法》第十二条的规定而做出的行政处罚规定。
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
释义：本项是针对违反本《办法》第二十二条第。款的规定而做出的行政处罚规定。
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》，《商品房买卖合同示范文本》，《城市商品房预售管理办法》的；
释义：本项是针对违反本《办法》第二十三条的规定而做出的行政处罚规定。
（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
释义：本项是针对违反本《办法》第二十五条第－款的规定而做出的行政处罚规定。
第四十三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
释义：本条是关于房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件商品房的法律责任的规定。
依据《行政处罚法》及其配套文件规定的权限范围，《办法》对中介机构违规销售不能销售的商品房的行为规定了具体的行政处罚。另外，委托中介机构销售的房地产开发企业也将受到相应处罚（第四十二条）。本条是针对违反本《办法》第二十七条第二款的规定而做出的行政处罚规定。
第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、佝私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
释义：本条是关于国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、河私舞弊的法律责任的规定，是依据《行政处罚法人《中华人民共和国刑法》等法律法规做出的处罚规定。
所谓玩忽职守，是指行政机关的工作人员严重不负责任，不履行或不正当履行职责，致使公民、法人或者其他组织的合法权益、公共利益和社会秩序遭受损害或者损失的行为。所谓滥用职权，是指行政机关的工作人员利用手中的职权，实施法律、法规规定所禁止的行为。
这里的依法，是指依据《中华人民共和国刑法》的规定，追究国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、询私舞弊的法律责任。
第七章 附则
第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
释义：本条前三款对本《办法》中涉及到的返本销售、售后包租、分割拆零销售三种销售方式进行了定性解释，需要强调的是，在实际管理中认定这三种销售方式主要从其销售的实际性质进行认定，不能局限名实相符返本销售、售后包租、分割拆零销售方式，这三种方式的变相方式同样适用于本《办法》的规定。
本条第四款对本《办法》所称的产权登记面积进行了解释，保证了作为处理面积误差依据的产权登记面积的合法性、权威性。但需要注意的是，在进行面积误差处理时，产权登记面积并不单指是建筑面积，而是与计价方式相对应的经房地产行政主管部门确认的套内建筑面积或建筑面积。
第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
释义：本办法是从全国的角度做出的规定，为了更好地贯彻《办法》的规定精神，尽快规范商品房销售管理工作，各地要结合当地的具体情况，制定更具体的实施细则。另外，各地也要尽快修订地方现行的相关规定与本《办法》不相一致的地方，以体现出法规的一致性、严肃性。
第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
释义：本条明确了本办法的解释权归国务院建设行政主管部门——中华人民共和国建设部，其他部门和个人无权对本《办《办法》的条款进行司法解释。但各级建设主管部门应当协助
建设部作好本《办法》的宣传和推广工作。
这里需要强调的是，本《办法》所附的释义也仅作为各级建设行政主管部门，商品房消费者，房地产开发企业，房地产中介机构等单位和个人学习，理解《办法》的辅助材料，释义内容本身并不能作为司法解释的内容及依据。
第四十八条 本办法自2001年6月1日起施行
释义：本条明确规定了本《办法》的生效日期。各地应当自2001年6月1日起严格执行本《办法》。2001年6月1日前的商品房销售及商品房销售管理内容不在本《办法》的调整范围内。2001年6月1日前的商品房销售管理内容按国家和地方原有的规定执行，但商品房消费者可以通过合同约定的方式将《办法》中的相关规定精神体现在商品房买卖合同中。
