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房产抵押

未经抵押权人同意,不影响转让不动产合同的效力

日期:2016-04-07 来源:网络 作者:陈枝辉律师 阅读:317次 [字体: ] 背景色:        

未经抵押权人同意,不影响转让不动产合同的效力

——《物权法》第191条中的“转让”,指不动产物权变动结果而非原因,故未经抵押权人同意不影响转让合同效力。

标签:抵押|抵押转让|合同效力|抵押权涤除

案情简介:2007年,实业公司将100亩土地使用权抵押给银行用于贷款担保。抵押期间,实业公司与商贸公司签订《国有土地使用权转让合同》,约定实业公司将其中30亩土地使用权转让给商贸公司并专门约定了抵押权涤除条款。2008年,银行致函实业公司停止擅自转让抵押物的侵权行为。嗣后,已收到2100万元转让款的实业公司起诉商贸公司,要求确认双方所签转让合同因违反《物权法》第191条第2款规定而无效。

法院认为:①《物权法》第191条第2款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该款立法目的是确保抵押权人的利益不受侵害,同时又不过分妨碍财产的流转,充分发挥物的效益。本案抵押权人银行的利益并未受到任何损害,其仍然是登记的抵押权人,在实业公司不能偿还其借款时,其完全可依合同约定和法律规定行使抵押权。②从诚实信用角度看,商贸公司完全依合同约定履行了义务,无任何违约行为,而实业公司却违反诚实信用原则,不按合同约定办理解除30亩土地抵押的相关手续,不将土地使用权过户给商贸公司,却以双方合同违反《物权法》第191条第2款规定诉请确认合同无效属于典型的违反诚实信用原则的行为,构成恶意抗辩,不能得到支持。③从不能使违约者获利的角度看,如果合同不损害抵押权人利益,应认定合同有效。这样,违约方实业公司就不能从违约中获得任何利益。相反,如认定合同无效,就不符合任何人不能从违约中获利的基本原理,使不守信用的毁约方获取不正当的利益。同时,《物权法》第191条第2款规定的“转让”,指的是不动产物权变动的结果,而不是原因。故判决案涉转让合同有效,双方继续履行。

实务要点:《物权法》第191条第2款规定的“转让”,指的是不动产物权变动的结果,而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力,不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。

案例索引:见《未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力》(杨永清,最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·指导性案例》(201002/42:148)。



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