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房产抵押

仅办理预告登记未办理正式登记,不能行使抵押权

日期:2016-03-25 来源:微信公号审判研究 作者:陈枝辉律师 阅读:527次 [字体: ] 背景色:        

仅办理预告登记未办理正式登记,不能行使抵押权

——办理抵押权预告登记的预售商品房建成后未办理正式登记的,预告登记权利人并不能对该预售商品房行使抵押权。

标签:抵押|抵押设立|预告登记|抵押权

案情简介:2007年,陈某为购买开发公司预售商品房向银行贷款,并办理了抵押权预告登记。2011年,因陈某未偿还贷款致诉,银行同时主张抵押权。

法院认为:①系争房产上所设抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。依《物权法》等相关法律法规规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。②本案中,银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权,故对银行关于行使抵押权的主张,不予支持。

实务要点:预售商品房抵押贷款虽办理抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。

案例索引:上海二中院2012年10月26日判决“某银行与某开发公司等保证合同纠纷案”,见《中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案》,载《最高人民法院公报·案例》(201409/215:36)。



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