购房合同签订后或在合同履行中，如何处理当事人违约必须在合同中约定明确。违约责任条款是购房合同中必不可少的内容之一，是购房人要求开发商承担违约责任、赔偿责任的法律依据。在签订商品房预售合同中，一些开发商或销售代理商会列出许多购房人违约责任的条款，而回避对开发商违约责任的约定，使双方违约责任的约定不对等，对购房人极为不利。因此，购房人在与开发商签订商品房预售合同时，应要求在合同中明确开发商的违约责任，争取双方违约责任的公平和对等。对违约责任的约定要注意以下问题：
(1)违约事项。也就是要在合同中明确约定哪些行为构成对合同约定的违反，可以被认为是违约行为。例如：由于开发商的欺诈或隐瞒事实真相或随意改变承诺的行为，包括土地权利的瑕疵、房屋权利的瑕疵、房屋质量的瑕疵、影响采光的瑕疵、社区设施的瑕疵、抵押欺诈等；由于其他原因所造成的合同履行的变更，包括设备品牌的变更、建筑施工的变更、装饰品质的变更等；还有预期违约行为，购房人在合同履行前有足够理由相信开发商将不履行或不按约定履行合同，或者开发商明确表示将不履行或不按合同履行等。
(2)违约责任的承担方式。包括解除合同、支付违约金和赔偿损失。购房人要与开发商具体约定在某种情况下承担哪种违约责任。
(3)损失的具体计算方法。双方在合同中明确约定采取什么方式计算损失，避免发生违约后双方在赔偿问题上又出现分歧。
(4)退房的具体程序。购房合同签订后，合同当事人违约依据合同解除合同，或者双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效时，就会产生退房的法律后果，使双方回复到合同签订前的状态。退房主要涉及的问题是：退房发生的条件，退房通知的到达，房款退还的期限、方式以及退款迟延时的违约责任，这些也需要在合同中约定明确。如果房款是用按揭方式支付的，退房以后贷款的偿还也一定要在合同中约定明确。例如，张某贷款购买了一套80万元的房屋，因为开发商延期3个月交房，双方签订了退房合同。张某取回了首付款后，开发商承诺消费者不用再支付银行贷款。可是1年后银行起诉张某，理由是张某没有还完银行贷款。原来，开发商只付了1个月的银行贷款，然后将房屋出售给其他消费者，并且从其他银行办理了贷款。银行在起诉张某的同时还冻结了其现有的住宅。为了避免类似的问题，购房人有必要在合同中约定：“自买受人发出要求退还房款的通知后，出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务，并且向买受人出示已经向银行还清全部贷款及利息的协议或合同。”这样明确了向银行还款的义务，避免出现房屋已经退给了开发商，购房人还得偿还银行贷款的“后遗症”。
