商品房买卖合同是购房过程中最主要的合同，因为商品房买卖是合同关系，买卖双方的权利、义务都由这个合同来确定。一旦发生纠纷到法院打官司，法官也会以这个合同为基础作出判断，所以说这个合同非常重要。
商品房的销售分为两种：～种是现房销售；另一种是期房销售。商品房购房合同也就相应地分为商品房预售合同和现房买卖合同。预售合同是开发商将正在建设中的商品房预先出售给买房人，由买房人支付定金或价款。现房买卖合同是开发商将已经竣工并且验收合格的商品房出售给买房人，由买房人支付价款。
商品房买卖合同的内容相当复杂，涉及方方面面的问题。购房人如能签订一份规范的商品房买卖合同，在遇到各类购房纠纷中就能处于有利地位。而现在购房合同一般都是开发商准备好的格式文本，其中大量的条款是强调开发商的权利而减少其义务，同时限制购房人的权利而增加其义务，实践中容易引起商品房买卖纠纷。2000年建设部、国家工商行政管理局对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。各省、自治区、直辖市也在此基础上制定了适用于本地的购房合同，如：广东省于2000年12月制定了《广东省商品房买卖合同示范文本》和《广东省房地产买卖合同示范文本》；2005年3月北京市制定了《北京市商品房预售合同》和《北京市商品现房买卖合同》示范文本。目前开发商使用的《商品房买卖合同》基本上都是示范文本，要么是建设部的《商品房买卖合同示范文本》，要么是地方主管部门制定的示范文本。由于示范文本合同条款比较简单，有的内容规定得不具体，缺乏操作性，实践中引发大量纠纷，如广告欺诈、小区绿地变更、停车场归属等问题，却没有相应的提示性条款，致使购房人要求补充相应条款时，往往被开发商以合同文本中无此条款为由拒绝。示范文本对于开发商的制约措施也不具体，因此容易产生购房人遭受损失后却无法根据这个合同要求开发商承担责任。北京律师秦兵结合办案经验提出204条购房合同文本，是站在购房人立场上拟定的合同文本。但购房人拿着这个文本找开发商签合同，开发商却以不是示范文本拒签。目前房地产市场中是开发商占据强势地位，购房人只能在开发商提供的合同文本上讨价还价。
购房人要尽量拒绝“霸王条款”，避免陷入合同陷阱，维护自身权益。
所谓的“霸王条款”是人们对损害消费者利益，只能整体接受或者整体拒绝而不能修改合同条款的统称。例如：“最终解释权归开发商所有”，“买受人签订本认购书时，即缴付定金贰万元。认购书签订后，定金不退还”。商品房买卖合同中，开发商称为“出卖人”，购房人称为“买受人”。由于开发商处于资源和信息的明显垄断地位，拥有专业的技能和知识，购房人缺乏房地产的专业知识和法律专业知识，以及消费心理不成熟。这些都是“霸王条款”存在的原因。实践中，商品房买卖合同中在五个环节上最容易出现“霸王条款”：
(1)楼书上做夸大和虚假宣传。如合同中规定，“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。”实际上是开发商做了承诺，但却不保证兑现。
(2)在商品房买卖补充协议上限制消费者的权利。因合同文本涉及条款有限，对一些事项约定比较粗略，有必要就有关事项做出具体约定时，开发商就有关事项单方面拟定了补充协议，要求购房人在签订商品房买卖合同时必须同时签订该补充协议；补充协议一般不经房产主管部门登记备案，其中常常隐藏着“霸王条款”，如“若因买受人原因导致不能取得按揭贷款的，买受人应于3日内一次性付清房款，逾期付款，按本合同约定承担违约责任。”当购房人因为某种原因不能按时办理按揭贷款手续，或又无力一次性支付全部房款时，选择退房将遭受重大经济损失。当购房人发现此类条款不妥想要修改时，往往会遭到开发商的拒绝。
(3)在商品房示范合同文本填写增加购房人义务的条款。商品房买卖合同文本中许多条款均为空白条款或可选择条款，意在交由双方具体协商一致后共同填写与确定。实践中，开发商往往事先单方将准备签订的正式合同的有关空白条款填好，并声明所填写内容不得更改。这是“霸王条款”的典型实例。如对于开发商的违约责任规定：“如乙方（买受人）违约，按3%支付违约金；如甲方（开发商）违约，按1%支付违约金。”这就是开发商单方面降低其违约金。再如对不可抗力的解释过于宽泛，并作出有利于开发商减少责任的规定：“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任。不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。”除了自然灾害、战争爆发、政府管制之外，其他因素不应成为不可抗力。
(4)在商品房交付环节上，强加给购房人承担合同外的义务。如补充合同规定，“商品房交付使用前，出卖人代收有线电视费、水费、电费、装修抵押金等”，否则购房人不能拿到房屋钥匙。这些附加条件均有失公平。
(5)开发商将其应承担的风险转嫁给购房人。如在小区规划设计的条款中规定：“如有设计变更，买受人不退房，据实结算房款。”实际上也就是说，当开发商无法兑现对小区规划的承诺时，可以选择走人，而购房者却不能退房，只能留下来替开发商埋单。
拒绝“霸王条款”的对策，一是要掌握签订合同的基本常识和有关房屋买卖的知识，提高鉴别“霸王条款”的能力，同时要培养成熟的购房消费心态，增强抵制“霸王条款”的免疫力。购房人即使不幸遭遇“霸王条款”，也不是束手无策．发生纠纷后，购房人可以向人民法院或仲裁机构申请变更或撤销合同中的有关欺诈性的“霸王条款”。对于开发商填写或拟定的“霸王条款”，双方在理解上发生争议时，根据《合同法》第41条规定，“应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。此外，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”购房人也可以依据这一解释主张权利。
