容积率: 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
标准层：平面布置相同的住宅楼层。
城市规划道路：城市总体规划、分区规划和详细规划确定的路幅宽度12米以上的尚未建设的道路。
城市主要道路：规划或者现有路幅宽度超过30米的城市道路和规划确定的具有历史文化特色以及特殊景观要求的城市道路。
错层：一套住宅地面不处于同一标高，但房间的层高是相同的。错层一般是公共开放的空间位于一个标高的平面上，如客厅、餐厅、厨房等，私密性较强的房间处于另一个平面，两个部分之间通过台阶联系。
道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
低层建筑：高度为12米以下的房屋建筑，其中住宅为1~3层。
地下室：房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
多层建筑：高度为12米至24米的房屋建筑，其中住宅为4至6层（含6层跃7层）。
房屋建筑工程：一般指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装饰装修工程。
复式：不仅地面不处于同一平面，而且房间的层高也有差异。复式住宅不是完整的两层空间，而是利用不同层高的两部分结合成一套住宅，不仅通过地面的高差进行了功能区分，还分别赋予不同空间不同的比例尺寸，如加大起居室的层高以形成“厅”的效果。
高层建筑：高度超过24米的房屋建筑，其中住宅为12层以上或者高度超过35米。
隔断：专门作为分割室内空间的不到顶的半截里面。
公用建筑面积：不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
过道：住宅套内使用的水平交通空间。
家庭装修中的隐蔽工程：隐蔽在装饰表面内部的管线工程和结构工程。
建设单位工程项目管理机构：建设单位为完成工程建设任务而设置的直接组织工程建设实施的的各类管理机构，包括指挥部、筹建部、基建办等。
建设工程：一般指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装及装修工程。
建筑工程：一般指房屋建筑和市政基础设施工程。
建筑间距：相邻两幢建筑相对外墙面之间的最小水平距离。
建筑间距系数：遮挡建筑物最高遮阳线的垂直投影线至被遮挡住宅（或者有日照要求的特殊建筑）相对外墙面的最小水平距离与遮挡建筑最高遮阳线至被遮挡住宅最低住宅层（有日照要求的特殊建筑为最低使用层）室内地坪标高的垂直高度之比。（简言之，就是建筑最小水平间距与遮挡建筑高度之比。）超出遮挡建筑最高遮阳线至被遮挡住宅最低居住层窗台的连线以上的部分（包括北阳台雨篷、老虎窗、楼梯间、水箱、电梯机房等），如超出的垂直高度大于4米，或者累计长度超过建筑长度的二分之一，或者连续长度大于8米的，其建筑间距系数中的最小水平距离和垂直高度应按超出的外沿计算。
建筑施工企业主要负责人：对本企业日常生产经营活动和安全工作全面负责，有生产经营决策权的人员，包括企业法定代表人、经理、企业分管安全生产工作的副经理等。
建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
居住用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
老虎窗：又称老虎天窗，上海俗语，是指一种开在屋顶上的天窗。英文屋顶为“roof”，其沪语近音为“老虎”。
模板：施工中保证结构或构件其位置、形状、尺寸正确的模型。
旁站：在关键部位或者关键工序的施工过程中，监理人员在施工现场所采取的监督活动。它的三要素是：1、关键，2、现场，3、旁站是一种监督活动，并且一般情况下是不间断的，视情况的需要可以使连续的，可以通过目视，也可以通过仪器设备进行。
平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
平行检验：一方是承包单位对自己负责施工的工程项目进行检查验收，而另一方是监理机构，他是受建设单位的委托，在施工单位自检的基础上，按照一定的比例，对工程项目进行独立检查和验收。对同一被检验项目的性质在规定的时间里进行的两次检查验收。简言之，平行检验就是项目监理机构利用一定的检查或检测手段，在承包单位自检的基础上，按照一定的比例独立进行检查或检测的活动。
其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民赔建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
清水混凝土：成型后的混凝土表面不作任何装饰，以混凝土自然表面为饰面或直接作涂料等饰面的混凝土。
人防工程：一种有防护要求的特殊地下建筑。（CCAD中国人民防空的英文缩写）。
升降脚手架：采用各种形式的架体结构及附着支撑结构，依靠设置于架体上或主体结构上的升降设备实现升降的施工外脚手架。
市政基础设施工程：一般指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。
土木工程：建造各类工程设施的科学技术的统称。既指所应用的材料、设备和所进行的勘测、设计、施工、保养维修等技术活动；也指工程建设的对象，即建造在地上、地下、水平等，直接或间接的为人类生活、生产、军事、科研服务的工程设施。
退台式住宅：通常指多层式住宅或高层住宅为了观景的需要或受建设用地的限制等而在建筑上采取的一种设计，即房顶退建或几层楼步步退建。
项目负责人：由企业法定代表人授权，取得建筑施工企业建造师执业证书，负责建设工程项目管理的负责人。
小高层建筑：高度不超过35米的7至11层（含11层）住宅。
玄关：登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人就不能一览无余。玄关一般与庭相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂衣服、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接收邮件、简单会客的地方。
巡视：是相对于旁站而言的，是对于一般的施工工序或者施工操作所进行的一种监督检查的手段。
阳台：供居住者进行室外活动、晒衣物等的空间。
跃层：一套住宅占有两个楼层，由内部楼梯联系上下楼层。跃层户型大多位于多层建筑的顶层，结合顶层的北退台设计，因此，大平台是许多跃层户型的特色之一。室内布局一般一层为起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等，二层为私密性较强的卧室、书房等。
早拆模板技术：楼板模板浇筑3~4天后，混凝土强度达到设计强度的50%以上时，可敲击早拆柱头，提前拆除横楞和模板，而柱头顶板仍然支顶着现浇楼板，直到混凝土强度达到符合规范允许拆模板值为止的模板施工技术。
走廊：住宅套外使用的水平交通空间。
主体结构：房屋的主要构件相互连接、作用的平面或者空间构成体（如地基、承重墙等）。
住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。
专职安全生产管理人员：在企业专职从事安全生产管理工作的人员，包括企业安全生产管理机构的负责人及其他工作人员和施工现场专职安全生产管理人员。
关于贯彻《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的通知
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广义与狭义建筑面积及其概念
1.建筑面积在应用中的问题
各类房产，包括房地产开发商开发的房产所营造的空间包括实体空间、景观空间和以二者依 托的文化和信息空间。在房产交易中，景观空间、文化和信息空间属于“软性”指标，而实 体空间则是“硬性”指标，在“硬性”指标中除反映二维平面和与层高相关的建筑面积外， 还有诸如装修和设备的标准等诸多指标，但在现实的生活中，房产的交易往往更多的关注在 建筑面积上。尽管建筑面积不能完整的反映房产的质素及其相应的价值，但在目前的各类交 易中，建筑面积仍然作为一个重要的比价和交易依据，在这里，房地产的价值抽象到了建筑 面积乘以单价这样一个公式中，在房地产的交易习惯上又往往先确定单价，因而建筑面积的 大小将影响到房产总价的高低。一般来说，房地产单价都在每平方米数千元，几个平方到几 百个平方的面积差异带来的就是上万元乃至上百万元的影响。“缩水楼”、“膨胀楼”现象 以及由此引致的纠纷在现实生活中时有发生。
简单的建筑面积问题为什么会带来一系列的问题呢?这有主观和客观两方面的原因。主观原 因 包括利益的驱使、责任心不强、对产权管理部门的依赖及认识方面的问题。客观原因则包括 建筑面积计算依据的规定不完备、计算规则不系统、不完善、计算程序复杂化等；在预售商 品房的情况下，缺乏相应的补充条款；同时也缺乏相应的具有操作性的法规及监督系统。综 合反映，更深层的原因则是建筑面积的概念问题，本文主要就此作进一步的分析。建筑面积 在应用中的问题主要有以下几个方面：
1.1建筑面积概念的模糊。建筑面积既有广义也有狭义的概念。建筑面积既是一种计量单位 ，又有建筑部位及功能的含义，由于存在广义与狭义的区别也较易产生混淆。广义的概念包 括所有与建筑相关的面积；应用中的各类建筑面积均为狭义的概念。以广义概念应用到实际 生活中自然会导致各种各样的问题，因为建筑面积加上不同的前缀代表的是不同的含义。在 各类教科书和参考书中有多种解释，但各种描述尚未能完整的反映出建筑面积的全部内涵， 关于这一点在后面“建筑面积的概念”一节中将进一步说明。
1.2规则的混同。由于概念模糊，导致建筑面积计算规则的混同，这在一些地方性的规则中 表现得尤为明显。应该看到，地方性的补充规则在实践中也解决了一些问题，但并未能从根 本上解决建筑面积纠纷问题。在房地产交易中谈到建筑面积的时候，一要搞清楚是指哪个阶 段、哪一部分的“名称”，还是指的“单位”；二要搞清楚指的是自然层建筑面积还是产权 面积，即使是同一个建筑部位，由于对公用面积进行分摊(公用面积又分应分摊公用面积和 不应分摊的公用面积)，产权面积与自然层建筑面积不一定是相等的。自然层建筑面积的计 算规则是产权面积计算规则的前提，它们共同成为产权面积计算的技术依据，显然，应该各 自独立、形成一套技术规范和标准，有的地方将产权面积的计算权、解释权统归到产权测绘 部门既缺乏理论依据，同时在市场经济中这种技术的垄断应该说也是不合时宜的；将建筑面 积的计算与测绘硬扯在一起实在有些牵强也避免不了面积纠纷的产生；这类问题显然是由于 规则的混同产生的，而其深层的原因同样是建筑面积概念不清造成的。笔者在工作中处理的 一个实例就是按照产权部门执行的技术法规，在1栋30层、20000m2的综合楼合作建房项目 进行面积分配时，编制了详实的计算书，包括编制说明、附图、分项计算式、有关问题的说 明，逐项复核，促成产权测绘部门收回了已盖章发出的《竣工面积查丈报告》，按照我方思 路和实际情况进行了修改，减下300m2，避免了200多万损失。
1.3规则中的盲区。在实践中，由于建筑技术的发展及房地产交易的活跃，在自然层建筑面 积和产权面积计算规则中均存在一些需要具体、灵活掌握的原则，以技术规范的角度来看， 对应实际情况，这些不确定的原则就是盲区，在具体操作上可作多种解释，必然也会导致纠 纷，即使由“权威”部门来作裁定，也难以让人心服。例如：电梯井道底座落在下一层时如 何确定；电梯机房下面最后一层一般要求4.5m以上，超过顶层层高部分又满足计算面积的层 高时如何确定等。
1.4不完善的规则体系。这一点仍然与规则的混同有关，陆续颁布的《建筑面积计算规则》 、《商品房面积计算及公用面积分摊规则》等一系列规则仍未能从根本上解决建筑面积纠纷 问题。1998年12月国家技术监督局颁布的《商品房销售面积测量与计算》(JJF1058-1998)在 某种程度上也只能说是一种妥协，“建筑面积”不好算，那就算“户内面积”，如果所有的 房产交易都以“户内面积”计算，那么这种妥协是有成效的，但问题在于，大量的交易仍以 “建筑面积”进行；即使技术监督部门解决了建筑面积的“单位”问题，那么作为“名称” 的建筑面积呢?一方面，从前面提到的规则的混同来看，“户内面积”仅属自然层面积计算 规则的范围，如果都采用“户内面积”为标准进行交易，则大可不必再制定什么产权面积或 商品房面积计算规则了。
应该说，在房产交易中，把注意力一味放在建筑面积上，是消费心理不成熟和房地产交易市 场不成熟的综合表现，随着房地产二级市场、租务市场的健全完善，特别是符合市场需求的 中介机构和律师的介入，房地产交易中的“数量”问题以及相关的“质量”问题会越来越少 ，但就目前而言，作为一个可能引致社会问题的技术问题，给予更多的关注是完全必要的。
2.建筑面积的概念
2.1建筑面积的概念——理论与实践。建筑面积在房地产交易中常常引致纠纷，从以上分析 可见，其主要原因就是概念模糊，以下从理论和实践两方面来进行分析。
理论上，关于“建筑面积”具有代表性的几种表述如下：①“建筑面积是指房屋建筑自然层 的水平平面面积，是根据国家统一规定的计算面积，针对建筑设计平面图(包括方案设计、 初步设计和施工设计)进行计算的。”(《一级注册建筑师考试必读》)。②“建筑面积系指 建筑物各层房屋展开面积之总和。它是建筑物几个技术特性指标中的一项重要指标。”(《 建筑工程、预算编制手册》)。③再看《建筑面积计算规则》关于建筑面积计算的规定：除 “水平平面面积”以外，还有“阳台算一半、楼梯投影面积，层高小于2.2m时不计算建筑面 积等，可见建筑面积是指“房屋建筑自然层的水平面积”的表述未能包括这些情况。
局部面积，如公用面积、户内面积等，同样是建筑面积，上述“建筑面积系指建筑物各层面 积之总和”只是指总建筑面积，也没有完整的体现建筑面积的实质。
实践中，建筑面积在宏观经济中起着管理指标的作用，在微观经济中起计量标准的作用。问 题主要产生在微观经济中，集中反映在房产交易方面，由于概念模糊，一方面依据不明确， 测定与标注尺寸并存；另一方面则反映在《建筑面积计算规则》(以下简称规则)上，其一， 现行《规则》更象总建筑面积计算规则；其二，现行《规则》目前有一些地方性的补充规定 ，同时与GJD-101-95《全国建筑工程统一计算规则》中的《建筑面积计算规则》一 章并行，没有形成统一的标准；其三，商品房交易中涉及的实用面积、分摊公用面积都是建 筑面积，《规则》中没有相关规定，目前的暂行规定与规则如何成为一套标准体系仍有待进 一步研究。
2.2建筑面积的分类、计算依据及建筑面积计算规则中的定义。从理论和实践两方面分析可 以看到，由于建筑面积概念的模糊，广义与狭义相混淆，产生了一系列问题，以下从建筑面 积的分类、计算依据、相关定义几个方面作进一步分析。
2.2.1建筑面积的分类。按依据尺寸不同可分为二类：一类是实测建筑面积，二类是建筑图 标注尺寸建筑面积。按阶段划分：有方案设计，初步设计，施工图，竣工图等阶段建筑面积 。按功能划分：有总建筑面积，各层建筑面积，户内建筑面积，公用建筑面积等。按应用划 分：有产权建筑面积，计划面积，销售面积等。无论何种划分方式，所有狭义建筑面积的集 合就是广义建筑面积。
2.2.2建筑面积的计算依据。建筑图纸和《建筑面积计算规则》(以下简称规则)都是建筑面 积计算的依据，在实际工作中由于尺寸较为简单而规则较为复杂，因此注意力一般放在规则 上，而容易忽视建筑图纸这一依据，因此也就出现了忽视阶段性，例如预售面积因此常常而 导致纠纷；另一方面也忽视尺寸取值方法，“测定”与“标注尺寸”并存也是纠纷产生的原 因之一。
2.2.3建筑面积计算规则中的定义。作为“单位”的建筑面积主要体现在建筑面积计算规则 上。目前的规则对取值并无明确的规定，存在“实测”和“标注尺寸”两种依据：“实测” 有测量误差的规定；“标注尺寸”则不考虑与实际可能不一致的施工放线误差和粉刷误差。 应该说任何一种取值都需要给出相应的定义。在现有规则中，关于层高的规定、阳台的计算 ，楼梯的计算等给出了一系列定义，但仍有许多需要研究完善的问题。
以“实用面积(Saleable Area)”为例，在香港目前实行的《地产代理条例》要求代理提供 的“开门7件事”中的单位面积，就有两个核准使用的面积，一个是根据差饷物业估价所提 供的“实用面积”；另一个是土地注册署(香港测量师协会、英国皇家特许测量师香港分会 、及消费者委员会定义)所获取的首次买卖合约上注明的“实用面积”。在对外墙的计算规 定上，前者规定按外墙边计算，一者规定无论多厚，仅按230毫米计算；在个别其它方面也 略有区别。可见，对同一建筑，差饷物业估价所提供的实用面积与土地注册署所采用的实用 面积有所区别，但前者一般会在每一份资料中注明实用面积的定义(Definition of Saleabl e Area)，两者只因定义不同而引起差别，并不涉及对与错的问题。
2.3建筑面积的概念
2.3.1广义建筑面积。综上所述，要完整的反映出建筑面积名称和单位的特点，广义建筑面 积的概念可以表述为：建筑面积是建筑在特定的阶段、范围、功能和目的下的面积，它是以 相应建筑图和建筑面积计算规则为依据计算的，基本单位为平方米。
2.3.2建筑面积计算规则的概念。相应的建筑面积计算规则的概念可以表述为：为确定建筑 面积，统一计算标准，根据建筑特点所作的规定。
2.3.3狭义建筑面积的概念。不同的建筑面积就会有不同的概念，根据特定的阶段、范围、 功能和目的，可以确定相应狭义建筑面积的概念。例如：“预售商品建筑面积是指施工阶段 的建筑面积。它是以施工图标准尺寸和建筑面积计算规则为依据计算的，基本单位为平方米 ”。
“产权面积是指房屋竣工后的建筑面积，它是以竣工图标注尺寸和建筑面积计算规则及相应 产权面积计算规则为依据计算的，基本单位为平方米。…等等。
接下来我们还有两个方面的工作要做：作为名称的建筑面积和作为单位的建筑面积及其相关 关系都有待进一步的研究和规范；在应用中一定要搞清作为名称的建筑面积的阶段、范围、 功能和目的，切忌以广义代狭义而产生混淆，同时也需要完整的计算规则体系为标准并加以 贯彻。
城市紫线
城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区的保护范围界线，以及优秀历史建筑的保护范围界线。
根据规定，在城市紫线范围内，禁止违反保护规划的大面积拆除、开发；禁止对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；禁止损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；禁止修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；禁止占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；禁止其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。
城市绿线
城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。按建设部出台的《城市绿线管理办法》规定，绿线内的土地只准用于绿化建设，除国家重点建设等特殊用地外，不得改为他用。
城市红线
城市红线，包括用地红线、道路红线和建筑红线，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。据介绍，居住建筑退后道路规划红线的距离，在主干道两侧的不小于5米，在次干道不小于3米。
城市蓝线
城市蓝线，是指水域保护区，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。根据河道性质的不同，城市河道的蓝线控制也不一样。
一、住房种类
【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。
【非成套住宅】 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
二、建筑结构
【钢结构】 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
【钢、钢筋混凝土结构】 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
三、住宅层数
【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。
【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
【低层住宅】 指一层至三层的住宅。
【多层住宅】 指四层至六层的住宅。
【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。
【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。
四、住宅面积
【房屋建筑面积】是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
【住宅建筑面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。
【成套住宅建筑面积】 是指成套住宅的建筑面积总和。
【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
【住宅使用面积】是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。
【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
【人均住宅建筑面积】（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积／居住人口
【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积／居住人口
【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
【实用面积】它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
【销售面积】销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
五、住宅建设计算比例
【得房率 】得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑对面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
【建筑密度】建筑密度指项目规划用地内各类建筑物占地面积总和与项目规划用地面积的百分比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑物密集程度。一般意义上讲，空地率与建筑密度之和等于一。
六、住宅建筑术语
【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
【层高】层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
【阳台】是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
【地下室】地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
【隔断】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
【外飘窗】 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
【中空玻璃】 中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。
【RUN 智能家居布线系统】 是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA 570A 为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。
【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
七、住宅销售
【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。
【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。
【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。"
【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
【楼花】 一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。
【五证】 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。
八、住宅产品种类
【复式商品房】 是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
【跃层式商品房】 由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
【水景商品房】 是指依水而建的房屋。
【TOWNHOUSE】 也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
【单元式住宅】 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
【酒店式服务公寓】 是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。
【商住住宅】 是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
【会所】 就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
