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房产抵押

以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押

日期:2012-07-30 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:180次 [字体: ] 背景色:        

物权法解释:第一百八十二条【房地产抵押关系】

《物权法》第一百八十二条 以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

【解释】本条是关于房地产抵押关系的规定。

由于房屋具有依附土地存在的特性,房屋所有权依法转让,必然产生建设用地使用权是否一并转让的问题;同样,建设用地使用权依法转让,也会产生该土地上的建筑物是否一并转让的问题。由于房地产的不可分性,我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。所谓“地随房走”就是转让房屋的所有权或者使用权时,建设用地使用权同时转让。所谓“房随地走”,就是转让建设用地使用权时,该土地上的房屋也应一并转让。这一原则也同样适用于抵押,在设定抵押权时,房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押,只有这样,才能保证实现抵押权时,房屋和建设用地使用权同时转让。比如,某甲将自己购买的商品房抵押给某乙,与此同时,其房屋占用范围内的建设用地使用权也应一并抵押。又比如,某单位以出让方式取得了对某片土地的建设用地使用权,在建设用地的使用年限内,如果将该建设用地使用权抵押,在设定抵押权时,该土地上的房屋也应一并抵押。

尽管担保法第三十六条规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”。但实践中,还是出现了一些将房屋抵押,但不抵押建设用地使用权,或者抵押建设用地使用权,但不抵押房屋所有权的情况,甚至有的人将房屋所有权与建设用地使用权分别抵押给不同的人,从而引发抵押权实现的困境,使债权人的利益受到损害。针对这一问题,本条第二款规定:“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”也就是说,即使抵押人只办理了房屋所有权抵押登记,没有办理建设用地使用权抵押登记,实现房屋抵押权时,建设用地使用权也一并作为抵押财产。同样,只办理了建设用地使用权登记,没有办理房屋所有权抵押登记,实现建设用地使用权的抵押时,房屋所有权也一并作为抵押财产。

需要指出的是,本条规定的建筑物,主要指国有土地上的建筑物和乡(镇)、村企业的厂房等建筑物。本条规定的建设用地使用权,包括城市住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地的使用权。



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