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购房指南 >> 按揭贷款

客户用住房公积金住房贷款时,如何运用好公积金贷款和冲还贷政策?

日期:2012-05-16 来源:北京二手房律师网 作者:. 阅读:281次 [字体: ] 背景色:        

房产律师解析:对客户来说,运用好公积金贷款和冲还贷政策,可使借款成本最小化,使公积金缴交资金账户存款使用效率最大化。

1,合理确定借款年限。由于公积金借款利率要比商业性贷款低一个百分点,因此在组合贷款中,要合理设定较长的公积金贷款年限和较短的商业性贷款年限。这样在同样还款压力下,就能以多偿还利率较高的贷款而减少利息费用的支出。如果夫妻年龄差异不大,可由丈夫做贷款人,申请到的贷款时间更长;如果年龄相差较大,年龄较小的一方做贷款人,可申请到期限更长的公积金贷款。

2,选择适合自己的冲还贷方式。如果公积金账户余额有几万元,并且剩余贷款全部为商业性贷款或全部为纯公积金贷款,用“一次性还款法”较为有利,因为这可减少利息支出。如果商业性贷款和公积金贷款余额均较大,专家建议尽可能多享受公积金贷款优惠,通过“逐月还款法”+压缩“商业性贷款”的贷款期限来实现。采用“逐月还款法”,公积金账户资金可帮助您归还当月的组合贷款月供,使商业性贷款月还款最大化,重要的是应在公积金账户资金用完后,再向银行申请延长贷款期限,使用月还款额自己可承受范围内。

3,公积金大(装)修贷款申请。借款人只需再提供房屋装修合同和装修首付发票等材料,银行会协助客户申请个人住房公积金大(装)修贷款。该贷款最高可贷30万元,并不得高于装修工程款的70%;每平米建筑面积最高可供贷1000元,贷款金额加住房贷款余额不得超过房价的七成。选择公积金+商业贷款组合这种方式进行投资,其最大的优点便是不受贷款总金额的限制,同时与单纯的选择商业贷款相比,公积金+商业贷款组合的形式更有利于节省大量的利息。

在选择公积金+商业贷款组合这种形式时,消费者要注意以下两个问题:第一便是争取较多地使用公积金贷款,在公积金贷款不能够满足全部贷款额度的情况下再使用商业贷款进行补充。原因是公积金贷款的利息要比商业贷款的利息低1%还多,我屋都清楚在几十万元的贷款里1%的利息意味着什么,因此,消费者在选择组合型贷款的时候,要最大限度地使用公积金贷款。第二就是公积金+商业贷款组合这种贷款形式手续比较繁琐,无论是各种贷款所必须缴纳的费用还是所要办理的各种手续都是两套,因而在选择这种组合贷款的时候消费者一定要有充足的时间和精力来应付。

选择商业贷款最大的弊端便是它较高的利息率,高出公积金贷款利率1%有余的贷款利率使得它在偿还起来需要付出更多的“多余钱”。同时商业贷款在还款自由上还受到一定睥限制,不可以随便地提前还贷。商业贷款提前还款,其数额必须为1万或5万元的倍数,而公积金贷款则无具体规定,只要大于“最低还款额”的,全部视为提前还款金额。商业贷款对于提前还款次数有明确规定,如1年仅能提前还3次款。而公积金贷款则是每月都有3次提前还款机会,贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。商业银行提前还款,不仅需要提前数月电话预约,有的甚至还需要贷款人提供书面文件,非常不便。而公积金贷款提前还款,只需提前3个工作日致电预约即可,电话调整提前还款额无需书面文件。



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