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违约责任

房屋买卖“政策性违约”呈现四大特点

日期:2012-03-08 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:222次 [字体: ] 背景色:        

国家出台调控性政策以来,由于政策变化导致的“违约”纠纷不断出现。经过调研分析,可以发现“政策性违约”纠纷呈现以下特点:
一是主张退房的一般为购房者,退房的理由基本是无力支付过高的首付款或无法承担提高的贷款利率。但从购房者退房的真实目的来看,可能存在不同:部分购房者确实是因为经济能力有限,无法解决首付款及利率问题,客观上无法继续履行合同而被迫提出解除合同;部分购房者则并非在经济能力上真的无力解决上述问题,而是看到国家出台严厉措施后,房价有可能进入下降通道,便选择以“搭顺风车”的方式主动要求解除合同。
二是纠纷涉及的房屋买卖合同多为近期新订立的房屋买卖合同。从“政策性违约”纠纷涉及的合同来看,基本是房屋买卖双方签订合同在政府出台有力的楼市调控政策之前,向银行申请房屋抵押贷款在政策出台之后。存在上述时间跨度的房屋买卖行为均有可能由于贷款购房者无力支付提高的首付款而停止交易。因此,此类纠纷在短期内将具有一定普遍性,并可能呈现集中爆发的趋势。
三是房屋买卖合同对政策变化明显缺乏预期,对首付款比例、贷款利率等合同履行重要事项可能发生的变化缺乏应对约定。由于房屋买卖双方对国家调控可能性的预见不足,在房屋买卖合同中对于这些合同重要履行事项如果因政策变化导致被迫变化时,如何采取补充性措施缺乏明确约定,从而导致双方继续履行合同存在障碍,在双方不能协商一致解决上述问题的情况下,买方只能诉至法院,要求解除房屋买卖合同。
四是争议焦点在于因政策调控而导致合同无法履行,应当由谁承担相应的不利后果。在该类纠纷中,房屋购买人和出卖人对于因政策变化导致合同履行遇到障碍的事实一般并无争议,双方争议的焦点在于购房人认为因政策原因导致合同无法履行,并不构成真正的违约,买卖合同解除后,购房人无须承担责任,其已交纳的定金等款项卖房人应当予以返还。而卖房人则认为虽然因政策原因导致合同履行遇到障碍,但并非无法履行,双方应当根据政策相应调整合同条款,合同应当继续履行。如果购房人提出解除合同,即构成违约行为,应当承担违约责任。如果购房人已经交纳定金,则根据定金罚则,定金无须退还。



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