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违约责任

房屋买卖“政策性违约”性质如何认定

日期:2012-03-08 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:198次 [字体: ] 背景色:        

从目前发生的纠纷来看,购房者向法院提起诉讼,诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同,请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确,均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策,导致合同无法履行。而法律依据则存在不同:一是主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”,因此,要求依据我国合同法的规定,解除合同。二是主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”,因此,要求依据我国合同法司法解释关于“情势变更”原则的规定,解除合同。
  首先,来看看什么是不可抗力?根据合同法第一百一十七条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。当事人由于不可抗力的原因导致无法实现合同目的,产生的解除权是法定解除权。不可抗力条款的认定应当注意以下四点:1.一方发生不可抗力,发生方与相对方均有解除权;2.并非一旦发生不可抗力即产生解除权,需以不可抗力致使合同目的不能实现为要件,也就是说,由于不可抗力的发生,剥夺了一方或双方根据合同有权期待得到的东西,即丧失合同利益或履行利益;3.因不可抗力而解除合同,发生方可以免除损害赔偿责任;4.发生方免责的前提在于发生方证明了不可抗力的发生,及时通知对方不可抗力发生的事实,且不可抗力不是发生在发生方迟延履行之后。
  因此,从不可抗力的要件来看,房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形,但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度,不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力,则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽,将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。
  其次,再来看看何为“情势变更”?关于“情势变更”,在我国合同法上并未明文规定,但在2009年最高人民法院制定的合同法司法解释(二)中明确规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。因此,情势变更原则的适用必须符合以下条件:1.有情势变更的事实,也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化;2.情势变更为当事人不能预见;3.情势变更必须不可归责于双方当事人;4.情势变更的事实发生在合同成立后,履行完毕前;5.情势变更后,如果继续履行合同,会对当事人显失公平。同时,情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。
  从房地产新政来看,国家政策规定对于双方来说都是必须接受的,如果需要继续履行,买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。在此情况下,如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率,毫无疑问是违背了购房人订立合同时的基本条件,也并非卖房人的合理预期。
  另外,房地产新政使购房人增加的负担,并不属于一般性的商业风险。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式,比如要求购房者提高首付款比例,在不能贷款的情况下一次性付款,那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果,而卖房人利益不受实质影响,甚至有所获利,这显然并不公平。因此,将房地产新政认定为情势变更,更符合法律规定,也更能体现当事人的权益平衡。
  从更深层次看,房产新政的一个重要目的是遏止房价过快上涨。人民法院将此种情况认定为情势变更,从而解除合同,与政策调控的目标并不相悖。虽然不可避免存在部分购房者搭顺风车的行为,人民法院在此种情况下判令解除合同可能使部分购房者“预期房价下跌而退房”的经济计算得以实现,但人民法院采取这种应对措施仍然更为符合政策调控的基本目标。



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