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违约责任 >> 责任承担

卖方没有按约办理公证委托,是否需要承担违约责任

日期:2019-11-13 来源:网 作者:网 阅读:91次 [字体: ] 背景色:        

卖方没有按约办理公证委托,是否需要承担违约责任

案件回顾

律师接受林某的委托,就林某(买方)与谭某(卖方)房屋买卖合同纠纷一案进行诉讼代理。
林某通过北京市某代理公司向谭某购买一套总价为160万元的房屋,且林某支付了2万元的定金,但之后林某却收到谭某的起诉状,林某遂找我们代理案件,律师看完起诉材料后,才得知原来谭某认为林某在支付2万元定金后就再未向谭某支付任何房款,合同约定林某需在原贷款银行通知还贷之日起15日内将首期款16万元支付至卖方还款账户,自己已经向银行申请提前还贷,也已经通知买方以及中介支付首付款,但林某至今都没有支付,且林某名下涉及多宗执行案件,林某本人也已被列入失信名单,林某根本不可能再继续履行合同,其已经构成违约,遂要求解除合同并要求林某赔偿十几万的违约金。

律师审查全部案件材料后以及跟当事人进行沟通后,认为谭某的诉讼请求并不能得到支持,虽然合同有约定林某需在原贷款银行通知还贷之日起15日内将首期款16万元支付至卖方还款账户,但合同另有约定在签署合同后3天内卖方谭某需要办理房屋买卖的公证委托给中介方,但卖方谭某并没有配合办理,在谭某没有办理的情况下,买方林某是不可能冒然就把十几万的首期款支付给卖方的,且买方林某陈述就是因为卖方同意办理公证委托给中介方,自己才同意将十几万的首期款直接给卖方帮他提前还贷的,且之后林某在收到谭某的付款通知后,也特意发函给卖方谭某,说明在谭某办理公证委托后自己会立即将首付款给他,但谭某仍是没有配合办理而是要求解除合同,显然谭某才是违反合同的一方。

另外林某虽然被列入失信名单,但并不必然影响本案买卖的履行,且谭某在买卖的过程中也从来没有提及过此事,没有主张过不安抗辩。

考虑以上几点,我们建议当事人林某提起反诉,要求谭某返还定金,并且赔偿十几万的违约金以及其他损失。

法院判决

法院审理查明认为,买方的付款义务是在原贷款银行通知还款之日起15天内履行,而卖方的办理公证手续的义务是在合同签订后的三天内履行,且办理公证委托的目的是为了由经纪方办理提前还贷、取回产权资料、办理过户等,与买方付款义务紧密关联,故谭某(卖方)理应先履行义务,谭某没有按约履行构成违约。

另应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有法定情形的,可以中止履行,但林某被执行的情况并不足以证明林某无法履行本案合同,故对于谭某(卖方)认为其没有履行合同能力及构成民事欺诈的主张,不予采纳。

判决谭某返还2万定金和支付违约金15.98万元并赔偿中介费1万元。

后谭某不服一审法院判决,向中院提起诉讼,但二审法院经过审理仍是没有支持谭某的上诉,驳回其上诉请求。

律师说法

1、房屋买卖中的公证委托事宜多与炒房的目的联系在一起,为了防止炒房行为,政府在2017年8月份颁发规定要求重大事项要一事一委托,一次性的全权委托已经不能办理。但具体到本案中,办理公证委托的事项是在规定出台之前,且公证委托是委托给第三方中介方进行办理,并不是直接委托给买方,另外办理公证委托的目的以及出发点也不是为了炒房,而是为了维护交易安全,因为买家需要提前帮业主偿还十几万的赎契款,如果业主不配合办理公证委托,有可能影响后续的交易进展。

2、先履行一方有权行使不安抗辩权权,但权利的行使需要提前通知到对方,否则事后主张将得不到支持。



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