业主无理拖延履行合同，房子过户买家后还要承担违约金
案情介绍
买家叶某委托律师代为处理其与业主胡某的房屋买卖合同纠纷案件，经过了解得知：双方已经签订《房地产买卖合同》，业主胡某将北京市增城区XX镇XX街某房产以66万元的价格出售给叶某。并约定，房屋贷款由胡某负责结清，收到定金5万元当天申请提前偿还贷款。如因买方或卖方违反本合同约定，如不配合办理交易相关手续，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。
合同签订后，叶某支付首期款（含定金）共20万元。但业主胡某收到房款后，一直拖延申请提前还贷，后又以资金不足为由要求叶某或中介垫资帮其还款，遭到拒绝后，就一直未还房屋贷款。后经中介人员多次协调，胡某仍不履行合同，也不同意退钱，更不同意赔偿。
叶某无奈之下，遂委托律师向北京仲裁委提起仲裁，经过查阅案件资料以及与买方叶某进行沟通，我们确定最终的诉讼方案，即是要求胡某继续履行合同并将房屋过户至叶某名下，并且要求业主胡某支付逾期办理提前还贷的违约金，以及承担律师费和仲裁费。
仲裁委裁决
仲裁委认为胡某没有按照合同约定申请提前还贷，导致合同未能继续履行，构成违约，买方叶某作为守约方，有权要求继续履行合同。最终裁决胡某继续履行房屋买卖合同，将房屋过户至叶某名下，并支付逾期申请提前还贷及逾期还贷的违约金，以及补偿叶某律师费18000元。直至叶某签收裁决书之日，胡某须承担的违约金已高达三十四万！
律师解析
根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此，签订合同后，当事人应当诚实地全面地履行合同义务，不得拖延履行，否则应承担相应的违约责任。
具体到本案，《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，三方应当全面履行合同义务。按照合同约定，胡某负有申请提前还贷及还清贷款的合同义务，且申请提前还贷应当于收到定金之日完成。但胡某收到买家支付的定金后，一直拖延申请提前还贷，经中介催促后向公积金中心申请提前还贷，但公积金中心通知胡某还款时，胡某却又因资金不足一直没有偿还贷款，也导致合同无法继续履行。胡某的行为已经严重违反合同的约定，应当向叶某承担相应的违约责任。
律师建议
第一，对于买卖双方在交易过程中应履行的义务、相关办理手续及办理期限，应当在房屋买卖合同中具体明确约定。同时，合同还应明确约定逾期办理需要承担的违约责任，以督促双方按照合同约定履行各自的义务。
第二，临近合同约定的期限或者已经逾期还没履行义务的，中介公司可督促负有合同义务的一方尽快履行，并及时告知交易对方。
第三，如一方无理拖延履行合同的，中介公司可敦促其履行，并将相关情况及时告知另一方，并组织双方协商解决合同事宜，如协商不成的，可以建议双方通过法律途径维护权利。
