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房产确权

一房二卖及无权处分房屋买卖合同纠纷解析

日期:2012-05-08 来源:房地产律师网 作者:未知 阅读:278次 [字体: ] 背景色:        

在采取楼盘表控制之前,登记机构在办件过程中,时有发现一个房子办了二个产权证的问题,很多人都认为是开发商一房二卖,其实不然。按照《物权法》的规定,在开发商已为第一个买受人签订合同并完成登记后,第一个买受人已经取得该房屋的所有权,当然开发商就已失去该房屋的所有权(一物一权原则的体现,即一个标的物只能有一个所有权)。当开发商再把该房屋进行第二次买卖时,其实为出卖他人之物,即为无权处分,而非一房二卖。真正的一房二卖是指开发商和第一个买受人签订买卖合同后,在完成登记之前,又将该房屋出卖给第二个买受人,即开发商在与第二个买受人签订买卖合同时,一定还握有该房屋的所有权。一房二卖是有权处分,而非无权处分。对于无权处分,应该按照《合同法》第51条的规定来处理,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。

而对一房二卖的情形,一般来说,应看出卖人愿意履行哪个合同,先完成登记的买受人取得该房屋的所有权,未取得房屋所有权的另一个买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任,即按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定来处理,即商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

另外,登记机构在办件过程中,经常遇到合同房的买卖情形。比如开发商将房屋出卖给甲,仅签订了合同,还未完成转移登记,此时,甲在未取得房屋的情形下又将该标的出卖给乙,签订了合同。那么甲乙之间签订的合同效力如何呢?这种情形下,也应按照《合同法》第51条来处理,即此时甲是无处分权的人,因为其还没有取得房屋的所有权,甲和乙之间签订的合同在开发商(权利人)追认的情形下,或甲事后取得该房屋的所有权(取得处分权)情形下,该合同即为有效,否则属合同效力待定情形。



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